Posted by: Gurindam Jiwa | Saturday, July 19, 2008

Apakah Badan Pengurusan Bersama / Joint Management Body (JMB)?

Berkaitan dengan perjumpaan Taklimat JMB malam tadi di Pangsapuri Seri Tanjung, Bandar Baru Bangi.

Pada asasnya, penyelenggaraan bangunan tempat tinggal tinggi kini adalah tanggungjawab para pemilik unit-unit di situ. Sendiri punya unit rumah, sama-sama pemilik kena selenggara.

(Muat turun Pelaksanaan Akta 663.PDF, rujuk juga tulisan YB ADUN Chempaka, dan satu contoh JMB Seri Mawar)

Terkini 3 Julai 2013: Muat turun Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757] (Bahasa Melayu). Penguatkuasaan Akta 757 ini akan memansuhkan Akta 633.

Terkini 29 Okt 2012: Muat turun Cadangan The Strata Management Bill 2012, untuk menggantikan Akta 663. Ianya dalam format PDF, 671kB, 163 muka, saiz B5.

Terkini 3 Nov 2009: Muat turun Laws of Malaysia: ACT 663 Building and Common Property (Maintenance and Management) ACT 2007 dalam format PDF.

Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan & Pengurusan Bangunan) 2007 (Akta 663) yang berkuatkuasa pada 12 April 2007 telah mewajibkan semua pemaju untuk menubuhkan Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata. PKNS sebagai pemaju akan menubuhkan JMB di Apartmen/Pangsapuri/Rumah Pangsa Kediaman Tuan/Puan.

SOALAN 1: Apakah Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB)?
JAWAPAN 1: Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) ialah satu jawatankuasa yang dianggotai dan ditadbir oleh Pemilik Petak/Penduduk dalam mengurus dan menyenggara bangunan. JMB diwajibkan di semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah hakmilik strata.

SOALAN 2: Kenapa perlunya JMB?
JAWAPAN 2: Penubuhan JMB adalah perlu selaras dengan Akta 663 yang mewajibkan Pemaju untuk menubuhkannya sehingga hakmilik strata dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan ditubuhkan.

SOALAN 3: Bilakah Penubuhan JMB dikuatkuasakan?
JAWAPAN 3: Bagi pangsapuri yang telah menerima kunci kediaman dan belum menerima hakmilik strata, pemaju hendaklah menubuhkan JMB dalam tempoh 12 bulan dari 12 April 2007 atau dari tarikh mengambil kunci rumah kediaman.

SOALAN 4: Apakah Tanggungjawab dan kuasa JMB?
JAWAPAN 4: Tanggungjawab dan kuasa JMB adalah mematuhi notis PBT, menyenggara harta bersama, mendaftarkan JMB, menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan, memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit, mentadbir Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan, menguatkuasa kaedah dalaman (House Rules), mengadakan Mesyuarat Agung Tahunan dan Luar Biasa, menginsuranskan bangunan, menyediakan dan menyenggara daftar pembeli, lain-lain perkara yang berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Singking Fund.

SOALAN 5: Siapakah Ahli-ahli JMB dan berapakah bilangan ahli-ahlinya?
JAWAPAN 5: Ahli-ahli JMB atau dikenali sebagai Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) terdiri daripada Pembeli dan Pemaju. Bilangan Pembeli mestilah tidak kurang dari 5 orang dan tidak lebih daripada 12 orang. Senarai ahli JMC ialah Pengerusi, Setiausaha, Bendahari, Ahli Jawatankuasa sementara 1 wakil dari Pemaju.

SOALAN 6: Berapa lama tempoh jawatan tersebut?
JAWAPAN 6: Ahli JMC memegang jawatan tidak melebihi 3 tahun atau sehingga pembubaran JMB.

SOALAN 7: Bagaimana Ahli JMC dipilih?
JAWAPAN 7: Perlantikan ahli JMC diadakan pada Mesyuarat Pertama secara undian tangan. Urusan mengadakan mesyuarat tersebut akan dikendalikan oleh Pemaju dengan memberi notis bertulis 14 hari kepada Pemilik Petak/Penduduk dari tarikh mesyuarat yang dijangka akan diadakan.

SOALAN 8: Siapakah yang layak mengundi?
JAWAPAN 8: Pemilik Petak/Penduduk yang tidak mempunyai tunggakan sahaja layak untuk mengundi.

SOALAN 9: Bagaimana pula dengan penduduk yang mempunyai tunggakan?
JAWAPAH 9: Penduduk yang mempunyai tunggakan boleh hadir ke mesyuarat tersebut tetapi mereka tidak boleh mengundi.

SOALAN 10: Bagaimana jika Pemilik Petak/Penduduk tidak hadir ke mesyuarat tersebut walaupun layak untuk mengundi?
JAWAPAN 10: Pemilik Petak/Penduduk tersebut boleh mewakilkan kepada orang lain dengan mengisi Borang Proxy dan menghantar borang tersebut kepada Pemaju dalam tempoh 7 hari sebelum tarikh mesyuarat diadakan.

SOALAN 11: Bagaimana jika ada persamaan undi bagi sesuatu resolusi/perkara?
JAWAPAN 11: Pengerusi yang baru dipilih pada mesyuarat tersebut akan membuat keputusan bagi persamaan undi tersebut.

SOALAN 12: Apakah kuorum bagi mengadakan Mesyuarat Agung JMB?
JAWAPAN 12: Kuorum bagi mengadakan mesyuarat Agung JMB ialah ¼ daripada pembeli yang berhak mengundi.

SOALAN 13: Bagaimana jika kuorum masih tidak mencukupi?
JAWAPAN 13: Jika dalam masa ½ jam, kuorum masih tidak mencukupi, Pemilik Petak/Penduduk yang hadir berhak untuk membentuk suatu kuorum.

SOALAN 14: Bagaimana jika tiada pemilik petak/penduduk yang hadir atau tiada yang ingin menganggotai JMC?
JAWAPAN 14: Jika selepas 1 jam tiada yang hadir atau tiada yang ingin menganggotai JMC, pemaju akan memaklumkan kepada Pesuruhjaya Bangunan secara bertulis dalam tempoh 7 hari dari tarikh mesyuarat telah diadakan. Pesuruhjaya Bangunan akan memaklumkan sama ada untuk menetapkan semula tarikh mesyuarat yang baru atau melantik ejen pengurusan bagi mentadbir dan menyenggara bangunan tersebut.

Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor

Persiaran Barat, Off Jalan Barat
46505 Petaling Jaya, Selangor Darul Ehsan
Tel: 03-7957 5066/7957 4144 • Faks: 03-7957 5250/7594 5271
E-mel: general@pkns.gov.my
Laman Web: www.pkns.gov.my


Responses

  1. I am committee member of Meridien Townhouse in PJ. You have and advice on the correct process to collect outstanding maintenance.

    Our water supply is based on bulk meter. Can we cut the water supply for the unit who failed to make payments and how much notice should be given?

    Would appreciate if you could share your experience with collection.

    Thank you in advance.

    Mr Yip,

    The quoted Q&A text above are taken from a JMB brochure by PKNS. They are not my advice. Hence the acknowledgment at the bottom.

    My flat is still under PKNS, yet to be a JMB. And we have individual meters. So I have no experience in these types of collection.

    Although my understanding is that a basic necessity supply to a household cannot be terminated simply due to non-payment. There are other things to be considered, such as humanitarian issues. It should be a last resort. Besides, I don’t have all the facts.

    Despite the initial cost, individual meter is a better long run solution. My personal opinion.

    Thank you for visiting and commenting.

    • untuk makluman, pemotongan bekalan air boleh di buat jika bekalan air mempunyai bulk meter dan bukan meter individu. tetapi harus di rujuk kepada Deed of Mutual Covenant. biasanya di akan tercatat apa yang boleh di ambil jika bayaran penyenggaraan tidak di jelaskan. jika wujud prenggan yang menyatakan serrvis yang di sediakan boleh di hentikanm sementara jika bayran tertunggak, pemotongan air boleh di jalanakan dengan syarat perlu notis peringatan sebanyak 2 kali di hantar. peringatan pertama dan peringatan kedua/terakhir (14 hari).
      atau boleh menghantar LOD kepada pemilik unit. Pesuruhjaya bangunan boleh mngambil tindakan terhadap unit yang tidak membayar caj penyenggraan dengan syarta tunggakan mestilah melebihi 6 bulan dan notis secukupnya telah di hantar.
      maaf jika terdapat kesalahan pada komen ini. sekian

      Terima kasih Shariman. Sila datang lagi.

  2. saya nak tanya saya ada rumah flat kat puchong mgmt opis nak hentikan perkhidmatan dia bln september ni jmb kat tpt saya takde sebab tak cukup org blh ke mgmt opis tu buat macam tu tanpa melantik mana2 mgmt opis lain untuk ambik alih dan tinggalkan flat saya mcm tu saja. saya beharap sgt awak blh bagitau cara2 nak selesaikan masalah ni atau pda siapa saya nak mengadu. teme kasih

    Pada hemah saya, di sinilah peranan media untuk membantu. Cuba-cubalah hubungi Sinar Harian dan TV3. Saya pun tak pandai dalam hal sebegini. Cuma saya lihat bila diheboh ke media, barulah semua pihak cuba ambil tindakan.

    • salam 1Malaysia,

      untuk pengetahuan, jika kita mengambil keputusan untuk menyebarkan hal ini kepada pihak media, pandangan daripada orang ramai menyatakan JMB yang mempunyai masalah menyebabkan managing agent menarik diri daripada berkerja menguruskan kawasan anda. cuba untuk selesaikan masalah dalaman ini dengan pihak JMB. Dan jikalau masalah ini hadir daripada ketidakcekapan pengurusan yang dilantik. buat laporan kepada pihak PBT untuk tindakan selanjutnya.

      Pandangan daripada orang ramai, hmmm… berat mata orang ramai memandang, berat lagi bahu memikul.

  3. Kami Persatuan Penduduk tapi JMC ditubuhkan tanpa persetujuan Penduduk setempat dan selepas mereka Pihak Pemaju tidak membaiki kerosakan dari awal seperi Dewan, tadika, lingkang dan sebagai. Pihak Pemaju SIME UEP tidak layan lapuran kami tapi mereka bergabung dengan JMC, bekas Ketua MIC, MBPJ dan SIME UEP tidak layan masalah kami bila di tanya mereka kata jumpa JMC tapi tidak ada apa-apa perkembangan, sekarang apa yang kita kena buat? Kenapa kami hantar surat kepada Pesuruhanjaya Bangunan pun tidak ambil tindakan? Kami sudah hantar surat kepada MBPJ, ADUN, MP dan Menteri Besar tapi tidak ada apa-apa perkembangan? – SR

    Pada hemah saya, di sinilah peranan media untuk membantu. Cuba-cubalah hubungi Sinar Harian dan TV3. Saya pun tak pandai dalam hal sebegini. Cuma saya lihat bila diheboh ke media, barulah semua pihak cuba ambil tindakan.

    Squeaky wheel gets the grease.

    Note: Adakah persetujuan Persatuan Penduduk diperlukan untuk menubuhkan JMB/MC?

    • Amboi power betul la kuasa pemaju kat sana yer… semua saluran semua tak jalan… mcm mana nak buat bagi jalan ni???

      Pemaju² yang government linked memang power², contohnya PKNS. Kononnya pemaju yang gagal atau tak bagus boleh disenaraihitam. Siapa berani blacklist PKNS?

    • salam 1malaysia,
      disini ingin saya menyatakan bahawa warranty period bangunan adalah 16 bulan – 24 bulan. sekiranya pihak en telah menerima kunci pada tarikh sah laku ( dalam tempoh warranty period) masalah boleh lagi diadukan kepada pengurusan bangunan dan pemaju… sekiranya tempoh warranty period telah tamat masalah haruslah diselesaikan dengan persetujuan daripada JMB @ JMC sendiri..

      Ye, pemaju bertanggungjawab terhadap segala urusan penyenggaraan sebelum tertubuhnya JMB/MC.

  4. I would like to ask about the house rules. When the JMB set the House Rules, does all the owners should have a copy of the house rule?

    I’m having some problem with my condo JMB recently. They claiming that they have changed some rules in the House Rules, but i never received any notice neither a copy of a new house rules. Aren’t we supposed to have one right after they held the first meeting?

    Looking forward for your advice, thank you in advance.

    Thank you Chris for asking.

    Actually I’m no authority on this as I’m a newbie myself. But I’m the type who always want a copy of everything. :)

    I’ll give you a link to this site whose owner claims to be an expert in Building Management and is providing advice on it.

    The person with the actual authority to answer this kind of question is your Commissioner of Building (COB) at your local government body. I’m under the MPKj, hence currently my COB is Pn. Bibi Khairani bt. Mohamed Sabri.

    I apologize if I can’t be of no more help.

    • Changes or addition to the existing house rules (hr) is a special resolution. Any special resolution must be passed in an AGM/EGM. The hr that are intended to be passed should be attached to the Notice and Agenda of the AGM/EGM which must be delivered by registered mail not less than 14 days. That is why it is important that parcel proprietors must attend AGMs to know issues of their condo.

  5. saya ingin memohon maklumat mengenai mesyuarat pertama untuk menubuhkan JMB

    Maaf saudara, saya tiada maklumat sedemikian. Tempat saya pun belum ada JMB lagi. Mungkin laman ini boleh membantu saudara. Terima kasih.

  6. saya keliru mengenai MANAGEMENT COORPORATION dan JMB? pihak manakah yang terlibat dalam pengurusan pengurusan kemudahan di apartment dan kondominium dan apakah tanggungjawab pihak berkenaan?..adakah terdapat perbezaan diantara pengurusan kondominium dan apartment? kepada siapa harus saya rujuk?

    JMB adalah sebuah badan pengurusan bersama yang ditubuhkan SEBELUM Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) ditubuhkan. Ahli-ahli JMB terdiri daripada Pembeli DAN Pemaju.

    Setelah dianggap/diterima selesai semua masalah pada bangunan tempat tinggal itu, JMB akan dimansuhkan, dan akan diambilalih pula oleh Perbadanan Pengurusan yang diwakili sepenuhnya oleh Pembeli/Pemilik Unit sahaja.

    Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan & Pengurusan Bangunan) 2007 (Akta 663) adalah untuk semua bangunan bertingkat yang tertakluk di bawah Akta Hakmilik Strata.

    Untuk pengetahuan am, laman ini saya sokong untuk anda rujuk. Untuk maklumat yang lebih rasmi, sila rujuk kepada Pesuruhjaya Bangunan (Commissioner of Building atau COB) Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) anda.

    Terima kasih.

    • JMB adalah Badan ynag di tubuhkan dengan di wakili oleh wakil pemaju (1 wakil ) dan wakil pemilik unit.
      konsep yang sama telah di jalankan oleh Bahagian pengurusan harta Selangor dan di eknali sebagai Pra MC
      di tubuhkan badan Pengurusan Bersama di bawah akta Bangunan dan Hrta Bersama 2006. bagi memberi ruang kepada pemilik melalui pengalaman mentadbir dan mengurus hartanah mereka (harta bersama khususnya)
      Management corporation hanya akan di tubuhkan setelah proses mendaftra di Pejabat Tanah dan Galian sempurna dalam bahasa pengurusan harta- buka buku.
      pemaju yang akan menguruskan proses ini dan AJK terdiri daripada pemilik sahaja.

  7. apakah tindakan yang boleh diambil keatas persatuan penduduk yang diragui ke sohehan persatuan itu dan sering menuduh JMB menyalahgunakan kuasa tanpa bukti.beliau juga menghasut penduduk supaya tidak membayar wang penyelenggaraan. dan beliau juga menyebarkan dakyah2 yang boleh menjatuhkan reputasi JMB..

    Kesahihan sesebuah persatuan boleh disemak dengan Pendaftar Persatuan, ataupun Registrar of Society (ROS).

    Tentang hasutan dan dakyah, mungkin boleh ditangkis dengan pendidikan dan penerangan yang baik dan berhemah.

  8. adakah salah sekiranya jmc memberi alaun kepada jawatan kuasanya yang aktitif,bertungkus lumus untuk memantapkan pengurusan.

    Maaf, saya tidak begitu arif untuk menjawab soalan ini. Mungkin kena semak perlembagaan ataupun undang-undang kecilnya. Ataupun bertanya dengan Pesuruhjaya Bangunan tempatan tuan.

    Namun mana-mana pertubuhan, persatuan, koperasi, dan sebagainya ada memberi elaun kepada para pengarah/ahli jawatankuasanya.

    • kalau tak silap saya, JMC atau siapa-siapa anggota JMB boleh dibayar elaun dan perbelanjaan mengikut apa-apa kadar yang diluluskan oleh Pesuruhjaya Bangunan (COB). Rujuk Seksyen 22(3)(m) dalam Akta 663.

    • boleh di bayar elaun dengan syarat di putus dan di luluskan di dalam mesyuarat agung tahunan termasuk penentuan kadar.
      \TQ

    • Seksyen 22(3)(m) Akta 663 menyatakan, “membayar elaun dan perbelanjaan lain anggota Badan dan anggota Jawatankuasa mengikut apa-apa kadar yang diluluskan oleh Pesuruhjaya;”

      Pembayaran elaun adalah dibenarkan. Namun begitu, ianya adalah mengikut keputusan dan kelulusan JMC dan mengikut kemampuan kewangan JMB serta perlu mendapat kelulusan dari Pesuruhjaya di PBT yang berkenaan.

  9. apakah dokumen yang perlu di kemukakan kepada pesuruhjaya bangunan untuk memohon sijil JMB

    Maaf tuan. Tempat saya belum JMB lagi. Walaupun asyik dok kata nak buat. Seeloknya bertanyalah kepada Pesuruhjaya Bangunan tempatan tuan sendiri.

    Walau bagaimanapun, kalau saya dapat jawab nanti, akan saya uar-uarkan di sini.

    Terima kasih.

    UPDATE Mar 20, 2009: En. Hafsham, soalan tuan ada terjawab di sini. Terima kasih.

    • untuk permohonan sijil JMB kepada COB, tuan perlu sertakan seperti berikut:
      1)Surat permohonan yang menyatakan nama dan alamat rasmi JMB di dalam
      surat tersebut.
      2)Salinan Geran Lot utama (Parent title)
      3)Senarai kehadiran pemilik unit.
      4)Salinan minit mesyuarat MAPJMB
      5)Senarai pemegang Jawatankuasa JMB seperti seksyen 11(2).
      6)House Rule
      7)Insurans

  10. saya ingin bertanya kadar bayaran setiap maintenance apartment yang di benarkan?adakah setiap JMB mesti berdaftar sebelum mulai operasi?seandainya ada penduduk tidak membayar kos maintenance apakah tindakan sewajarnya.apakah ada surat perjanjian JMB di antara penduduk apartment?

    Terima Kasih.

    Terima kasih Puan.

    Kadar bayaran ditentukan oleh Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC). Lihat Soalan 4 di atas.

    Sepertimana pertubuhan lain, JMB perlu didaftar untuk beroperasi. Lihat soalan 4 di atas.

    Tindakan terhadap penduduk yang tidak membayar kos penyenggaraan adalah ditentukan oleh JMC dengan kaedah dalamannya (House Rules). Lihat soalan 4 di atas.

    Tentang surat perjanjian saya kurang arif. Namun Akta 663 jelas menyatakan bahawa penyelenggaraan bangunan tempat tinggal tinggi kini adalah tanggungjawab para pemilik unit-unit di situ. Dan JMB adalah satu badan peralihan dari pihak pemaju sebelum pemilik-pemilik unit mengambil-alih penyenggaraan bangunan dengan sepenuhnya.

    Puan boleh ajukan soalan lebih mendalam di laman ini mengenai JMB.

  11. Sekiranya tuan rumah tidak dapat membayar caj maintenance selama 2 bulan apakah tindakan JMB?adakah JMB boleh mengeluarkan surat reminder kepda tuan rumah dalam masa 2 bulan tunggakan?apakah sekiranya barang2 rumah akan di sita MPS sekiranya tuan rumah tidak dapat membayar tunggakan?Adakah JMB boleh menyuruh MPS menyita barang2 tuan rumah?

    Tindakan mengenai prosidur penyelenggaraan bergantung kepada kaedah dalam JMB itu sendiri. Pengeluaran Surat Peringatan (reminder) adalah baik. Walau bagaimanapun, bila kita hidup berjiran, ingat mengingat itu lebih baik. Cuba rujuk Surah al-‘Asr.

    Mengenai sita, apakah itu MPS? Biasanya sita berkaitan dengan cukai, misalnya cukai pintu.

    Cuba puan majukan soalan puan di Forum ini. Mungkin akan lebih berhasil.

    Apa pun terima kasih ke sini.

    • maaf mencelah. tindakan sita oleh pesuruhjaya bangunan (biasanya yang di pertua majlis perbandaran ) boleh di ambil dengna syarat JMB harus menghantar senarai nama dan memaklumkan kepada COB (pesuruhjaya Bangunan). tunggakan melebihi enam bulan dan notis perungatan telah di hantar (2 kali notis -14 hari)

      Terima kasih Shariman. Saya pun dah mula kalut nak jawab soalan-soalan ni ;-)

  12. Ada kah wajib dari segi akta 663 wajib pihak pemaju menanda tangani segala urusan kewangan contohnya tanda tangan bagi buku chek JMB.

    • Pendapat saya: Kerana JMB ialah Badan Pengurusan Bersama–antara pemaju dan pembeli–tanggungjawab dipikul bersama, oleh itu Pemaju ada hak bersama untuk menjadi salah satu penandatangan cek.

      Apabila hakmilik strata sudah dikeluarkan dan Perbadanan Pengurusan ditubuhkan, barulah tanggungjawab dipikul oleh pembeli sepenuhnya. Barulah Pemaju akan lepas tangan.

    • tidak terdapat sebarang seksyen didalam Akta 663 yang mewajibkan pemaju menjadi penandatangan cek akaun JMB. Pada pandangan saya, eloklah penandatangan cek akaun JMB ini terdiri dari pengerusi dan bendahari tanpa melibatkan pemaju.

    • pemegang amanah bagi urusan kewangan setelah tertubuhnya JMB dan wujudnya JMC adalah hak pembeli. wakil pemaju hanya sebagai salah seorang AJK. Tanggungjawabnya adalah membawa setiap masalah yang melibatkan hal-hal bangunan yang dibina oleh pemaju shj.

      Azizan- Petugas Khas Akta 663

  13. Boleh JBM menaikkan kadar parking kedua,sebelum ini kereta kedua parking dikenakan bayar RM 30.00,mesyuarat AJK JBM menaikkan kadar baru RM 40.00,belum menaikan kadar tersebut,perlu kenaikan rujuk penduduk atau menjadi mesyuarat sahaja memutuskan kadar tersebut. Terima Kasih

    • Di Mesyuarat Agung, para pemilik melantik AJK JMB untuk menguruskan penyelenggaraan bangunan. Selepas dilantik, AJK JMB boleh membuat keputusan tertentu di dalam Mesyuarat AJK.

      Apa-apa yang tidak puas hati, pemilik boleh rujuk kepada mana-mana AJK untuk di bawa ke Mesyuarat AJK.

      Sekiranya masih tidak puas hati, suarakanlah di Mesyuarat Agung. Kuasa ahli biasa adalah paling besar di Mesyuarat Agung.

      Itu dari segi prosedur. Namun jika dirasakan ada penyalahgunaan kuasa atau penyelewengan, eloklah dibawa berbincang, atau dilaporkan ke Suruhanjaya Bangunan Tempatan dengan buktinya sekali. Atau bawakan ke media massa. Jalan paling akhir ialah laporan polis.

      Biasanya kalau kita hidup berjiran seperti disarankan di dalam al-Qur’an dan Sunnah, tidak puas hati sebegini tidak berlaku.

      Pihak AJK biasanya ada akses kepada banyak maklumat, dan keputusan dibuat berasaskan maklumat tersebut. Mereka tentu ada sebab untuk membuat sesuatu keputusan.

      Apa-apa pun, bawalah berbincang. SETIAP HARI selepas Maghrib tu, duduk bincang ramai-ramai di surau.

      Bulat air kerana pembetung, bulat suara kerana muafakat. Jiran sepakat membawa berkat.

  14. adakah ahli jmc mendapat elaun dan brapakah maksimum elaun yg harus mereka terima.bagaimana sekiranya mereka tidak aktif.bolehkah kami sebagai penduduk mempertikaikanya

    • Elaun dan jumlah maksimum boleh ditentukan di Mesyuarat AJK atau Mesyuarat Agung. Ahli boleh pertikaikan apa-apa keputusan di Mesyuarat Agung.

      Kalau seseorang AJK itu tidak aktif, jangan lantik dia di Mesyuarat Agung akan datang.

  15. Adakah layak memegang apa-apa jawatan dalam JMC jika ada hutang tertunggak dengan managment walaupun tiada layak mengundi tetapi penduduk memilih kita.

    • Rasanya Soalan 8 dan Soalan 9 adalah jelas. Antara tanggungjawab AJK ialah memastikan ahli lain menjelaskan yuran penyelenggaraan. Bagaimanakah seseorang AJK mampu melaksanakan tugas tersebut andainya dia sendiri tidak menjelaskan yuran penyelenggaraan?

      Being popular is one thing, being qualified is another.

      Kalau kita suka sangat kepada seseorang tu untuk menguruskan bangunan kita, tapi kita tahu dia ada tertunggak yuran penyelenggaraan, apa kata kita pakat-pakat tolong bayarkan yuran penyelenggaraan beliau? Sanggup?

    • mengikut COB : seseorang pembeli berdaftar yang mempunyai tunggakan caj penyelenggaraan walaupun boleh menghadiri mesyuarat agung, mereka tidak layak mengundi dan tidak layak untuk dilantik memegang sebarang jawatan di dalam JMC

  16. Bolehkah Developer(Management Office) menaikan kadar water rate tanpa reason? mengikut SAJ kadar rate – pangsapuri adalah RM1.18 tapi Management office menaikan rate RN1.24.

    • Wah, saya ni bukan pakar dalam hal-hal ni. Rasanya dah beritahu dah sebelum ni. Secara kebetulan sahaja buat posting pasal JMB ni sebab tempat saya pun KONONnya nak buat JMB. Namun sampai sekarang tak buat buat lagi. Hmmm entahlah.

      Tapi bila orang dok tanya tu kita cuba jawablah setakat tahu. Kan? Tak sampai hati pula nak ignore.

      Agaknya Management Office tu beli air tu dari SAJ dan jual balik kepada pemilik pangsapuri tu kot. Perkara biasa yang selalu juga berlaku.

      Naikkan kadar tanpa sebab? Macam tak percayalah. Tentu ada sebab. Ramai tak bayar ke, minyak naik ke, pekerja Management Office tu mintak naik gaji ke, paip selalu sangat pecah dia orang kena repair ke… sebab musabab juga lah tu.

    • ms kelly,untuk pengetahuan,developer tidak boleh sama sekali untuk menjadi managment di tempat mereka sendiri,kecuali ada surat pengesahan daripada jmb.ini kerana mengikut akta bangunan 663.untuk makluman lebih lanjut boleh email kepada kami di cusb4info@yahoo.com

  17. Maksud saya jika JMB tempat tu belum lagi ditubuhkan dan bayaran tertunggak tu dengan menagment lama adakah dia layak menjadi ahli yang lima itu untuk membentuk JMB.

    • Kalau hingga ke tahap itu kemusykilan tuan, saya syorkan tuan rujuk kepada yang lebih berotoriti, yaitu Suruhanjaya Bangunan tempatan tuan.

      Kalau sekadar pemahaman saya, jawapan kepada Soalan 8 dan 9 sudah cukup untuk memberi kesimpulan bahawa beliau itu tidak layak. Itu fahaman saya sahaja yang bukan arif dalam undang-undang.

      Terima kasih.

    • mana-mana pemilik unit yang emmpunyai tunggakan tidak layak menjadi ahli jawatnkuasa. tetapi boleh menghadiri AGM sebagai pemerhati.

    • Saya berharap agar Moderator Gurindam Jiwa dapat siarkan komen saya ini untuk kepentingan kita bersama demi mencapai keharmonian penduduk setempat.

      Menjawab kepada persoalan saudara Zaman Ahmad, tiada masalah sekiranya dia ingin menjadi ahli JMB atau JMC sekalipun. Syarat untuk melayakkan seseorang itu mengundi adalah perlu menyelesaikan yuran penyelenggaraan dari awal (walaupun dahulunya dibawah management yg lama) sehingga bulan; sebulan sebelum Mesyuarat Agung JMB diadakan.

      Untuk menjadi ahli JMB pula, ia adalah melalui undian daripada penduduk yang mengundi di dalam Mesyuarat Agung tersebut. Di situlah berlantikan bermula.

      Tuan Sham,

      Maaf komen tuan lambat saya siarkan kerana saya bercuti internet baru-baru ini. Insya’Allah selepas ini komen tuan akan tersiar secara otomatik. Dan terima kasih kerana sudi tolong jawab soalan-soalan di sini. Moga dapat memberi manfaat kepada ramai orang.

      Wassalaam,
      Gurindam Jiwa

  18. Assalam….kum.. Saya ingin bertanya adakah JMB akan memperbaiki DALAMAN rumah pemilik yang rosak, seperti retak, paip bocor, tersumbat dan sebagainya.
    Adakah itu juga tanggungjawab JMB menggunakan wang senggaraan untuk memperbaiki itu semua?, atau adakah ia tanggungjawab pemilik?

    • JMB mengambilalih tangungjawab pemaju sebelum ini. Jadi mana-mana yang dahulunya adalah tanggungjawab pemaju, kini adalah tanggungjawab JMB. Mana-mana yang dahulunya adalah tangungjawab pemilik, kini masih lagi tanggungjawab pemilik.

      Andainya ada kemusykilan atau perselisihan faham, bawakan cadangan dan/atau berbincang di mesyuarat JK JMB ataupun Mesyuarat Agung.

    • Di sini saya ingin berkongsi pendapat dan berdasarkan pengalaman. Soalan tersebut amat bagus untuk ditanyakan. Ramai yang tidak jelas tentang perihal tersebut. Saudara Azhari perlu rujuk kepada surat perjanjian jual beli antara pemaju dan anda (Sales & Purchase Agreement). Pemaju hanya akan memperbaiki masalah kerosakan (DEFECT) tersebut sekiranya tempoh ‘tanggungan pemaju’ (liability period) masih ada (biasanya setahun ataupun setahun setengah). Jika dahulunya saudara pernah mengadu tentang masalah tersebut dan pihak pemaju pernah membaikinya tetapi masih berlaku lagi, maka saudara harus mengadu semula kepada pihak pemaju. Sekiranya pemaju tidak melayan aduan anda maka bawa sahaja masalah saudara ke tribunal perumahan. Perlu diingat, Pihak pemaju tidak akan melayan sekiranya masalah saudara ‘muncul’ apabila TAMATNYA tempoh ‘LIABILITY PERIOD’ tersebut. Jika saudara masih tidak puas hati, seperti saya kata sebentar tadi, bawa sahaja masalah saudara ke tribunal perumahan.

      Di sini saya perlu jelaskan tentang tanggungjawab pihak JMB tidak termasuk pembaikan DALAMAN rumah. Ia adalah tanggungjawab pemilik. Wang penyelenggaraan adalah wang penduduk, maka tidak wajar ia digunakan untuk membaikpulih kerosakan DALAMAN rumah seseorang. Kebiasaannya wang penyelenggaraan digunakan untuk membayar kos-kos penyelenggaraan kawasan bersama (common area), berkaitan penyenggaraan bangunan dan menyenggara Singking Fund (dana terikat).

      Bukan semua perkara JMB perlu bertanggungjawab. Untuk lebih info, sila rujuk Pihak Pengurusan di tempat anda. Saya harap agar mereka lebih ‘celik’ memberi pandangan dan jalan penyelesaian yang sewajarnya kepada saudara.

      Tu dia. Terima kasih Sham.

  19. Terima kasih,banyak maklumat dari tuan yang saya perolehi,satu perkara yang menjadi tandatanya ialah wang kutipan -sinking fun- adakah semasa pemaju membuat kutipan wang ini mestilah diserahkan kepada pengurusan jmb apabila jmb telah diwujudkan?dan berapa peratuskah yang wajib dibayar oleh pemilik petak yang di kategorikan didalam management fee bulanan sebagai kutipan sinking fun??dan adakah akaun sinking fun ini diasingkan dari akaun pengurusan?

    • kutipan sinking fun ini terdapat didalam salah satu clause di dalam S&P. Biasanya kadar sinking fund ini adalah 10% dari caj penyelenggaraan. Akaun sinking fund ini perlu diasingkan dari akaun penyelengaraan bangunan. Semua sinking fund yang dikutip sebelum penubuhan JMB perlu diserahkan kepada JMB. Begitu juga apa-apa lebihan wang caj penyelenggaraan yang dikutip sebelumnya.

  20. Oh terlupa saya tadi. apakah pembaikan yang dikategorikan didalam penggunaan wang sinking fun?adakah mengecat bangunan, tangga dan apa2 saja?

    • Pembaikan yang dikategorikan boleh menggunakan sinking fund ada terdapat dalam Seksyen 24, Akta 663. Secara ringkas nya:
      a) pengecatan atau pengecatan semula mana-mana bahagian harta bersama.
      b)pemerolehan (acquisition) apa-apa harta alih bagi kegunaan berhubung dengan harta bersama.
      c)pembaharuan atau penggantian apa-apa lekapan atau pemasangan yang terdapat dalam mana-mana harta bersama
      d)apa-apa perbelanjaan lain sebagaimana yang difikirkan perlu oleh Jawatankuasa.

  21. JMB sebagai badan pengurusan dan penyelenggaraan bangunan dan harta bersama sahaja, mana mana kerosakan di unit pembeli adalah tanggungjawab pembeli unit tersebut. kecuali jika dalam tempoh DLP, pemaju yang kena baiki.

    Ha, ringkas dan padat. Terima kasih Izhar.

  22. assalamualaikum,
    saya adalah pemilik pangsapuri bertingkat. ditempat saya ada surau dan dewan orang ramai yg telah diadakan oleh pemaju. 1.sekarang jmb telahpun ditubuhkan. masalahnya skg pihak jmb kenakan bayaran pada penduduk jika penduduk sendiri nak guna kemudahan dewan dgn kadar tertentu. adakah ini boleh? 2. setiap pengunaan dewan oleh penduduk jmb perlu buat laporan kpd COB. adakah ini betul dan ke 3. jmb buat undang sendiri dan gunakan itu dgn mengatakan ia dari COB.

    • Saudara Lokman,
      Pada pandangan saya, ada terdapat beberapa kemudahan atau harta bersama yang wajar dikenakan bayaran sewa, tetapi itu terpulang kepada persetujuan JMB atau AJK JMB (JMC). Sebagai contoh dewan. Memang benar ianya harta bersama, tetapi sekiranya kita hendak menggunakan dewan tersebut tentunya kita turut menggunakan lampu dan kipas dan mungkin bilik air. Bil-bil utiliti tersebut memang sewajarnya kita yang tanggung, kerana wang kutipan caj penyelenggaraan adalah wang bersama yang hanya digunakan untuk perkara-perkara yang digunakan secara bersama.

    • Penggunaan dewan atau sebarang kemudahan didalam kawasan pembangunan tidak perlu mendapatkan kelulusan COB. Walaubagaimanapun, sewaan boleh dikenakan berdasarkan alasan diatas. Selalunya sewaan adalah pada kadar nominal, sekadar cukup untuk menampung kos bil utiliti. JMB adalah dianggotai oleh semua pembeli berdaftar dan bukan satu organisasi yang “profit oriented”. Semua wang hasil kutipan adalah wang bersama, bukan milik segelintir individu yang dilantik menjadi JMC sahaja.

  23. Adakah setiap rumah bertingkat yg dah ada Badan pengurusan bersama tidak perlu lagi ditubuhkan Persatuan Penduduk ?

    • Saya rasa tidak perlu ada Persatuan Penduduk jika JMB telah ditubuhkan. Ini adalah kerana semua pembeli adalah merupakan ahli JMB. Semua aktiviti boleh dilaksana secara lebih efektif dengan penglibatan semua penduduk.

    • Soalan dan jawapan menarik.

      Di tempat saya ada 11 blok pangsapuri. Kita sudah ada Persatuan Penduduk yang merangkumi kesemua 11 blok dan agak aktif. KRT dan Surau kita juga agak aktif.

      Pemaju pula dalam usaha ke arah membentuk JMB, hanya membenarkan 3 blok sahaja maksima untuk setiap JMB. Alasan munasabah, mereka tak beri. Mungkin juga semasa mereka menyatakan maklumat tersebut, penduduk terlalu terkejut untuk bertanya atau berhujah. Mungkin pemaju merasakan penduduk tidak berkemampuan untuk mentadbir lebih dari 3 blok. Walaupun dari pengalaman para penduduk, tahap kecekapan pihak pemaju menyelenggara 11 blok di sini juga adalah…. hmm… he he. Tak pe. Mungkin juga ada klausa undang-undang yang menghadkan sedemikian, saya tak pasti. Maklumlah, tiada penduduk di sini yang lawyer, setakat loyar buruk tu memang ramai.

      Apa pun, sekiranya JMB nanti hanya untuk kelompok 3 atau 2 blok sahaja, kami di sini akan mengekalkan Persatuan Penduduk kami, insya’Allah, demi keharmonian setempat. Lagipun ada sedikit perbezaan fungsi antara 2 organisasi ini. Asal tujuan JMB ini lebih ke arah penyelenggaraan. Persatuan merangkumi persaudaraan, setiakawan, kejiranan, kebajikan setempat, ukhuwah, dan silaturrahim, antaranya. Apatah lagi JMB adalah badan transisi yang masih melibatkan Pemaju ke arah pembentukan sebuah MC.

      Pada saya fungsi MC boleh menjadi sebahagian dari fungsi-fungsi sebuah Persatuan Penduduk. Persatuan Penduduk boleh diibaratkan sebuah “Government” dengan MC sebagai salah satu unit di bawahnya.

    • Maaf mencelah. secara umunya persatuan penduduk adalah badan sosial penduduk dan tidak di iktiraf mewakili pemilik unit.
      manakala JMB di iktiraf mewakili semua pemilik unit.
      JMB mesti di daftrakan dengan COB manakal Persatuan penduduk dengan ROC
      dalam satu kawaan apartment boleh di wujudkan melebihi 1 persatuan penduduk. mankala JMB hanya 1 sahaja bagi satu kawasan apartment.

    • JMB merupakan satu Badan yang menyenggara dan menguruskan bangunan. Persatuan penduduk pula merupakan satu badan NGO’s yang lebih menfokuskan hal yg berkaitan aktiviti sosial dan kemanusiaan. Sekiranya kedua-dua badan ini memahami peranan masing-masing ianya adalah lebih memberi manfaat. Kewangan JMB hanya bergantung kepada kutipan penyenggaraan bulanan. etiap kutipan tersebut adalah semata-mata utk bangunan. Tetapi dengan adanya persatuan penduduk (PP) atau Kawasan Rukun Tetangga (KRT), PP dan KRT boleh mendapatkan peruntukan / sumbangan dari agensi kerajaan utk menjalankan aktiviti kemasyarakatan. Perlu diingatkan sekali lagi, JMB, PP dan KRT perlu memahami peranan masing-masing. Sekiranya mereka tidak memahami peranan, masalah lain berkemungkinan akan timbul.

      Azizan-Petugas Akta 663 (azizan6768@yahoo.com)

  24. adakah persatuan penduduk boleh meminta kepada jmb salinan perbelanjaan dalam sebulan kepada pihak jmb? atau berapa dlm sebulan jmb collect dari penduduk yg berbayar utk satu bulan bagi mengelakkan penyelewenggan wang penduduk.

    • penduduk boleh minta dokumen tersebut secara bertulis kepada JMC. Sila rujuk Seksyen 13, Akta 663 yang menyatakan Hak-Hak Pembeli.

  25. salam sejahtera,
    Saya ada sedikit kemungkilan, apakah bila Jmb ditubuhkan adakah semua kemudahan yg ada seperti dewan dan surau termasuk atas tanggongjawab jmb, jika ada kerosakkan dan sebagainya. Adakah kemudahan Dewan apabila penduduk hendak penggunakannya jmb boleh kena sewa tau tidak? sekian.

    • Dewan dan surau adalah harta bersama yang perlu ditadbirurus oleh JMB. Kerka-kerja maintenance adalah tanggungjawab JMB. Penggunaan yang bersifat individu seperti penggunaan dewan untuk kenduri kawin misalnya, perlu lah membayar sewa. Penggunaan bersama seperti mengadakan mesyuarat penduduk, saya rasa tidaklah perlu membayar sewa. Begitu juga surau, tak kan nak kena bayar sewa kalau nak sembahyang…

  26. Jmb bermaksud JOINT MANAGEMENT BODY atau
    BADAN PENGURUSAN BERSAMA.
    Soalannya – Adakah semua harta atau tanah yg ada boleh dlm kawasan boleh diuruskan bersama dgn penduduk atau melalui Persatuan Penduduk.

    • Semua harta termasuk kemudahan awam seperti dewan serbaguna, tadika, kolam renang, tempat letak kereta (yang bukan dijual kepada pemilik rumah), taman permainan, kawasan lapang malahan lif, tangga, koridor dan sebagainya yang bukan didalam rumah penduduk (pemilik) adalah dikira sebagai harta bersama. Harta bersama ini haruslah ditadbir urus oleh JMB (Badan Pengurusan Bersama). Didalam sesuatu kawasan pembangunan yang telah ditubuhkan JMB, Persatuan Penduduk tidak perlu ujud, tambahan jika persatuan tersebut tidak berdaftar dengan Pendaftar Pertubuhan. JMB ini ditubuhkan dibawah Akta yang boleh disaman dan menyaman.

  27. Adakah JMB boleh menggunakan wang sinking fund untuk membayar kos operasi kerana wang kutipan tidak cukup. Kos operasi melebihi daripada kutipan bayaran penduduk.

    • Saya cuba tolong jawab sikit…mana yang saya tahu.
      Seperti yang terdapat di dalam Seksyen 24(d), Akta 663 antara maksud yang terkandung ialah sinking fund (wang penjelas) boleh digunakan untuk “apa-apa perbelanjaan lain sebagaimana yang difikirkan perlu oleh Jawatankuasa” (JMC). Oleh itu, saya berpendapat, adalah wajar pihak JMC menggunakan sinking fund untuk membayar kos operasi yang penting (seperti pembayaran bil air dan letrik, atau pembaikan lif) dari membiarkan kemudahan-kemudahan tersebut terganggu kerana tidak membayar bil hanya disebabkan ingin mempertahankan sinking fund yang akan digunakan untuk mengecat bangunan dan sebagainya seperti didalam Seksyen 24(a),(b) dan (c), Akta 663.

  28. Sebelum ini pihak JMB tempat kami tiada pilihan untuk melantik agen pengurusan terpaksalah mengunakan ajen yang lama sedia ada. persoalannya apa tindakan jmb sekiranya ajen pengurusan gagal melaksanakan audit sedangkan bayaran bulanan untuk perkhidmatan kepada ejen pengurusan tidak pernah miss. tempoh maksima 15 bulan tinggal sebulan lagi. tolong beri pandangan tindakan yang harus kami lakukan

    Hj. Mat dah jawab kat bawah.

  29. Akum.
    saya ingin tertanyakan berapa persoalan yang membuat saya pening kepala. saya adalah setiausaha JMB dikawasan saya. soalannya:
    1. setelah mengambil kira semua caruman dikenakan adalah tidak begitu ketara iaitu rm37.00. yang memjadi masalah adalah sikap permilik itu sendiri. meraka tiada mahu membayar caruman yang dikenakan kepada meraka. apakah tindakan boleh dikenakan?
    2. tentang hak milik bersama. setahu saya dikawasan pangsapuri mempunyai tanah lebih. ada pulak pemilik suka suka membuat rumah tambahan iaitu memyembung saktur bangunan. memurut aktar serata – pemilik tidak boleh memrosakkan nama baik bangunan asal atau memganggu saktur bagunan itu sendiri. apakan kuasa JMB tentang masalah ini.
    3. dengan tambahan rumah, malah caruman pulak tidak diindahkan oleh pemilik malan permilik mengatakan JMB tidak kuasa untuk memambahkan jumlah caruman tambahan. menurut PBT, jika terdapat rumah tambahan yang dilakukan oleh pemilik, maka cukai pintu juga dinaikkan, jika tidak rumah tambahan itu akan dirobohkan.
    4. kebanyakan pemilik menpertikaikan kuasa JMB kerana JMB tiada kuasa atas semua caruman ada hal hal lain. JMB hanya pastikan kawasan meraka terjaga. yang lain JMB tiada kuasa. apakah itu benar.
    sekian

    • Perlu difahami yang JMB itu adalah dianggotai oleh semua pembeli (pemilik rumah) dan juga pihak pemaju. Ahli jawatankuasa yang dilantik dikalangan JMB itu dinamakan JMC. Oleh itu, semua pemilik rumah adalah ahli di dalam JMB.

      Adalah menjadi kewajipan semua pembeli membayar caj penyenggaraan dan pengurusan bangunan (seksyen 23, Akta 663).

      Sekiranya ada pembeli yang enggan membayar caj penyenggaraan, JMB melalui AJK (JMC) hendaklah memberikan notis 14 hari untuk pembeli membayar caj tersebut. Jika pembeli masih gagal membayar, JMB perlu mengemukakan notis 14 hari sekali lagi menuntut bayaran tersebut. Selepas tempoh yang diberikan, pembeli masih gagl atau enggan membayar caj penyenggaraan yang tertunggak, JMB boleh meneruskan prosiding mahkamah untuk menuntut bayaran tersebut. (seksyen 32(b), Akta 663).

      Pilihan lain ialah selepas 6 bulan pembeli masih gagal membayar, JMB boleh meminta Pesuruhjaya Bangunan (COB) mengambil tindakan dengan mengeluarkan waran tahanan apa-pa harta mudah alih milik pembeli dan melelong harta tersebut selepas 7 hari sekiranya pembeli masih gagal membayar. Wang jualan harta melalui lelongan ini, setelah ditolak hutang caj tertunggak dan apa-apa pemotongan lain yang ditetapkan oleh COB akan dikembalikan kepada pembeli. Peruntukan ini terkandung didalam Seksyen 33, Akta 663.

      Mana-mana orang yang tanpa sebab munasabah gagal atau enggan membayar caj penyenggaraan adalah melakukan kesalahan yang boleh didenda tidak lebih lima ribu ringgit dan denda selanjutnya tidak lebih lipa puluh ringgit utk tiap hari kesalahan dilakukan jika disabitkan kesalahan. (Seksyen 34, Akta 663).

      Tidak ada sesiapa yang boleh mendirikan apa-apa bangunan tambahan atau menggunakan harta bersama tanpa persetujuan JMB. Apa yang JMB boleh lakukan ilah melaporkan perkara ini kepada COB (pihak PBT) untuk diambil tindakan.

    • Mintak maaf mencelah.
      seperti mana yang di maklumkan oleh Haji Mat, bagi hak milik strata tidak di benarkan mencacat atau menambah struktur bangunan
      akan menyebabkan proses mendapatkan hak milik strata tertangguh atau lmbt.
      JMB boleh menghantar notis kepada pemilik untuk merobohkan struktur bangunan tersebut dan jika gagal boleh memohon kepada COB untuk tindakan lanjut. jika gagal boleh di lanjutkan kepada menteri yang berkenaan.

  30. Pertama kena lihat perlantikan ejen pengurusan itu sendiri. Apabila dilantik adakah satu perjanjian kontrak yang dibuat diantara JMB dengan ejen pengurusan? Kalau tak silap saya, apabila sahaja terbentuk JMB dan akaun Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan atas nama JMB telah dibuka,semua bayaran caj maintenance perlu dibayar atas nama JMB. Segala pendapatan dan perbelanjaan sepatutnya ditadbir urus oleh JMB. Kecuali ejen pengurusan yang dilantik oleh COB mengikut Bahagian VI, Akta 663, kesahihan nya boleh dipersoalkan.

    Sekiranya ejen tersebut dilantik sendiri oleh JMB, pihak JMB boleh pada bila-bila masa mengakses akaun Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan ini dan menjadi tanggungjawab ejen untuk memberikan kerjasama. Sekiranya JMB mendapati ejen pengurusan gagal melaksanakan tanggungjawabnya, JMB boleh memberikan notis dan menamatkan perkhidmatan ejen tersebut, tambahan pula jika tempoh kontrak telah tamat.

    Untuk keterangan lebih tepat, sila rujuk masalah ini kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di PBT tempat saudara.

    Terima kasih Tn Hj Mat kerana sudi tolong jawab soalan-soalan yang dikemukakan di sini.

    Wassalaam.
    Gurindam Jiwa

  31. Selepas JMC ambilalih bangunan, diaorang mula tunjuk belang. Dia buat macam rumah ni ehsan dari datok moyang diaorang.

    Sebelum ni ada paip air kat bawah untuk kemudahan penduduk nak cuci kereta, tapi dah dicabut. Dulu lori pindah barang boleh naik ke tingkat G dan park dekat lif, tapi sekarang lori kena park kat LG dan jauh dari lif (Alasan, ada keretakan).

    Paling saya geram bila air saya kena potong hari tu. Saya menyewa tapi tiap-tiap awal bulan saya bayar bil air dan ‘maintenance fee’ yang terkini. Saya rasa sebab saya tak bayar ‘Fire Insuran’ yang berjumlah RM73.

    Sebab jumlah yang sedikit pun diaorang sanggup menganiaya penduduk. Boleh ke dia orang buat macam tu? Saya rasa lepas ni mesti diaoarang potong lagi. Ramai penduduk tak puas hati, tapi tak tahu nak buat macam mana sebab tak ada meeting antara penduduk dengan management.

    For info, kitorang duduk kat pangsapuri kos sederhana (bukan kondominium) di KL tapi maintenance fee antara RM110 – RM130.

    Tolong bagi tunjuk ajar macam mana nak ‘exercise’ hak kami sebagai penduduk di sini.

    Mahal juga yuran penyelenggaraan tu ye. Tapi kos penyelenggaraan di KL (dan di mana-mana kawasan metropolitan) memang agak tinggi. Tiada apa yang percuma.

    Apapun Insurans Kebakaran tu amatlah penting. Sesal dahulu pendapatan. Kalau beli rumah dengan pinjaman pun kena beli MRTA.

    Jumlah ni kita rasa sedikit bila kita kira duit kita sahaja. Tapi bila diambil kira semua penduduk sesebuah bangunan, ianya tidaklah kecil.

    Boleh bawa perkara ini kepada COB Tempatan.

    • Memang akan timbul masalah yang sebegini terutama jika anda penyewa dan bukan pemilik rumah. Didalam Akta PBangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 hanya menyentuh berkaitan dengan Pemaju, JMB dan JMC dan COB. Pemilik rumah adalah anggota JMB. Hak-hak pembeli atau ahli JMB memang termaktub di dalam Akta.

      Semasa anda menandatangani perjanjian sewa (Tenancy Agreement), perlu dijelaskan dengan sejelas-jelasnya tanggungjawab anda dan tanggungjawab pemilik rumah. Bill maintenance bulanan, premium insurans, bill cukai tanah dan cukai pintu, bill iwk dsb…pihak mana yang patut bayar. Ada sesetengah perjanjian, bil-bil seperti maintenance bulanan, bill cukai dan premium insurans adalah dibayar oleh pemilik rumah dan bukan penyewa rumah.

      Masalah timbul bila pemilik rumah tidak menjelaskan bil-bil yang sepatutnya dijelaskan. Yang akan menjadi mangsa adalah penyewa. Apa yang penyewa boleh lakukan ialah mengambil tindakan melalui pemilik rumah sebenar. Dan sekiranya pemilik rumah yang gagal melaksanakan tanggungjawabnya seperti didalam perjanjian sehingga menimbulkan kesulitan kepada penyewa, penyewa boleh melantik peguam untuk prosiding mahkamah.

      Undang-undang tidak membolehkan JMC memotong bekalan air kerumah tambahan lagi jika bill air sentiasa dijelaskan. Anda boleh membuat aduan kepada COB melalui pemilik rumah atas tindakan JMC terbabit. JMC boleh mengambil tindakan-tindakan lain yang dibenarkan didalam Akta sekiranya pemilik rumah gagal menjelaskan tunggakan caj penyelenggaraan.

  32. Salam,
    saya ingin bertanya apakah hak setiap pembeli yang membayar maintenance setiap bulan tetapi services seperti security dan cleaner tidak buat kerja sepatutnya.JMB di tempat saya services kurang memuaskan tp pembayaran sentiasa harus di jelaskan.apakah hak kami yg membayar setiap bulan?akibat segelintir penduduk tidak buat bayaran security dan cleaner di berhentikan tetapi ada penduduk yg buat bayaran ternyata tiada service?apakah tindakan sewajarnya?lgpun JMB klu nak suruh buat apa2 bayaran tanpa bg notis atau surat berkenan utk pengetahuan terus buat tindakan sesuka hati.apakah tindakan itu patut di lakukan kepada pembeli?

  33. Yatie,
    Sekiranya JMC (Ahli jawatan Kuasa JMB) yang telah dilantik tidak menjalankan tugas dengan sempurna dan memuaskan, ahli-ahli JMB (iaitu pembeli) boleh memilih AJK baru melalui mesyuarat agong luarbiasa. Caranya ialah dengan membuat permohonan secara bertulis untuk didakan mesyuarat agong luarbiasa kepada JMC dengan ditandatangani oleh sekurang-kurang 25% dari jumlah pemilik unit kediaman yang didaftarkan. Contoh nya jika ada 100 unit kediaman disitu, surat tersebut harus ditandangani oleh 25 orang pembeli.

    Cara kedua ialah dengan melaporkan kepada COB tempat anda tentang kegagalan JMC berfungsi. Jika COB mendapati ianya memang berlaku, COB boleh mengarahkan agar satu mesyuarat agong luarbiasa diadakan dan didalam mesyuarat ini, satu pemilihan baru AJK JMB (JMC) boleh dijalankan.

    Amalan yang baik ialah dengan memaklumkan kepada semua pembeli berkaitan apa2 bayaran yang perlu dijelaskan dengan memberikan notis. Pembeli yang merupakan ahli di dalam JMB mempnyai hak untuk diberitahu berkaitan sebarang pembayaran dan kutipan wang yang dijalankan oleh JMC.

    JMC perlu berusaha untuk mendapatkan bayaran tunggakan caj penyelenggaraan dari pembeli-pembeli yang gagal membayar bagi mengelakkan ketidakcukupan wang di dalam akaun Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan. JMC boleh menggunakan peruntukan2 di dalam Akta 663, Seksyen 32.

    Terima kasih Tn Hj Mat. Boleh jadi konsultant ni.

    • Hj Mat..

      Ni yang 25% tu semua pemilik termasuk yang tak bayor maintenance fee ke?..kalau macam tu selalu ler EGM..pasal biasa kat Kondo ..lebih kurang 25% tak bayo maintenance…ha ha ha…

  34. Assalamualaikum. Hari ini 17.8.09, air dirumah saya kena potong lagi.

    Pada 1.8.09 saya memang dah bayar bill air dan maintenance fee yang terkini. Beberapa hari kemudian, dapat bill air bulan Julai dated 1.8.09 berjumlah RM44.15 dan tentulah akan dibayar selepas dapat gaji hujung bulan ni.

    So, alasan JMC kena potong air sebab tertunggak sebanyak RM228.60. (Maintenance RM113.10, Air RM44.15 dan Fire Insurance RM71.35)

    Sebelum potong air, JMC cuma tampal dekat ‘NOTICE BOARD’ mengatakan air akan dipotong pada 17.8.09 bagi mereka yang ada tunggakan.

    Saya andaikan oleh kerana saya sentiasa membayar bill terkini tiap-tiap bulan, saya tidak perlu menghiraukan notis tersebut. Malangnya saya salah.

    Jiran saya mengalami nasib yang sama. Dia juga membayar maintenance fee dan bill air tiap-tiap bulan. Oleh kerana dia pembeli rumah (owner), dia telah mengambil ‘fire insurance’ dari pihak bank. Jadi dia tidak mahu membayar fire insurance kepada JMC.

    Untuk pengetahuan, tempat tinggal kami cuma ada kemudahan lif (3 buah lif setiap bangunan, 25 tingkat) dan taman permainan yang kecil. TIDAK ADA kolam renang. RM113.10 yang saya bayar tiap-tiap bulan hanya untuk menggunakan lif sahaja.

    Tolong kami dan fahami kami melalui kacamata penduduk yang ingin hidup aman. Bukan dari kacamata JMC.

    Terima kasih.

    Tentang Fire Insurance tu, asasnya ia adalah tanggungjawab pemilik. Tapi kalau pemilik lepaskan tanggungjawab itu kepada penyewa, ia jadi tanggungjawab penyewa. Jadi kena rujuk Tenancy Agreement lah seperti saranan Hj. Mat sebelum ini.

    1. Elok jumpa JMC dan bincangkan isu ini. Kadang tu kalau bincang dengan suara perlahan, boleh selesai.

    2. Kalau tak selesai juga, pakat dengan jiran yg sama masalahnya, dan cuba komplen kepada COB. COB sebagai moderator sepatutnya boleh bantu dalam perkara sebegini.

    3. Kalau tak selesai juga, cuba bawakan dan sensasikan ke media seperti Sinar Harian dan Harian Metro, misalnya.

    4. Cuba join Facebook Menteri Wilayah Persekutuan Raja Nong Chik. Saya nampak dia rajin menjawab aduan-aduan warga kota. Mana tau, ada rezeki, masalah Tun Teja boleh selesai bila mengadu di situ. Tak kisahlah tentang kecenderungan politik. Dia jalankan tugas dia, kita mainkan peranan kita.

    Saya maklum kedudukan Tun Teja, jadi saya harap sambil berusaha dapatlah kiranya Tun Teja bersabar dan berdoa.

    Saya juga doakan agar masalah Tun Teja ini dapat diselesaikan dengan segera. Selamat Menyambut Ramadhan yang mulia.

    Ini sahaja yang dapat saya bantu di sini. Maafkan saya. Manalah Hj. Mat kita ni… :-)

  35. Terima kasih atas nasihat saudara.

    Sekiranya saya rajin, mungkin saya akan mengumpulkan penduduk2 yang juga tidak berpuas hati untuk tampil membuat aduan kepada COB atau ke ‘facebook’ Raja Nong Chik kelak.

    Walaubagaimanapun, bolehkah saudara memberi alamat penuh dan no. telefon COB. Saya sudah cuba mencari dalam internet tetapi belum berhasil.

    Apapun saya ingin mengucapkan terima kasih atas respon anda dalam forum ini. Selamat Menyambut Ramadan.

    Alahai, setiap PBT ada COBnya sendiri. Tun Teja di kawasan PBT mana? Kalau di KL, Google aje COB DBKL akan terus dapat maklumatnya.

    Apa pun, buat masa ini, COB DBKL ialah di capaian ini.

    Untuk sepanjang bulan Ramadhan, FB Hour Raja Nong Chik ialah setiap Rabu jam 4 – 5 petang.

    Selamat Menyambut Ramadhan untuk Tun Teja juga. Terima kasih.

  36. Aslmkm dan Selamat Berpuasa.

    Sebenarnya saya ingin berkongsi sedikit ilmu yang ada sambil membantu Gurindam Jiwa dalam menjawab beberapa persoalan yang sering ditanyakan. Kalau nak appoint jadi consultant, nanti kena bayar fees pulak…..

    Masalah jiran Tun Teja yang telah membeli Fire Insurance sendiri, ianya adalah untuk petak atau unit yang beliau beli itu sahaja. Insuran untuk keseluruhan bangunan yang juga melibatkan harta bersama (common property) seperti dewan, tadika, tangga, korodor, lift, taman permainan dan sebagainya malahan bumbung bangunan itu sendiri juga perlu diambil. Insurans ini bukan sekadar untuk kebakaran, tetapi juga untuk perkara-perkara lain yang diberikan perlindungan.

    Contohnya, jika berlaku kerosakan bumbung bangunan disebabkan angin kencang, siapa yang akan menanggung kos membaiki kerosakan tersebut? Pihak pemaju tidak boleh sentiasa dipertanggungjawabkan. Jadi perlu menggunankan duit JMB atau boleh juga guna duit sinking fund sekiranya ada. Atau buat kutipan dari setiap penduduk. Tetapi sekiranya ianya di insurankan, syarikat insuran lah yang akan membiayai kos pembaikan ini. Oleh itu, semua penduduk adalah wajar dan WAJIB membayar premium untuk insuran bangunan tersebut walaupun mereka telah membeli Fire Insurance berasingan untuk unit mereka.

    Sebenarnya kebanyakan bank bersetuju untuk menggunakan insuran bangunan (kebiasaan nya insuran bangunan ini termasuk insuran kebakarana) itu untuk dijadikan sebagai syarat memberikan pinjaman. Pembeli hanya perlu mendapatkan salinan polisi dan premium yang dibayar dan diserahkan kepada pihak bank.

    Berkaitan dengan pemotongan air untuk unit Tun Teja pula, seperti yang telah saya jelaskan sebelum ini, tindakan tersebut adalah satu tindakan yang boleh dipersoalkan dan boleh dicabar dimahkamah kerana tiada peruntukan di dalam Akta yang membolehkan JMC memotong bekalan air sekiranya penduduk gagal membayar caj penyenggaraan. Tetapi rata-rata inilah yang berlaku dan sebenarnya inilah cara yang paling mudah dan berkesan bagi memaksa penduduk membayar caj penyenggaraan. Di kebanyakan tempat, pihak pengurusan atau JMC selalunya akan melakukan pemotongan air ini setelah penduduk gagal untuk mebayar caj penyenggaraan melebihi bulan. Tetapi jika tertunggak baru 2 minggu dah nak kena potong, Tun Teja boleh lah berdepan dengan mereka dan persoalkan tindakan tersebut.

    Memandangkan JMB adalah satu badan yang boleh menyaman dan disaman seperti yang dijelaskan di dalam Seksyen 4(3), Bahagian III, Akta 663, Tun Teja bolehlah melantik seorang peguam untuk mencabar tindakan pemotongan air yang dilakukan ini sekiranya mahu.

    TETAPI, sekiranya ingin menjaga keharmonian dan perhubungan baik diantara penduduk dan pihak Ahli Jawatan Kuasa JMB, selesaikan lah perkara ini dengan perbincangan. Yang paling penting, caj penyenggaraan mesti dibayar kerana JMB hanya dapat befungsi dengan bayaran yang dikutip dari penduduk. JMB selalaunya tidak mempunyai apa-apa harta yang boleh disewakan untuk mendapatkan sumber kewangan.

    Kita juga harus faham yang ahli-ahli Jawatan kuasa JMB ini adalah berkhidmat secara sukarela dan sebenarnya kebanyakan mereka terpaksa melakukan berbagai cara untuk mendapatkan kutipan bulanan bagi memastikan kelancaran perjalanan JMB ditempat masing-masing. Jadi jalan terbaik adalah dengan perbincangan dan bantu-membantu diantara penduduk dan pihak JMB.

    Wassalam.

    Terima kasih Hj. Mat. Topik lain pun boleh juga komen, kalau sudi. Salaam Ramadhan.

  37. Baru-baru ini, kenderaan saya di kunci didalam kawasan apartment yg saya tinggal. Dan terpanggil saya untuk mengetahui beberapa perkara tentang mengunci kenderaan di kawasan pentadbiran JBM.
    1. Di bawah akta apakah yg diguna pakai untuk melaksanakan undang-undang tersebut? (adakah JBM boleh menggunakan house rules)

    2. Bagaimana pula duit yang di punggut bagi hasil penguncian kenderaan oleh pihak pengawal yang dilantik, adakah akan di serahkan kepada pihak JBM atau kemana?

    Ini kerana pihak Majlis (contoh terbaik MBPJ) telah tidak mengunapakai undang-undang mengunci kenderaan (di mansuhkan oleh SUK) seingat saya la. Bagaimana pula pihak JBM boleh menggunakan undang2 seperti ini.

    Soalan pertama saya tak dapat jawab lagi. Mungkin Tn Hj Mat boleh tolong.

    Untuk soalan kedua, eloklah bertanya dengan JMB sekiranya mereka yang mengenakan caj membuka kunci kereta tersebut.

    • Assallamualaikum. Maaf kerana lambat respons. Lama juga saya tak jengah blog Mazle ni.

      Berkaitan dengan soalan Syed Azharitz tentang keretanya dikunci di dalam kawasan apartment beliau tinggal, memang tidak terdapat sebarang akta yang spesifik untuk dirujuk. Pihak Badan Pengurusan Bersama (JMB) menggunakan Kaedah-Kaedah Dalaman (House Rules) di dalam menguatkuasakan peraturan yang difikirkan sesuai. Kaedah-Kaedah Dalaman (House Rules) ini dibenarkan dibuat atau digubal sendiri oleh JMB mengikut kesesuaian satu-satu tempat seperti yang diperuntukkan di bawah Perkara 8(2)(f) : Tugas dan kuasa Badan Pengurusan Bersama dan Perkara 14 : Kaedah-Kaedah Dalaman, Akta 663.

      Wang yng dikutip hasil penguncian kereta tersebut MESTI diserahkan kepada pihak JMB untuk dimasukkan kedalam akaun kumpulan wang penyenggaraan. Pihak pengawal keselamatan yang dilantik telah dibayar gaji oleh JMB untuk melaksanakan tanggungjawab dan tugasan yang diberikan termasuklah penguatkuasaan meletak kereta, dsb. Mereka hanya boleh mengutip wang bagi pihak JMB sahaja. Pastikan setiap pembayaran diberikan resit JMB kerana ianya boleh diaudit kemudian hari.

      Terima kasih Hj. Mat. Bulan puasa ni kurang masa untuk berinternet ye.

  38. Assalamualaikum, saya ingin mendapatkan kepastian lebih lanjut, siapa yang berhak menentukan kadar ‘maintenance fee’. Adakah JMB sendiri atau majlis perbandaran. Oleh kerana maintenace fee di sini agak mahal, adakah cara untuk dapatkan pengurangan.

    Mengikut sumber, pelan asal perumahan di sini adalah kondo. Namun terbengkalai, dan digantikan dengan pangsapuri. Sebab itulah cajnya tinggi. Untuk rate air pula, kami di caj RM1.38.

    Apa pendapat tuan?

    Kalau mengikut jawapan kepada Soalan 4 di atas, antara tanggungjawab JMB ialah “menentukan dan mengenakan caj penyenggaraan.” Bagi caj yang dirasakan agak mahal, elok di bawa berbincang. Tanya AJK tentang perbelanjaan JMB. Kalau tak dapat, bila Mesyuarat Agung, cuba teliti Laporan Kewangannya. Saya memang bersimpati dengan penduduk/pemilik. Pada masa yang sama, JMB juga memikul beban/tanggungjawab yang berat/besar. Dan JMB itu sebenarnya adalah pemilik seperti Tun Teja juga yang sama-sama kena bayar caj penyenggaraan dan caj air.

    • Assallamualaikum Gurindam Jiwa dan Tun Teja. Saya cuba bagi pendapat sikit.

      Memang benar, kadar caj penyenggaraan (maintenance fee) adalah ditentukan oleh JMB dan bukan pihak Majlis atau PBT. Penentuan caj penyenggaraan ini adalah diputuskan di dalam agenda Mesyuarat Pertama Penubuhan Badan Pengurusan Bersama. Ianya diperuntukkan di bawah Subseksyen 6(1)(c), Akta 663. Selain itu, kadar yang dikenakan kepada setiap pembeli mungkin berbeza sekiranya keluasan unit apartment yang didiami tidak sama. Ini adalah kerana peruntukan Subseksyen 23(2), Akta 663 memperuntukkan caj penyenggaraan yang kena dibayar oleh pembeli itu hendaklah ditentukan oleh Badan (JMB) berkadaran dengan unit syer yang di’allocate’kan. (Bab ni teknikal sikit….kalau kurang jelas, nanti lain masa saya jelaskan.)

      Cara untuk mendapat pengurangan adalah melalui Mesyuarat Agong Tahunan. Sekiranya majoriti bersetuju untuk diturunkan Caj Penyenggaraan, maka bolehlah diturunkan. Tetapi sebarang keputusan penurunan, perlu dikaji oleh semua pihak,samada caj penyenggaraan yang terkumpul nanti boleh membayar segala macam bil dan kos penyenggaraan yang bakal diselesaikan. Dari pengalaman saya, untuk sebuah apartment tanpa kolam renang, kadar caj penyenggaraan 12sen sekaki adalah munasabah. Ini bermakna jika sebuah apartment itu mempunyai 1000 kaki persegi, caj penyenggaraan yang perlu dibayar adalah sebanyak RM120.00 sebulan. Ada juga tempat-tempat lain yang mengenakan caj penyenggaraan yang lebih tinggi.

      Samada ianya kondo atau pangsapuri, ianya tidak menjadi persoalan. Tun Teja kena lihat apa kemudahan yang ada di pangsapuri tersebut. Adakah kawalan keselamatan 24 jam dengan jumlah pengawal yang ramai? Kerana semakin ramai pengawal, semakin selamat harta benda kita (konon nya), tetapi sudah semestinya semakin mahal bayaran kepada syarikat pengawal keselamatan tersebut. Berapa buah lift yang disediakan? Adakah kerap rosak? Semakin kerap rosak, semakin besar belanja yang perlu dikeluarkan. Berapa banyak lampu taman, lampu koridor, lampu tangga yang dipasang? Penduduk akan marah jika tidak cukup terang, tetapi semakin banyak lampu, semakin tinggi bill yang perlu dibayar….dan bermacam-macam lagi yang perlu di lihat dan diambil kira.

      Tentang bill air RM1.38 semeter padu yang dicaj oleh pihak JMB, memang itulah amaun yang kena dibayar kepada SYABAS. Pihak JMB tidak ‘mark-up’ pun kadar tersebut. Ini adalah kerana apartment tempat Tun Teja tinggal masih menggunakan meter pukal (bulk meter). Kadar tersebut adalah dibawah tarif kod 17 untuk Domestik – Meter Pukal dimana dinyatakan “mana-mana bangunanatau struktur bertingkat dengan unit-unit yang digunakan sebagai rumah kediaman, dengan atau tanpa kedai dan / atau kemudahan rumah kelab, dimana air dibekalkan melalui Meter Pukal” kadar yang perlu dibayar ialah RM1.38 semeter padu dan RM173.00 bayaran minima sebulan. Sekiranya telah ditukar (migrasi) kepada meter individu, kadarnya jauh lebih rendah iaitu RM0.57 (0-20 meter padu), RM1.03 (lebih dpd 20-35 meter padu), RM2.00 (35 meter padu ke atas). bayaran minima sebulan adalah RM6.00. Tetapi migrasi atau pertukaran dari meter pukal kepada meter individu adalah satu proses yang agak rumit. Lain kali saya ceritakan lebih detail kalau Tun Teja perlu tahu. Jika dibandingkan dengan rumah banglo atau rumah teres, memang kadar bayaran air untuk pangsapuri lebih tinggi kerana rumah teres mahupun banglo menggunakan meter individu. Jadi kadarnya adalah seperti yang saya terangkan di atas…..(Heh..heh…jangan kata saya kerja dengan SYABAS pulak ye!)

      Dalam bab air ni, memang saya bersyukur menggunakan meter individu. Saya pun tidak faham hikmah meter pukal ni, kecuali kalau nak beri air percuma. Nampak lebih banyak negatif dari positifnya. Ibu saya tinggal di PPR DBKL, memang airnya lebih mahal dari air di rumah saya. Kalau langsung tak guna air pun, bayaran minimanya ialah rm18 sebulan!

      Penghijrahan dari meter pukal ke meter individu memang rumit. Namun telah ada JMB yang sudah akhirnya berjaya membuat pertukaran tersebut. Dan ianya banyak memberi manfaat kepada pemilik/penduduk, walaupun penukaran ini melibatkan kos juga.

      Jadi, pada hemah saya, penukaran ke meter air individu haruslah menjadi salah satu matlamat utama penubuhan JMB bagi rumah pangsa yang menggunakan meter air pukal.

      Saya juga berharap para pengadu di posting ini cuba berusaha untuk melihat dari pihak JMB juga, kerana menguruskan pangsapuri ini bukanlah mudah. Bermacam ragam dari semua pihak. Mungkin itulah sebabnya diadakan Akta ini. Cubalah bersilaturrahim dengan JMB ini yang mana ahlinya ialah para pemilik juga. Hadirkan diri di Mesyuarat. Ambil tahu apa yang berlaku dalam JMB, dapatkan kata sepakat.

      Bulat air kerana pembetung, bulat kata kerana muafakat. Muafakat membawa berkat.

      Wallahua’lam.

  39. Salam,

    Soalan saya adakah JMB/JMC berkuasa utk melupuskan (waive) bayaran penalti (10%) yang dikenakan kepada penduduk yang lewat membayar caj penyenggaraan bulanan. Cadangan ini bertujuan untuk menggalakkan penduduk menjelaskan jumlah bayaran tertunggak yang semakin meningkat.

    Sekian, terima kasih.

    Ya Pok Dik. Polis pun boleh bagi diskaun saman. Mahkamah pun boleh ringankan hukuman. Allah lagi Maha Pengampun.

    • Betul tu…JMB memang mempunyai kuasa untuk bagi diskaun atau waive penalti ni. Ada juga JMB yang memberi kelonggaran agar bayaran tunggakan dibut secara ansuran. Ini semua adalah terpulang kepada creativity dan kebijaksanaan JMB untuk mengutip caj penyenggraan yang tertunggak.

  40. Assalamualaikum

    Terima kasih kerana menjawab soalan-soalan saya dengan panjang lebar. Saya semakin faham tetapi masih banyak yang hendak ditanya. Harap masih sudi membantu.

    Untuk pengetahuan tuan, JMB mengambil alih pengurusan di sini sudah 1 tahun lebih. Sepanjang tempoh tersebut, tidak pernah diadakan meeting antara pengurusan dengan penduduk. Semua tindakan yang diambil ditentukan oleh JMB sahaja. Jadi kami tidak berpeluang bertanya atau argue.

    Penyata kira-kira pula hanya di tampal di notice board setiap blok. Ada penduduk yang minta salinan, tetapi tidak dilayan. Lagi pula “kos sebenar (actual cost) dan anggaran perbelanjaan (budget expenditure)” bulanan dimasukkan dalam satu penyata dan di TOTALkan. Ini menyebabkan kami tidak nampak baki sebenar.

    Perbelanjaan bulanan seperti water pump (amout estimated), lift maintenace, gate barier dan fogging antaranya diambil setiap bulan dan jumlahnya sama sahaja (tidak flactuate). Adakah memang sepatutnya begitu?

    Kami ada 10 orang guard dan jumlah ‘security services’ bulanan adalah sebanyak RM18,984.32 sebulan. Adakah jumlah itu ‘reasonable’?

    Terdahulu JMC mengambil RM1,000.00 setiap bulan bagi meeting mereka. (tak pasti berapa kali meeting diadakan tiap-tiap bulan). Tetapi setelah disoal oleh beberapa penduduk, JMC menukar pula jumlahnya kepada RM50.00 sahaja. (Tampal Penyata Kira-Kira yang baru di notice board). Bukankah ianya lucu?

    Lagi, JMC membelanjakan RM11,560 untuk postage dan printing bagi JMC meeting tahun lalu (one time cost). Saya rasa amount tu macam ‘burst’ saja. Minit mesyuarat pun kami tak dapat…

    Oh ya, pasal bulk meter untuk air, agak-agak berapa lama procedure menukar kepada individu meter? Kos nya pula agak-agak berapa untuk anggaran 850 unit rumah? Mungkin boleh dijadikan agenda ‘things to be done’ tahun depan oleh JMC.

    Sorrylah, saya ni banyak komplain dari memuji. Jangan marah saya… babai and tankkiu.

    • Wa alaikum salam Tun Teja. Banyak jugak soalan Tun Teja ni….kalau ada Mesyuarat Agong Tahunan, mesti Tun Teja yang jadi srikandi ni….

      Saya tolong bagi penjelasan lah sikit. Untuk tatapan semua. Harap2 Gurindam Jiwa tak marah ye….kalau tak betul, tolonglah tokok tambah dan perbetulkan.

      Untuk soalan pertama, berkaitan dengan mesyuarat diantara penduduk dengan pihak pengurusan, adalah menjadi kewajiban JMB untuk mengadakan Mesyuarat Agong Tahunan pada tiap-tiap tahun dan tidak boleh lebih 15 bulan luput antara tarikh satu mesyuarat agung tahunan dengan yang berikutnya seperti termaktub di bawah Subseksyen 9(2), akta 663. Selain itu, penduduk juga boleh meminta diadakan mesyuarat agong luarbiasa seperti yang telah saya jelaskan sebelum ini (semak posting saya bertarikh 12hb. August 2009) untuk cara mengadakan Mesyuarat Agong Luarbiasa.

      Soalan kedua, adalah menjadi hak pembeli berdaftar yang juga ahli JMB meminta AJK JMB atau JMC mengemukakan penyata kewangan. Permohonan seharusnya secara bertulis. Sila semak posting saya bertarikh 17hb. July 2009 berkaitan perkara ini.

      Saya tidak lah berhasrat untuk mengulas detail berkaitan perbelanjaan dan apa-apa berkaitan dengan hal-ehwal dalaman JMB tempat Tun Teja kerana saya rasa kurang sesuai. Saya hanya cuba membantu menjelaskan serba sedikit berkenaan dengan tugas dan tanggungjawab JMB, pembeli dan pemaju sert COB seperti di dalam Akta. Harap Tun Teja faham kedudukan ini.

      Walaubagaimanapun, secara amnya ada jenis2 perbelanjaan yang dikontrakkan. Contohnya lift servicing. Kebiasaannya ianya dikontrakkan kepada syarikat penyenggara lift untuk amaun yang tetap. Begitu juga maintenance pump, maintenance peralatan kebombaan dan lain2. Mungkin dikontrakkan untuk sekian amaun bagi tiap-tiap bulan. Kecuali ada kerosakan besar dan penggantian spare-parts, selalunya amaun yang dikontrakkan tidak menampung. Disitu barulah ada fluctuation yang dimaksudkan. Sekiranya tiada kerosakan besar, hanya routine meintenance dan kerosakan kecil, biasanya amaun yang dibayar adalah tetap.

      Berkenaan dengan ‘security service’ pula, samada ianya reasonable atau tidak, hanya Tun Teja, para penduduk lain serta JMB sendiri yang dapat menilai. Dari kiraan kasar saya, syarikat pengawal keselamtan tempat Tun Teja mengenakan bayaran sekitar RM5.18 untuk satu jam perkhidmatan (termsuk segalanya). Untuk pengetahuan Tun Teja, di Malaysia ini ada beratus-ratus syarikat pengawal keselamatan. Bayaran perkhidmatan juga berbeza-beza dari semurah RM3.80 sejam hinggalah RM7.00 sejam. Jadi kurang adil lah jika saya atau pun orang luar yang menilai bayaran tersebut.

      Akhir sekali berkaitan dengan migrasi dari bulk meter kepada meter individu. Secara ringkasnya, ada 2 perkara besar yang merumitkan proses migrasi ini. Pertama, syarat untuk kelulusan migrasi ini ialah kesemua 850 orang penduduk (100%) bersetuju dengan pertukaran ini. Kesemua penduduk kena membayar semula deposit meter dan menandatangani kontrak bekalan air dengan SYABAS. Andainya dari 850 orang penduduk, hanya seorang enggan berkerjasama….maka proses ini TIDAK DAPAT dilaksanakan. Kedua, mungkin akan ada kos yang terlibat dan jumlahnya boleh jadi besar atau kecil. Bilamana permohonan dilakukan, satu pasukan juruteknik dari SYABAS akan datang membuat pemeriksaan terhadap sistem pemasangan baip yng telah sedia ada. Sekiranya sistem paip yang dipasang tidak begitu sesuai dengan pemasangan meter individu yang akan dipasang, pembaikan perlu dilakukan. Kos pembaikan ini perlu ditanggung oleh pemohon. dalam hal ini jika JMB yang memohon, maka JMB yang akan tanggung kos tersebut. Sudah tentu JMB akan membuat kutipan dari semua penduduk kerana JMB tidak mempunyai sumber kewangan untuk perkara sedemikian. Pemaju juga tidak boleh dipertanggungjawabkan kerana pemaju telah membina dan memasang paip tersebut berdasarkan kelulusan SYABAS untuk sistem meter pukal sebelum ini. Tidak adil lah masalah ini diletakkan dibahu pemaju. Jadi…..sekiranya JMB tempat Tun Teja serta semua penduduk bersedia, silakan buat permohonan….

      Itulah sahaja penerangan ringkas dari saya….pergh….letih gak pose-pose ni nak layan Tun Teja ni…betul tak Gurindam Jiwa?

      He he… mungkin boleh mintak belanja bukak pose sesekali… Just kidding. Untuk kebaikan semua. Soalan sebegini sebenarnya ramai yang nak juga bertanya, tapi malu, malas, dan sebagainya. Terima kasih semua. Tak sangka posting ni boleh jadi macam ni. Alhamdulillah.

  41. Salam.

    T/kasih diatas jawapan yang diberi & alhamdulillah ruangan ini telah menjadi salah satu sumber rujukan saya berkaitan JMB. T/kasih sekali lagi kpd. Gurindam Jiwa & Hj. Mat.

    Soalan saya kali ini ialah:-

    Pada pengalaman tuan apa kah kaedah terbaik utk. mengutip balik jumlah caj penyenggaraan yang tertunggak selain dari menggunakan kaedah undang-undang?

    Selamat Eidul Fitri.

    Terima kasih.

    Terima kasih kembali Pok Din. Alhamdulillah, segala manfaat adalah dari Allah jua.

    Buat soalan kali ini, tak pandailah nak jawab. Rasanya ia ibarat menuntut hutang dari para sahabat atau adik beradik yang tak mampu membayarnya (tak kiralah apa alasannya). Orang-orang yang ada tertunggak bayaran penyelenggaraan ini kenalah kita anggap mereka sebagai sahabat, kerana mereka adalah jiran tetangga kita dan dari komuniti kita juga.

    Mungkin mereka ada masalah lain. Jangan pandang apa yang mereka ada, ataupun gaya hidup mereka. Susah orang kita tak tahu. Begitu juga susah kita orang tak tahu.

    Dari segi pembayaran penyelenggaraan mungkin mereka ada kekurangan, tapi dari segi lain mungkin mereka ada kelebihan dari kita.

    Jadi kalau kita bersahabat dengan mereka berlandaskan panduan Allah dan Rasul s.a.w. kita, insya’Allah kita boleh sama-sama tolong-menolong menyelesaikan masalah sesama kita.

    Pandangan saya. Wallahua’lam. Salaam Ramadhan & Eidul Fitri kembali.

    • Wa alaikum salam Pok Dik…

      Dari sedikit pengalaman semasa menguruskan penyenggaraan bangunan (pangsapuri) di Ampang tidak lama dahulu, saya cadangkan beberapa kaedah yang mungkin Pok Dik boleh cuba.

      1.0

  42. Hubungi penduduk yang gagal membayar dengan cara baik. Tanya masalah yang dihadapi dan terangkan masalah pihak pengurusan yang terpaksa dihadapi sekiranya penduduk gagal membayar caj penyenggaraan. Minta mereka datang untuk berbincang. Tawarkan kaedah bayaran tunggakan yang lebih fleksible seperti bayaran ansuran contohnya.

    2.0
    Beri notis yang jelas dan nyatakan tindakan yang boleh dikenakan kepada penduduk yang gagal membayar caj penyenggraan.

    3.0
    Bagi penduduk yang memang terlalu ‘hard-core’ tidak mahu membayar, senaraikan nama mereka dan tampalkan di notis board, setelah diberikan amaran.

    4.0
    Jalan terakhir ialah penguatkuasaan undang-undang. Biasanya bila telah ada beberapa kes dimana penduduk yang sengaja enggan membayar caj penyenggaraan dikenakan tindakan undang-undang, ianya akan menjadi pengajaran kepada yang lain.

    Itulah saja yang saya dapat fikirkan. Wallahua’lam.

    Salam Idul Fitri untuk Mazlan Gurindam Jiwa, Pok Dik, Tun Teja dan yang lain-lain. Salah dan silap ketika saya ‘menyibuk’ tolong jawab soalan-soalan diblog Gurindam Jiwa ini, saya mohon ribuan ampun dan maaf.

    • hj Mat.
      bagaimana pula sekiranya tunggakan yang ada itu berpunca dari pemaju dan syarikat penyelenggaraan yang dilantik oleh pemaju.

      semasa kita mengambil kunci kita dikehendaki membayar advance selama 6 bulan. dan didapat kerja kerja penyelenggaraan tidak dijalankan.telah berbincang berkali kali dengan pihak penyelenggaraan tetapi tidak diendahkan..dan telah dibawa kepd mesyuarat BERSAMA COB tidak mendatangkan kesan.dan akhirnya kekuatan yang ada pada kita ia hold payment.

      selepas 8bulan barulah kerja2 dijalankan …Apakah bayaran yang dikenakan dan kerja tidak dijlnkan terpaksa juga dibuat sebagai token kepada pemaju.

      Ditempat saya setalah JMB ditubuhkan mereka lebih pro kepada pemaju yg sememangnya mempunyai masalah penduduk..dan mereka mengiakan segala statement yg dikeluarkan oleh pemaju.walaupun tidak betul..

  43. Assalamualaikum,

    Terima kasih, terima kasih atas jawapan yang panjang. Takat nak belanja encik sume roti canai dgn teh tarik boleh la kut…

    Penat saya baca jawapannya. Orang yang nak menjawap tentu lagi letih kan…

    Apapun tak rugi saya bertanya, banyak ilmu yang yang saya dapat.. alhamudillah…

    Buat sementara ni, tak ada lagi perkara berbangkit. Jadi saya rest dulu, esok-esok kalau ada kemusykilan, pasti saya akan post lagi.

    Selamat Hari Raya Aidil Fitri semua dan terima kasih terutama kepada Mr Gurindam Jiwa dan Pak Hj. Mat…

    Terima kasih kembali dan Salaam Eidul Fitr. Silalah datang lagi.

    • Alhamdulilla kalau Tun Teja dah faham serba sedikit berkaitan JMB ni…saya tidak keberatan utk berkongsi sedikit ilmu yang ada untuk kebaikan semua. Tapi Tun Teja panggil saya Pak Hj. Mat..tu, rasa macam tua sangat lah pulak….panggil lah Abang Aji ke…hahhahha…just kidding…

      Wasslam.

      Terima kasih ABANG Aji.
      ;-)

  44. Salam.

    Saya adalah bendahari untuk Perbadanan Pengurusan di sebuah condominium di Kuala Lumpur. Soalan saya adalah berhubung maintenance fee yang tidak dibayar oleh pemilik unit. Ahli2 perbadanan telah 3 kali bertukar (dilantik melalui AGM) tetapi segala usaha untuk menuntut tunggakan mereka buat bodoh sahaja. Ada dalam 6 unit yang mempunyai tunggakan yang serius.

    Soalan saya ialah adakah aduan seperti ini dibuat pada COB ? Harap dapat nasihat/kaedah untuk pihak kami mendapatkan tunggakan berkenaan.

    Terima Kasih

    Terima kasih En. Amran. Tapi ni saya kena tunggu Abang Hj kita nih…

  45. Sama-sama. Bagus lah Gurindam Jiwa ni ! Puas saya cari mana lah nak menanya. Nak isi ilmu sikit sebelum call DBKL (COB). Abang Hj orang yang tepat untuk bagi nasihat ..

  46. Nampaknya macam tiada respond je atau jawapan dah ada dari soalan2 yang telah dijawab sebelum ini. Saya kena baca lah agaknya nih …

    Ha. Tu la kan? Saya pun asalnya rasa soklan ni agak dah berulang, cuma mungkin cara pertanyaannya yang berbeza. Jenuh jugalah dah cuba nak menjawabnya. Tanyalah COB, dia paling berotoriti pada akhirnya. Berbuat baik dgn orang ni byk paedahnya… he he… asal jgn sampai melanggar syarak.

    Cuma kadang tu org lak dok nak bergasak dgn kita, tu kadang sampai tak tau nak buat ape dah. Angkat tangan je la…

  47. Assalamualaikum. Minta maaf lah kerana agak lama menunggu respons dari saya diatas pertanyaan sdr. Amran. Sebenarnya agak lama juga saya tak melayari blog Gurindam Jiwa sepanjang bulan Syawal baru-baru ni. Ada saje program setiap hari….kalau tidak pun melayan rakan2 dalam di Facebook.

    Pertanyaan dari sudara Amran telah saya jawab melalui posting saya bertarikh 24 July 2009, Jumaat. Saya ada terangkan secara terperinci langkah-langkah yang patut diambil untuk menangani masalah kutipan tungakan wang penyenggaraan ini. Saya juga telah jelaskan seksyen2 didalam Akta 663 yang digunapakai untuk perkara ini.

    Sebenarnya, bila telah dijalankan satu tindakan yang tegas (termasuklah prosiding mahkamah) untuk seseorang yang degil untuk membayar tunggakan ini, ianya akan menjadi pengajaran kepada yang lain. Dapatkan khidmat rakan peguam untuk meneruskan dan menasihatkan berkaitan prosiding mahkamah yang perlu dijalankan.

    Semoga berjaya.

    Beraya sakan ye nampaknya… yg Fesbuk Mard Ahmad tu ye?

    • yelah tu…atau FB Ahmad Latif..yang tu aktif sikit

  48. Waalaikumsalam Hj Mat ! Terima kasih reply masalah saya ni. Saya dah pun baca posting 24 July berkenaan dan rasanya faham lah. Untuk makluman hj, pengurusan kondo ini adalah melalui Management Corporation dimana ahli2 adalah terdiri dari penduduk. Sudah 3 kali pengurusan bertukar sejak ia ditubuhkan pada 2005.

    Pengurusan sebelum ini ada membuat proses notis 14 hari ini pada defaulters , tetapi tiada kesudahannya kerana tiada tindakan undang2 diambil. Mereka ini tinggal dalam kawasan yang cantik dan di selenggara baik tapi satu sen tidak mahu bayar maintenance fee ! Betul Hj, kalau tengok kondo yang saya tinggal ni cantik, low density and really have that resort look and feeling. Defaulters ni saya dan pihak pengurusan memang tidak faham. Dia orang ingat semua free !
    Maaflah Hj membaca luahan saya ini hahaha. Saya ada beberapa soalan. Harap Hj dapat menjawabnya jika boleh

    a. Boleh ke saya bersama pengurusan guna semula notis-notis kepada defaulters yang telah dibuat oleh pengurusan sebelum ini, makna nya terus engage lawyer untuk tindakan seterusnya ?
    b. atau perlu kami keluarkan fresh notice 14 hari then another 14 hari seperti yg dinyatakan dlm akta?
    c. Adakah joint management dgn syarikat swasta untuk tujuan pengurusan kondo ini kaedah terbaik? Adakah kos nya tinggi ? Kami ini buat kerja sukarela (tiada bayaran) dan untuk jadi ahli pun kena ada effort juga dari segi masa etc (ada juga ahli pengurusan yang kurang aktif )
    d. Pada pendapat Hj. adakah langkah terbaik untuk saya call (bagi pihak pengurusan) COB dan inform mengenai masalah kami ini ?
    Kaedah yg kami buat ialah untuk defaulters 2 bulan keatas, kita implement car barring dimana kereta tidak boleh masuk premis kondo. Park lah diluar. Bila buat ini juga mereka tidak kisah ! Rela kereta di park diluar kawasan kondo.

    Ok terima kasih Hj. Maklumat yg saya terima ini sangat membantu. Saya akan inform pengurusan dan ambil khidmat peguam untuk tindakan Gempur hahaha .. penat sebenarnya ni ..

    Phuuuh! Ingatkan dah habih dah soklannyer… ;-)

    • Sdr. Amran boleh gunakan notis asal yang dikeluarkan oleh pengurusan lama. Tunggakan adalah dikira dari mula pembeli diwajibkan membayar Caj Penyenggaraan…walaupun ketika itu JMB belum ditubuhkan (dibawah tanggungan pemaju). Walaubagaimana pun, bagi mengelakkan notis tersebut dipersoalkan, adalah lebih elok issue notis baru dan ikut prosidur yang telah dijelaskan.

      Ada kelebihan dan kekurangan juga sekiranya menggunakan syarikat pengurusan swasta. Walaubagaimanapun, sekirany JMB tempat saudara berhasrat ingin menggunakan khidmat Syarikat Pengurusan Swasta, adalah lebih elok dipastikan yang syarikat tersebut adalah syarikat yang berkelayakan dan berdaftar dengan COB serta mengikut syarat-syarat yang digariskan di dalam Akta 663. Ini adalah untuk mengelakkan kesulitan dari sudut perundangan dikemudian hari bila berlaku prosidingmahkamah. Tentang kos yang terlibat, semestinyalah ia akan lebih tinggi kerana syrikat swasta tersebut perlu mengambil keuntungan. Seeloknya, datang terus berjumpa dengan COB. Kalau sekadar panggilan telefon, kebiasaannya akan mendapat jawapan yang kurang memuaskan. Cuba bincangkan dengan COB berkaitan dengan perkara ini dan timbulkan soalan samada AJK JMB (JMC) boleh dibayar elaun. Kalau tak silap saya, ada satu Clause didalam Akta 663 yang membolehkan elaun dibayar kepada AJK.

      Kaedah yang saudara gunakan adalah kaedah yang baik. Ada satu lagi kaedah yang selalu digunakan tetapi dengan syarat kondo tempat saudara belum menukar meter air kepada meter individu. Caranya ialah dengan menggunakan hanya sekeping bill Caj Penyenggaraan + Caj penggunaan air, jangan gunakan dua bill yang berasingan. Kebiasaannya penduduk akan membayar kedua-dua bill sekali. Jika mereka ingin membayar hanya bill air, jangan diterima kerana ia termasuk dalam satu bill. Jika bayaran air tidak dibayar, pemotongan bekalan air boleh dilakukan dengan kerjasama pihak Syabas. Cara ini trbukti efektif dikebanyakan tempat.

      Sori Tn Hj, nak cakap omputih skit. In certain countries, basic necessities can’t be denied even when the bills are unpaid. Does that apply here? Jawab Melayu pun tak pe.

    • Betul…disini pun sama. Tetapi ada peraturan, undang-undang dan syarat yang kita perlu patuhi. Bilamana kita menandatangani sebarang perjanjian tidak kira lah perjanjian S&P rumah ke, perjanjian bekalan air dengan TNB atau bekalan air dengan Syabas, ada clause2 yang membenarkan service provider memotong bekalan api atau air kerumah kita sekiranya kita tidak membayar bill. Tidak semua mereka yang tidak membayar bill harus menikmati keperluan asas ini secara percuma, tambahan lagi mereka yang mampu dan sengaja tidak mahu membayar bill. Tetapi, mereka boleh mendapatkan bekalan air percuma dipaip-paip awam dan tidk ada siapa yang berhak menghalang mereka mendapatkan bekalan air percuma ini.

      Ini pendapat saya. Wallahu a’lam.

      I’m talking actually about such cases that involve hardcore poor families, especially those with infants and elderly. Perhaps that will not happen here. But, for example, in the United States (I may be wrong due to my ignorance of the exact laws), if supply of heating oil was cut in the winter after exhausting all avenues to collect the bill payment, and then a poor infant or an elderly was found dead due to the cold in that house, someone was surely gonna get sued. No?

    • Saya rasa keadaan sebegitu tidak berlaku disini…tambahan lagi disini, bekalan air sebagai keperluan asas boleh diperolehi dari sumber-sumber alternatif. Bekalan elektrik bukan jadi kemestian untuk kelangsungan hidup. Sepertimana contoh anda di atas, persoalan yang ditimbulkan, adakah menjadi kewajipan pembekal utiliti (utility provider) untuk menyemak dan memastikan siapa yang tinggal disatu-satu kediaman itu sebelum memberhentikan bekalan kerana kegagalan penghuni membayar bill.

      Penghuni kediaman tersebut mungkin golongan miskin tegar yang tidak mampu mambayar bill dimaksudkan, tetapi mereka masih mempunyai pilihan untuk meminta pertolongan dan perlindungan dari berbagai badan kebajikan, NGO mahupun pihak kerajaan sekalipun. Atau sekurang-kurangnya mereka menghubungi pembekal utiliti berkaitan dan memaklumkan masalah serta akibat yang akan berlaku sekiranya bekalan utiliti tidak diberikan…

      itu pandangan saya secara peribadi..

      Terima kasih.

    • Assalamualaikum Amran,

      Maaf kalau saya ingin mencelah sedikit.

      Saya beranggapan kondo tempat Amran tinggal mungkin telah mempunyai MC sendiri. MC ( management corporation) dan JMB (joint management body) adalah 2 bandan yang berbeza. MC mempunyai akta 318 manakala JMB dibawah akta 663. Procedurenya mungkin berlainan tetapi kebanyakan maksudnya hampir sama.

      Ada beberapa cara yang boleh diambil untuk menuntut hutang daripada defaulters seperti berikut:-

      1. Melalui Akta 318 (MC) atau 663 (JMB) iaitu memberikan notis pertama dalam tempoh 14 hari. Notis kedua 14 hari. Jika tiada tindakan dari defaulters MC atau JMB boleh mengambil langkah2 berikut:-
      a. Ambil tindakan undang-undang untuk menuntut hutang(arrears) melalui mana-mana mahkamah yang berkaitan. Summon boleh dilakukan oleh lawyer.
      b. Meminta bantuan COB untuk proses sitaan.
      c. Memotong bekalan air (jika meter Pukal). Banyak pihak mempertikaikan kaedah ini dengan pelbagai alasan.
      Tetapi ini adalah cara yang pang effektif untuk menuntut hutang. Sebelum pemotongan dibuat, En. Amran hendaklah memastikan bahawa tindakan memotong air adalah sah disisi undang-undang. Jika tidak pemilik boleh mengemukakan saman kepada MC atau JMB.
      Tindakan pemotongan air untuk defaulters boleh dilakukan sekiranya tindakan ini dinyatakan dengan jelas didalam house rule. Bagaimana House rule boleh berfungsi untuk menyelesaikan pelbagai isu-isu yang berkaitan dengan pengurusan bangunan?
      House Rule yang sah hendaklah dikemukakan dengan Resolusi Mesyuarat di AGM. Jika house ini diterima pakai oleh majority voters maka klausa-klausa didalam house rule seperti pemotongan air boleh digunapakai dan diterima oleh mahkamah.

      Satu salinan house rule hendaklah diberikan kepada COB untuk simpanan. Sekiranya pemilik menyaman MC atau JMB kerana memotong air. Pihak MC atau JMB boleh mengemukakan house rule sebagai bahan bukti di mahkamah bersama-sama dengan pengesahan penggunaan house rule samada melalui AGM atau EGM.

      Saya cadangkan agar en. amran keluarkan satu notis baru sebagai notis pertama dan notis seterusnya sebelum apa-apa tindakan diambil.
      Cara penyampaian notis ada dinyatakan di akta 318 atau 663.

      2. Pasa pendapat saya perlantikan syarikat swasta untuk menguruskan kondo tuan adalah amat baik. Perlantikan managing agent ada dinyakatan didalam akta 318 atau 663. Tujuan perlantikan ini mempunyai sebab-sebab yang banyak seperti:-
      a. Agent yang dilantik hendaklah berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Agent Hartanah. Mereka juga tertakluk kepada ISm (Institut Surveyor of Malaysia). Agent ini mempunyai aktanya sendiri dan mereka mempunyai profesionalisma sebagai pengurus hartanah.
      b. Pengurusan kondo tuan lebih teratur kerana agent mempunyai pengetahuan yang luas mengenai pengurusan termasuklah building maintenance, building management, financial management, administration dan sebagainya.
      c. Tiada timbul soal prasangka terhadap tuan sekiranya kondo tuan di uruskan oleh orang ketiga (agent). Masalah yang sering timbul adalah pengurusan kewangan. Jika tuan melantik agent untuk menguruskan management account tuan, maka tuan tidak akan dipertanggungjawabkan sepenuhnya keatas jika berlaku apa-apa kesalahan kepada akaun bangunan. Penalti dan hukuman terhadap penyalahgunaan akaun adalah berat dan dikategorikan dibawah Breach of Trust ( Civil Law – Kanun Acara Jenayah)
      3. Barried car dari memasuki kondo juga satu cara untuk mengutip hutang tetapi cara ini hendaklah sah dinyatakan di house rule kerana tiada akta memperuntukkan MC atau JMB dari menghalang pemilik memasuki rumah mereka.

      Sekian. semoga panduan dan tunjuk ajar dari semua blogers disini dapat meningkatkan pengetahuan kita untuk menguruskan rumah kita sendiri.

  49. Sikit2 je utk Hj jawab. Lepas ni tak ganggu dah ..

    Don la like dat… :-) Kalau yg boleh beri manfaat kepada orang lain juga, go ahead dan tanya.

  50. Assalamualaikum Hj.

    SOALAN 8: Siapakah yang layak mengundi?
    JAWAPAN 8: Pemilik Petak/Penduduk yang tidak mempunyai tunggakan sahaja layak untuk mengundi.

    Kemusykilan saya ialah:
    Jika salah satu bil tertunggak (contohnya insuran) adakah pemilik layak hadir dan memberi cadangan? Tetapi yg pastinya tidak layak mengundi dan memegang jawatan.

    Adakah pemilik berhak meminta dari JMC senarai ahli layak mengundi? Kerana dikhuatiri senarai ahli layak mengundi akan dipamerkan 1 atau 2 sebelum AGM.

    Sebelum AGM bermula, bolekah seorang ahli bangun serta mengemukkan undi tidak percaya kepada pengerusi. Jika boleh dan mendapat majoriti, adakah pengerusi baru yang mendapat majoriti boleh terus mempengerusikan majlis?

    Sekian

    Phuh! Hari tu MCA. Lepas ni mungkin PAS. Lepas tu JMB pulak. Gurau je… ;-)

    Apa pun , kita tunggu jawapan dari orang yg lebih berpengalaman.

    • Pembeli yag mempiunyai bill tertunggak masih berhak untuk masuk mesyuarat dan berhak untuk memberi cadangan dan bertanya soalan untuk dijawab.

      Pembeli berhak meminta ditunjukkan senarai ahli yang layak mengundi (yang tiada tunggakan). Walaubagaimanapun, seseorang pembeli masih layak mengundi sekiranya beliau menjelaskan bayaran bill tertunggak sejurus sebelum masuk mesyuarat. Perlu selalu di ingatkan, ahli2 JMB adalah merupakan semua pembeli yang berdaftar dan pemaju. AJK yang dilantik adalah JMC. Oleh itu, sebagai ahli badan, pembeli adalah berhak untuk mengetahui perkara-perkara yang patut diketahui sebagai seorang pembeli berdaftar dan sebagai seorang ahli JMB.

      Sepertimana mesyuarat2 lain, sekiranya sebaik sahaja mesyuarat bermula dan berlaku usul undi tak percaya serta mendapat sokongan majoriti, pengerusi yang baru lah yang perlu meneruskan perjalanan mesyuarat..

      Wallahua’lam.

      Terima kasih.

    • Terimja Kasih Tuan,

      SOALAN 6: Berapa lama tempoh jawatan tersebut?
      JAWAPAN 6: Ahli JMC memegang jawatan tidak melebihi 3 tahun atau sehingga pembubaran JMB.

      Soalan saya:
      Jika ada permintaan dari penduduk mahukan ada AJK diganti tetapi tidak ada usul pemilihan AJK baru dalam notis mesyuarat, apa perlu dibuat?

    • Assalamualaikum En. Hassan,

      Saya ingin menambah sedikit.

      Hanya pemilik bangunan yang tidak mempunyai apa-apa tunggakan yang berhak mengundi.

      Sekiranya pemilik mempunyai tunggakan walaupun 1 ringgit untuk bil air (meter pukal) mereka tidak berhak mengundi.

      Bagaimanakah cara untuk menentukan pemilik-pemilik yang layak?
      1. Pemilik2 yang datang untuk menghadiri mesyuarat AGM atau EGM hendaklah menandatangan borang kedatangan. Setiap borang kedatangan hendaklah menyatakan jumlah akaun terkini pemilik2. Setiap pemilik yang layak mengundi akan diberikan kad yang menyatakan mereka sebagai pemilik atau proxy. Kad ini hendaklah ditunjukkan semasa proses undian resolusi2. Ini adalah untuk memudahkan pengurusan mengira undi dan memastikan bahawa hanya pemilik yang tiada mempunyai tunggakan berhak mengundi.

      Jika pemilik mempunyai tunggakan, meraka dibolehkan untuk mendengar dan memberikan pandangan tetapi tidak berhak untuk mengundi.

      Pemilik berhak untuk melihat senarai kedatangan sebelum mesyuarat dijalankan. Pemilik juga boleh membuat bayaran sebelum mesyuarat dijalankan.

      Oleh itu sebelum sesuatu AGM atau EGM dijalankan MC atau JMB hendaklah mengemukakan notis tidak kurang 14 hari meminta agar pemilik2 membayar tunggakan.

      Agenda dan resolusi2 juga hendaklah dihantar tidak kurang dari 14 hari sebelum AGM atau EGM dijalankan.

      Sebelum AGM bermula, apabila seorang ahli mengemukkan undi tidak percaya kepada pengerusi dan jika mendapat majoriti maka pengerusi baru hendaklah dilantik untuk mengendalikan mesyuarat.

      Saya ingin nyatakan disini bahawa setiap mesyuarat JMB samada mesyuarat AGM atau mesyuarat bulanan, pengerusi yang dilantik melalui AGM hendaklah hadir, Jika tidak, mesyuarat dengan sendirinya terbatal dan minit mesyuarat tidak boleh digunapakai untuk mana-mana mahkamah.

      Lain pula pada MC, jika pengerusi dilantik melalui AGM maka keadaannya sama seperti diatas. Jika AGM hanya melantik council members dan jawatan pengerusi terbuka maka setiap mesyuarat, council members hendaklah melantik salah seorang council members sebagai pengerusi bagi mempengerusikan majlis.

      Wassalam

  51. Rasa-rasa ramai sangat org tak amanah sekarang ni! Mula-mula OK, tengok duit dan kuasa hanyut….

    Kita tunggu tn aji jawap. Nak tolonh jawap tak pandai pulak

    Haaa, Tn Hj dah jawab dah.

    • Sebenarnya tempoh 3 tahun itu adalah tempoh maksima seseorang itu boleh memegang jawatan didalam JMC tanpa ada perlantikan. Sekiranya berlaku perlantikan, seseorang AJK itu boleh digantikan setiap tahun. Atau sekiranya ahli-ahli berhasrat untuk menukar AJK JMB sebelum satu tauhn atau sebelum Mesyuarat Agong Tahunan juga boleh, iaitu dengan meminta diadakan EGM atau Mesyuarat Agong Tahunan Luarbiasa. Kaedah mengadakan EGM ini telah saya jelaskan sebelum ini.

      Semasa Mesyuarat Agong, sekiranya tidak terdapat agenda pemilihan AJK baru, ahli-ahli boleh mengusulkan dimasukkan agenda tersebut dan perlu disokong oleh majoriti yang hadir. Bila telah mendapat sokongan majoriti, pengerusi mesyuarat tidak mempunyai pilihan selain mengadakan pemilihan AK baru dimesyuarat itu.

      Saya syorkan, bilamana diadakan satu-satu Mesyuarat Agong Tahunan, jemputlah wakil COB sekali untuk hadir sebagai pemerhati dan juga sebagai penasihat.

      Pada hemah saya, ini adalah kaedah yang standard dalam ROS.

  52. 1. Jika AGM Kali Ke3, tetapi surat peringatan serta notis tertera AGM Kali Ke2 adakah ianya boleh membatalkan AGM?

    2. Sekiranya pihak JMC tidak memanggil wakil dari COB, bolehkah seorang penduduk mempunyai hak menghubungi COB agar wakil dapat hadir?

    3. Bolehkah penduduk mengambil inisiatif dengan membawa peguam mewakili mereka dalam AGM?

    • En. Hassan,

      1. Percanggahan antara AGM kali ke3 dengan surat peringatan serta notis mesyuarat AGM kali ke2 itu mungkin hanya kesilapan teknikal yang saya rasa tidak sampai membatalkan AGM. Tambahan lagi, kemungkinan berlaku tafsiran yang berbeza dimana AGM kali pertama dikenali sebagai “Mesyuarat Pertama Badan Pengurusan Bersama”. Tahun-tahun berikutnya baru dikenali sebagai AGM.

      2. Kehadiran COB tidak menjadi pra-syarat untuk menjalankan mesyuarat AGM. Tidak ada COB pun mesyuarat AGM boleh dijalankan. Sesiapa pun boleh memaklumkan dan menjemput COB hadir sebagai pemerhat. Penduduk yang merupakan pembeli berdaftar adalah merupakan ali JMB dan mempunyai hak yang sama seperti ahli-ahli JMC.

      3. Saya rasa peguam tidak boleh mewakili pembeli di dalam AGM kerana syarat untuk menghadiri mesyauarat AGM ialah mereka mestilah pembeli yang berdaftar.

      Wallahu a’lam…

    • Maaf kerana banyak sangat mencelah.

      Saya tidak mempunyai kepastian tentang kesalahan menulis notis. Tetapi saya beranggapan bahawa AGM harus tetap dijalankan dan pembetulan notis hendaklah dinyatakan di mesyuarat. Kos untuk membuat AGM adalah amat tinggi dan ianya menggunakan wang orang ramai (management fund). Oleh itu tidak wajar untuk membazirkan wang dan masa untuk membatalkan AGM disebabkan typing error.

      2. Penduduk mempunyai hak untuk memanggil COB tetapi COB boleh mengikut budi bicaranya untuk hadir ke AGM. Jika masih JMB, wakil pemaju hendaklah dijemput dan menjadi kewajipan ahli jawatan kuasa untuk menjemput wakil pemaju.

      3. Setiap pemilik berhak untuk menentukan sesiapapun sebagai wakilnya bagi menghadiri mesyuarat AGM. Cara caranya dalah seperti berikut:-
      a. Melalui proxy : pemilik mempunyai hak untuk melantik proxy bagi menghadiri AGM. Borang perlantikan proxy hendaklah diserahkan kepada pengurusan sebelum AGM.
      b. PA (Power of Attorney) : Pemilik boleh mengemukakan PA untuk melantik sesiapapun menghadiri AGM.

      BAGI JMB, co-owner atau penama kedua dianggap sebagai pemilik manakala MC (management corporation) hanya pemilik pertama dianggap owner manakala pemilik kedua tidak dianggap sebagai owner. Jika pemilik kedua ingin mengantikan pemilik pertama bagi menghadiri mesyuarat, maka pemilik pertama hendaklah mengisi borang proxy untuk membolehkan pemilik kedua (co-owner) mengundi.

      Hak-hak pemilik, proxy dan PA adalah sama semasa proses undian.

      Oleh sebab itu, pemilik yang mempunyai banyak harta (hartawan) lebih suka untuk melantik orang yang berkelayakan dan mempunyai bidang pengetahuan yang luas tentang hartanah sebagai proxy atau PA untuk menghadiri AGM agar kepentingan mereka terjamin.

      Peguam juga boleh dikategorikan sebagai proxy atau PA tetapi dengan perlantikan yang sah.

      Wassalam

  53. Salam,
    Bermula nov 2009, sinking fund RM100 sebulan telah dikenakan untuk semua unit yg disewakan. Tujuannya adalah untuk menanggung kos operasi. Soalan saya wajarkah caj sebanyak itu dikenakan sedangkan caj penyelengaraan RM50 hingga RM70?

    • sebenarnya,yuran bagi sinking fund 10% daripada yuran maintenance,kalau maintenance rm50,sinking fund ialah rm5…tq

    • According to ACT 663 Building and Common Property (Maintenance and Management) ACT 2007 of the Laws of Malaysia, as of 12 February 2007, in Section 24:

      Joint Management Body to open and maintain sinking fund

      24. The Body shall open and maintain a sinking fund into which shall be paid such portion of the contribution to the Building Maintenance Fund as may, from time to time, be determined by the Body for the purposes of meeting its actual or expected liabilities in respect of the following matters:
      (a) the painting or repainting of any part of the common property;
      (b) the acquisition of any movable property for use in relation to the common property;
      (c) the renewal or replacement of any fixture or fitting comprised in any common property; or
      (d) any other expenditure as the Committee deems necessary.

      Maaf saya tak jumpa di mana yg mengatakan 10% itu.

    • Sebenarnya, jika berpandukan Seksyen 24, Akta 663, tidak disebutkan berapa banyak caruman yang patut dibayar untuk sinking fund…hanya disebutkan “apa-apa bahagian caruman” atau dalam bahasa Inggerisnya “shall be paid such portion”….

      Kadar untuk sinking fund ini boleh ditentukan didalam mesyuarat AGM.

      Kadar 10% dari jumlah bayaran caj penyenggaraan tersebut tidak terdapat di dalam Akta 663 tetapi terdapat di dalam S&P Agreement.

      … dan tidak semua S & P Agreement mengandungi peruntukan Sinking Fund. Jadi Akta 663 ini menyerahkan penentuan kadar Sinking Fund kepada JMB/MC.

  54. saya ingin bertanya sebelum JMB di tubuhkan atau operasi adakah tunggakan perlu bayar pd JMB?JMB di tempat saya langsung tak ada peraturan ikut suka ati buat kerja termasuk lah pengerusi pun ada tunggakan.so mcmana?penduduk lain ada yang tidak membayar maintenance krn tak puas ati.kos maintenance termasuk ada security tp security memeng tak ada.duit maintenance penduduk hanya dapat bayar pada kerani n tukang sapu sampah aje.apa tindakan penduduk yg membayar setiap bulan?

    • Tunggakkan semasa SEBELUM JMB, hendaklah dilunaskan kepada Pemaju. JMB bermula tanpa tunggakkan.

      Masaalah org tak bayar ini saya nampak dua cabang. Pertamanya para penduduk tidak bersatu padu, tidak suka turun sama berbincang untuk menyelesaikan masalah bersama, tidak suka sama² pergi surau sembahyang jemaah (kalau Islam), tidak suka ambil bahagian aktiviti masyarakat setempat, tidak sanggup bertolak ansur. Mereka menganggap JMB, Surau, Persatuan dsbnya itu sebagai satu badan luar yg asing seperti kedai mamak atau bisnes dobi yg hanya perlu dihubungi bila ada keperluan terdesak sahaja. Tak pe lah, mungkin bila ada kematian, mayat mereka nanti akan diselesai uruskan semuanya di hospital sahaja, jadi tak perlu ada Khairat Kematian.

      Ahli² yg aktif ni pun ada masalah juga. Mereka ini kdg agak sombong. Hanya bergaul di kalangan mereka yg aktif sahaja. Tidak ada inisiatif untuk mengambiltahu mengenai jiran yang tidak aktif. Mungkin org² tak aktif ni ada masalah tersendiri yg mereka rasa terlalu unik, atau mereka malu untuk meminta tolong. Atau mereka ada kompleks ke. Cuba ambil tahu tentang mereka, entah² kita boleh tolong. Kalau tak percaya teori ni, cuba ambil kursus² berkaitan Sains Sosial, seperti Saikoloji ke, Sosioloji ke, Sosioekonomi ke, Sains Politik ke, Ekonomi Politik ke.

      Cuba buat ambil iktibar dgn aktiviti para Tabligh. Beberapa ahli Persatuan cuba ziarah rumah² yg pemalu tu. Sebenarnya rumah yg tak pemalu pun kena ziarah juga. Sambil ziarah tu, kalau nampak susah, hadiahkan sekampit beras ke. Atau hamper ke. Apa² lah sebagai buah tangan. Kalau sekali ketuk mereka tak buka pintu, cuba dua kali ketuk. Kalau hari ni ketuk tak buka pintu, cuba hari lain pula. Tak kan lah kalau dah seribu kali ketuk, mereka tak buka pintu. Bila pintu terbuka, berikan tegur sapa dgn senyuman. Tak kan org nak marah bila kita senyum ikhlas. Kalau mereka tak dpt izinkan kita masuk masa tu, berikan juga hadiah tu.

      Ini saya lihat, mentang² kita ni aktif, org yg tak aktif tu kita sekadar pandang dari jauh je. Kalau Nabi (s.a.w.) bersikap begini, di zaman beliau lagi Islam sudah berkubur. Tak payah tunggu beliau wafat. Tetapi Nabi s.a.w. sentiasa berdakwah selagi hayat dikandung badan. Bukan sekadar berkhutbah dari mimbar semasa Sembahyang Jumaat sahaja.

      Kedua, pendapat saya, inilah kekurangan AKTA ini. Pada saya AKTA lebih untuk melindungi pihak Pemaju. Pemaju yg lebih besar adalah lebih berkemampuan untuk menyelesaikan masalah sebegini, berbanding dgn para pemilik sendiri. Namun begitu AKTA ini juga membuka mata ramai orang bahawa menyenggara bangunan penduduk bukanlah mudah. Sebelum AKTA, SEMUAnya dilepaskan kepada Pemaju sahaja. Kalau asyik tak mahu bayar sahaja, pemaju besar mana pun boleh bankrap dibuatnya.

      Sebab itu kita kena aktif dalam JMB, yg selepas itu akan menjadi MC. Kita juga kena aktif dalam Persatuan Penduduk, Surau, dsbnya. Jgn sibuk pergi kerja balik, pergi kerja balik sahaja. Kena juga sibuk bermasyarakat. Tak semestinya aktif dgn memegang jawatan. Tetapi aktif dgn mengambil berat setiap kali ada apa-apa aktiviti dgn menghulurkan bantuan/sumbangan, terutamanya bantuan/sumbangan tenaga kerja. Bukan setakat bantuan/sumbangan wang sahaja. Wang ni kdg² kita boleh keluar cari tajaan dari bisnes² di sekitar kawasan kita.

      Namun masalah segelintir yg tak mahu bayar ni ada di mana². Bukan di tempat tuan sahaja. Setandan pisang tu, tak semuanya akan masak elok. Gunakanlah semua laluan yg sah di sisi undang² yg ada; tak selesai juga akhirnya bawalah ke COB.

      Oleh itu saya berpendapat JMB/MC perlu berbudaya bisnes dgn mencari jalan pendapatan bukan sekadar dari yuran penduduk sahaja. Nabi s.a.w. ada bersabda (mafhumnya), “90% dari pendapatan itu adalah dari perniagaan.” Jadi pandai²lah, buat koperasi ke, buka kedai ke, apa² bisnes ke yg boleh menjana pendapatan. Andai dijalan dgn baik, adalah tidak mustahil perniagaan itu boleh berjaya ke tahap mana ia boleh menampung semua kos penyenggaraan. Bahkan boleh membuat amal jariah lagi dgn membantu mana² ahli yg dalam kesusahan. Kesusahan untuk membayar yuran penyenggaraan, misalnya. Mungkin bisnes itu boleh berjaya hingga ke tahap para penduduk tak payah lagi nak bayar yuran pengenggaraan. Ini bukan angan-angan.

      Kalau ini dianggap angan², sedarlah bahawa mimpi sebeginilah mulanya byk gergasi perniagaan maju yg ada di dunia sekarang ini.

      Itulah saya membebel agak panjang pagi ini selepas mesyuarat berkaitan JMB yg agak panas pagi semalam. Celoteh ini bukan sekadar untuk menjawab soalan di atas sahaja, tetapi untuk semua dan juga untuk diri saya sendiri. Bila kita dapat selesaikan perkara asas dan pokok, masalah teknikal ini sebenarnya remeh sahaja.

      Jawapan Hj Mat mungkin berbeza.

    • Aslmkm Yatie dan Gurindam Jiwa…

      Saya cuba memberikan pandangan untuk masalah saudari Yatie mengikut peruntukan yang digariskan didalam Akta 663, sebagai panduan.
      Sekiranya terdapat berbagai kepincangan yang amat ketara didalam AJK JMB yang dilantik, dan penduduk (ahli-ahli JMB) merasakan perlu diadakan perubahan, satu Mesyuarat Agong Luarbiasa boleh diadakan. Cara untuk mengadakan MAL (EGM) ini ada saya jelaskan didalam jawapan2 saya yang lepas. Mungkin saudari Yatie boleh merujuk.

      Tidak berpuashati kepada pengurusan tidak boleh dijadikan alasan untuk tidak membayar caj penyengaraan. Jika ini berlaku, ianya akan memburukkan lagi keadaan. Akan tiba satu masa nanti, ramai penduduk yang tidak membayar caj penyenggaraan ini hanya beralasankan tidak puas hati kepada perkhidmatan yang diberikan oleh AJK JMB. Sekiranya ini berlaku, tidak mustahil pangsapuri tempat saudari tinggal akan menhadapi masalah tunggakan caj penyenggraan yang tinggi dan boleh mengganggu aliran tunai akaun JMB dan boleh mengakibatkan ketidakcukupan untuk membayar bil-bil utiliti seperti bil air, letrik, penyenggaraan lift dan sebaginya.

      Satu lagi masalah yang kerap timbul ialah AJK yang dilantik tidak berfungsi dengan baik. Kebanyakkan AJK JMB memegang jawatan secara sukarela. Ada juga yang memegang jawatan secara terpaksa. AJK yang dilantik ini tidak mendapat elaun di atas perkhidmatan yang diberikan, sebaliknya kerap menghadapi berbagai masalah dan kerenah penduduk. Oleh itu, sekiranya AJK yang dilantik itu sentiasa sibuk dengan tugasan harian untuk diri dan keluarga masing-masing, kemungkinan besar perjalanan pentadbiran JMB akan terjejas.

      Sebenarnya, AJK JMB yang dilantik boleh dibayar elaun diatas perkhidmatan yang diberikan. Kadar yang boleh dibayar adalah mengikut kadar yang diluluskan oleh COB. (Rujuk Perkara 23 (3)(m), Akta 663. Sekiranya AJK ini dibayar elaun, saya percaya mutu perkhidmatan yang diberikan juga akan berbeza.

      Satu nasihat yg sangat baik. Terima kasih Hj. Mat.

  55. Assalamualaikum dan salam sejahtera semua.

    Tuan ada menyebut, pembeli yang ada yuran tertunggak masih berhak menghadiri AGM untuk beri cadangan dan bertanya soalan. Ada tak clause ini dalam Akta 663 sebagai bukti.

    Pangsapuri kami akan mengadakan AGM pada hujung bulan ini. Tetapi Pengerusi telah menetapkan bahawa ‘defaulter’ yang mempunyai apa-apa tunggakan dan tidak melangsaikan sebelum 31.10.99 tidak dibenarkan hadir. Macam mana nak bincang kalau tak dibenarkan masuk meeting.

    Lagi, bolehkah penyewa mewakili pembeli. Sebab penyewa lebih tahu keadaan yang sebenar di sini.

    Bila penyata kewangan harus diberi kepada penduduk. Hari AGM tersebut ataupun sebelumnya. Seperti yang saya maklumkan, penyata kewangan di sini hanya di tampal di ‘notice board’ sahaja. Sekarang dah dikeluarkan pula… Tak dapat la saya nak buat ‘post mortem’. haha

    Terima kasih in advance. Harap saya masih ada masa untuk pujuk penduduk memeriahkan AGM nanti… Bye

  56. salam. Saya mempunyai masalah. Apartment saya di tingkat bawah sekali. disebelahnya pula merupakan stor yang tidak bersimen. semua kayu dan pintu rosak yang telah dimakan anai-anai dimasukkan di sana. Sebelum hari raya anai-anai telah memasuki rumah dan memakan kabinet bahagian bawah. Saya membuat aduan kepada building manager. Dia telah bermesyuarat dengan JMB. Malangnya masing-masing tidak dapat memberi kata putus . chairman dan building manager berdolak dalik. Masing-masing menafikan tugas mereka. Saya tidak boleh meminta pest control datang dan musnahkan anai-anai sebab, ia berpunca dari stor tersebut. Jika saya baiki apartment , mungkin anai-anai akan masuk semula. Saya tidak tahu nak buat aduan dimana. sesiapa yang berkenaan harap dapat memberi sedikit idea. Terima kasih.

  57. salam . Saya bukan nak komen mana-mana bahagian tetapi nak meminta pandangan. Saya memiliki apartment tingkat bawah. LG unit. bersebelahan unit saya ialah stor pemaju yang telah dimuatkan dengan kayu dan papan pintu yang telah rosak dan dimakan anai-anai. Baru-baru ini apartment tersebut dimasuki anai-anai dan telah memusnahkan kitchen kabinet . Saya telah meminta pest control untuk memusnahkan ani-anai , tetapi kos nya tinggi sebab perlu menebuk lantai rumah. Pest control beritahu anai-anai itu akan memasuku rumah walaupun telah dimusnahkan kerana anai-anai bermula dari stor pemaju itu. Stor itu sebenarnya tidak berturap. hanya tanah sahaja. Saya membuat aduan kepada building manager dan telah dibawa kepada JMB. Malangnya bil saya membuat follow up, management dan chairman berdolak dalik dan menafikan tugas masing-masing. Saya tidak tahu bagaimana untuk menyelesaikan perkara ini. Siapa yang perlu bertanggungjawab. sekian . Terima kasih.

    Maaf lah, saya pun mati akal juga dengan masalah tuan. Saya doakan agar Allah tunjukkan jalan keluar dari masalah tuan. Mungkin kena jgn putus asa mohon bantuan JMB itu.

    • Assalammualaikum,
      merujuk kepada permasalahan Puan, pada pandangan saya, pest control adalah termasuk di dalam skop pengurusan bangunan. poin utama adalah punca anai-anai adalah dari stor pemaju. Puan perlu mengemukakan secara bertulis aduan Puan kepada pihak JMB dan s.k. kepada COB. mesti dapatkan salinan pengesahan penerimaan surta tersebut. dalam tempoh 14 hari jika tiada jawapan dari pihak JMB, sediakan surat secara terus kepada COB menyatakan permasalahan tersebut dan salinan kepada Kementerian perumahan dan seterusnya aduan kepada Biro Pengaduan Awam.
      konsep yang di gunapakai adalah:-
      permasalahan berpunca dari harta bersama menyebabkan unit kediaman rosak. stor tersebut di iktiraf sebagai harta bersama. dan anai-anai berpunca dari stor tersebut.
      ini di nyatakan dengan jelas pada seksyen 8 (1) akta bangunan dan harta bersama.
      sekian terim akasih di harap info ini dapat membantu

  58. Soalan Puan Nor Azizahmz, pada pendapat saya kerosakan pada rumah puan itu boleh disangkut paut kan kepada kerosakan atau kecuaian pihak pemilik kedai disebelahan rumah. Case Headley Burne ada menyabitkan bahawa sesiapa yang telah dengan sengaja membuat sesuatu perbuatan dibahagian hak miliknya dan dengan tidak sengaja secara cuai telah merosakan rumah sebelahan adalah dengan itu boleh dikenakan tindakan supaya segala kerosakan dirumah puan dapat dibaiki dan ditanggung oleh pemilik kedai itu.

    Sekian. Terima kasih.

    Terima kasih pandangan tuan.

  59. Permasalahan tentang pengurusan hartanah strata timbul apabila jumlah wang kutipan pengurusan bangunan tidak mencukupi.

    Ini adalah kerana beberapa faktor.

    Faktor pertama.

    Jumlah sewa telah menurun akibat kelengkapan bangunan pudar dan tidak menarik, serta saingan dari bangunan baru yang berdekatan. Jumlah hartanah bertambah disekeling dan oleh itu harga dan sewa bangunan jatuh.

    Kejatuhan nilai juga bersangkut paut dengan kemasan dan pengurusan maintenance. Sekiranya jumlah wang kutipan menurun akibat kejatuhan harga sewa, maka kemasan dan maintenance oleh pihak pemaju juga telah merosot.

    Akibat nya, nilai makin jatuh.

    Sekiranya, jumlah wang service charges melebihi 30% dari jumlah sewa, maka ramai penguna akan mengeluh dan tidak mampu untuk membayar. Bila tidak mampu jumlah kutipan akan meleset, dan pengurusan pembayaran kutipan sampah, TNB, Syabas, lift dan lain lain akan terbantut dan mula lah bangunan tidak dapat diurus dengan baik.

    Pada peringkat ini, ramai developer atau pemaju ingin menyerahkan tugas kepada JMB.

    Faktor kedua.

    Bangunan mempunyai building default atau design tidak betul dari awal lagi. Disini penyelegaraan nya akan menjadi mahal dan tidak mampu dikelolakan oleh sesiapa pun. Default seperti tiada tangga dibahagian lift, dan sesiapa yang terlekat dalam lift tidak dapat keluar melainkan bomba pecahkan pintu rumah rumah sebelah.

    Oleh yang demikian lama kelamaan bangunan itu tidak sesuai diduduki dan sewa akan jatuh dengan teruk. Disini, pemunya tidak ada pilihan melainkan mengeluarkan jumlah wang yang besar bagi membaiki design default seperti membina tangga dan sebagainya. Bagaimana pihak JMB boleh membantu, oleh kerana sinking fund tiada, dan service charge pun tidak ada ramai yang bayar.

    Faktor ketiga

    Bila ramai tidak membayar service charge, lebih dari 60% katakan, kutipan service charges itu akan menjadi kecil iaitu 40% dari jumlah yang diperlukan. Dikira dengan luas bangunan yang perlu diselenggarakan, jumlah sekaki persegi akan kurang dari kadar pasaran penyelegaraan. Katakan luas bangunan keseluruhan nya adalah 200, 000 kaki persegi, jumlah penyelegaraan katakan RM0.10 sekaki persegi, atau RM20, 000 sebulan. Sekiranya 60% tidak bayar, kutipan untuk menyelegara sekarang ini adalah sebanyak RM8,000 sebulan.

    Dalam kes ini jumlah penyelegaran oleh pemaju atau building manager hanyanya disekitar RM8,000 sebulan atau RM0.04 sekaki persegi.

    Disini timbul pemasalahan yang berasal dari pemilik bangunan yang enggan membayar kepada sesuatu topik permasaalahan trust. Mereka yang membayar akan menuduh pemaju atau building manager tidak mampu menjalankan tugas dengan betul kerana mereka membayar RM0.10 tetapi services yang diberi adalah RM0.04 seaki persegi.

    Masalah ini lah yang banyak membawa kepada bangunan yang tidak terjaga di Selangor dan Kuala Lumpur.

    Dengan ada nya Akta 663, mungkin perkara perkara ini tidak akan timbul. JMB dengan sendiri mengetahui, oleh kerana mereka adalah pemilik bukan pemaju, mengapa mereka tidak membayar dan perlu memperbaiki nilai kehidupan bermasayarakat disatu kelumpok rumah berstrata.

  60. Assalammualaikum dan salam sejahtera
    tahniah kepada semua yang memberi kmen dan poandangan di laman web ini, pada saya kesedarana masyarakat makiin meningkat berhubung pengurusan bangunan.
    sebelum terlupa terlebih dahulu saya perkenalkan diri saya, saya adalh Pengurus harta yang telah berkhidmat lebih kurang 6 tahun di sektor pengurusan banguan termausk bersama pemaju, konsultan dan JMB.

    saya sedia membantu secara sukarela berhubung mana-mana permasalahan yang timbul.
    kepada mana-mana pihak yang ingin merujuk atau ingin melawat bangunan yang sedang di urus oleh saya boleh secara terus hubungi talian 03-88810081 dan saya berbesar hati menjemput Tuan-Tuan dan Puan-Puan untuk melawat projek yang sedang di urus iaitu di Presint 11 Pangsapuri Putra Damai.

    Famous juga tuan Shahriman kita ni ye.

  61. W’salam Sloi dan terima kasih atas maklumat yang diberikan. Banyak saya belajar dari Gurindam website ni !

    1
    a. Kami dalam proses buat semula Notis ini (MC dulu dah buat tapi tiada salinan dan sebagainya) sebanyak 3 kali notis iaitu
    Peringatan Pertama, Peringatan Kedua & Peringatan Terakhir. Setiap notis 14 hari. Dalam setiap notis, kami akan buat salinan /cc
    kepada COB (kawasan kami under DBKL) . Tiada masalah kan jika cc ke COB ?
    b. Sita ini yg terakhir lah kalau dah melampau degil nya. Ia biar lah COB yg sita, tugas saya nak dapatkan duit tunggakan untuk PPW1.
    c. Kita tidak buat potong air, selain meter individu utk setiap unit, nanti potong ada implikasi saman menyaman pulak. Kita tidak mahir (tak tahu pun !) tentang undang2. So kami ambil cara buat notis dan cc pada COB. Lepas 3 kali notis tiada response, kami akan rujuk COB untuk tindakan undang-undang etc
    d. Ok kami akan sediakan house rule pada COB.

    2
    a. Rasanya tidak lantik swasta utk handle pengurusan. Libatkan kewangan lebih lagi rasanya kerana kena bayar perkhidmatan.
    b. Car barring (untuk yang ada tunggakan 2 bulan atau lebih) telah dilaksanakan 3 tahun dulu dan alhamdullilah berjaya tindakan ini. Core defaulters sahaja yang sanggup park di luar !

    Saya dan MC tidak faham defaulters ini, swimming pool diguna, sampah mereka dibuang, kawasan condo cantik/bersih, ada security guard, common area tersumbat mc yg bayar. Mereka ini ingat free semua kemudahan yang disediakan !

    Terima kasih pada Gurindam, Hj Mat , Sloi . Bagus site ini dan banyak membantu.

    Terima kasih kembali. Sebenarnya terima kasih kepada tuan-tuan yang membantu menjawab soalan-soalan di sini dengan baik sekali.

  62. Assalamualaikum,

    Sekadar untuk berkongsi pengalaman sebagai Setiausaha JMB Pangsapuri. Penduduk sini berpendapatan sederhana. Ada yg rajin bayar maintenance ada yang saje tunggakkan sampai 2 bulan…agaknya nak tengok apa JMB sini boleh buat ataupun sejauh mana kuasa JMB ni…bila bagi memo baru dtg bayar….pada saya itu dah kira okay. JMB sini bermula pd jun 09….pernah jadi satu kes ada penduduk tak bayar sampai 6 bulan…kami bagi peluang utk berbincang…pasal jiran-2 kan…masa yang sama kami adukan hal ni pada tuan punya tanah kat selangor ni…cc kan pada jiran2 ni….yang paham tu datang bayarlah pada kami….sendiri mau ingatlah kan…

    Yang peningnya…tuan tanah ni reply surat kami suruh kami sendiri ambil tindakan potong air atau ambil apa2 tindakan yg logic ….kami kat sini tak berani….jadi kami rujuk wakil bandaraya kami yang indah ini….dia kata okay je..janji penduduk setuju….maknanya saya kena masukkan dlm peraturan dalaman dan maklumkan pada COB…betul tak???

    Bila tanya Wakil bandaraya yang indah ni mcm mana nak wartakan keadah dalaman ni…sempoi je dia jwp dalam email….sila rujuk pada rakan kerja saya…saya sebok kebelakangan ni….okay saya pahamlah….bila saya dah rujuk kawan dia, kawan yg ni suruh rujuk kawan dia jugak…tanya kawan sidia ni pulak…dikata nak rujuk kawan dia pulak…..hisssss pening saya dok kena merujuk…kalau pompuan lah yang jadi setiusaha kat pangsapuri saya ni dah tentu dia merajuk…

    Anyway ada sesiapa yang pernah wartakan kaedah dalaman mereka ke COB….contact person ke…penting ni…kalau nak buat apa2 tindakan pun kena disah terima oleh COB…harap dapat membantu. Wsalam

  63. Pembetulan
    ————–
    Anyway ada sesiapa yang pernah wartakan kaedah dalaman mereka ke COB….Boleh saya dapatkan contact person tu…saya dah penat kena rujuk sana-sini….saya nak wartakan undang2 dalaman pangsapuri saya ke COB…tq

    • Salam Ray,

      Houserule boleh dikuatkuasakan semasa AGM atau EGM. Caranya, semasa nak buat AGM atau EGM, 1 resolusi untuk menguatkuasakan kaedah dalaman hendaklah di berikan kepada pmilik unit tidak kurang dari 14 hari. Bila AGM atau EGM, fightlah…untuk kuatkuasakan houserule. Majoriti undi hendaklah dipakai. Jika houserule diterima oleh mesyuarat. CC kan houserule kepada COB.

  64. Saya tinggal di sebuah apartment yang agak kecil bilangan penghuninya (180 unit).Kemudahan yang disediakan hanyalah sebuah taman permainan kanak-kanak yang kecil dan keluasan yang hanya terhad untuk petak-petak kereta penghuni. Namun disebabkan lokasinya yang strategik, 40 unit rumah telah disewakan kepada sebuah kolej universiti. Setiap rumah disumbat dengan 12 orang pelajar (480 orang pelajar keseluruhan)menjadikan unit kediaman kami tak ubah seperti asrama. Akibatnya banyak kemudahan yang terletak di kawasan kejiranan (common area) rosak dan di “vandalisme” terutamanya tiga lif yang disediakan walaupun baru setahun diduduki.
    Soalan:
    a)Adakah cara yang membolehkan pembeli yang yang menyewakan apartmennya dikenakan lebih bayaran?
    b) Masalah kami, JMB yang terlantik daripada 5 orang- 4 daripadanya adalah yang menyewakan unit mereka.
    c) Adakah boleh diminta bilangan pelajar dalam sesebuah rumah dikurangkan?
    d)Adakah JMB boleh melantik agen pengurusan tanpa merujuk kepada penduduk?
    e)Adakah apa-apa akta atau peraturan yang membolehkan JMB bertindak mengenakan syarat kepada pihak yang memberi sewa dan penyewa ?
    f)Adakah boleh JMB membuat sesuatu keputusan yang besar (contohnya cadangan memesang pemancar komunikasi di atas bumbung) tanpa mendapat persetujuan?

    Jawapan saya:

    a: House rules sebegini boleh dilaksanakan sekiranya mendapat persetujuan di Mesyuarat Agong atau pun Mesyuarat Agong Tergempar.

    b: Tak nampak masalahnya.

    c: Boleh.

    d: Boleh.

    e: Seperti jawapan a:, di bawah Akta 663 ini.

    f: Sebagai langkah berhati-hati, elok dapatkan persetujuan. Sebagai sebuah badan pengurusan penempatan masyarakat, JMB harus berhemah.

  65. salam..
    sy pernah bertugas sebagai property manager utk salah satu pemaju di Banting. dan sy telah pun mewakili pihak pemaju utk menubuhkan JMB utk 272 unit apartment 4 tingkat-7blok bangunan pd November 2008..dan yg terbaru mewakili pe maju utk menubuhkan JMB pd 9hb Januari 2010 utk 132 unit kondominium-2 tower bangunan 17 tingkat.
    alhamdulillah,sy yakin dgn adanya akta 663 ni sebenarnya begitu membantu bukan sahaja pihak pemaju,ttp juga pihak pembeli berdaftar unit tersebut seterusnya seluruh kejiranan dan masyarakat setempat. yg pasti akta ini dapat menjamin nilai hartanah masing2 sehinggalah MC dapat ditubuhkan setelah strata title diterima oleh setiap pemilik petak/harta.

  66. can jmb publish the name of defaulters at notice board ?
    because in the act it doesn’t stated about this.
    the act says ” badan boleh menyaman dan saman boleh dibawa terhadapnya”.
    by publishing name of defaulters can jmb be sued ?

  67. jim….
    for ur info….Lawyer firm boleh bertindak for JMB..
    Lawyer firm boleh keluarkan notice…defaulter boleh dikenakan bayaran for that notice ( on case basis)….kredit acc defaulter..

    Kita jadi JMB yang berhemah….

    tq

    Setiausaha,
    Pangsapuri dot dot dot

    Good way out. Let somebody else take the heat, since we neighbors have to see each other almost everyday.

  68. Semasa AGM, majoriti telah diperolehi untuk tukar syarikat pengawal keselamatan (A). Dikhabarkan 4 syarikat kemukakan sebutharga. Sebulan selepas AGM, Syarikat Pengawal keselamatan yang baru (B) mula bertugas. Tidak sampai 1 bulan syarikat (B) bertugas, syarikat (A) kembali bertugas. Alasan yang diberikan prestasi syarikat (B) tidak memuaskan. Dan tiga lagi syarikat lain yang kemuka sebutharga gagal hadir bagi menggantikan syarikat (A). Maka terpaksa ambil kembali syarikat (A) bertugas dan diberi masa selama 3 bulan. Soalan saya: adakah dibolehkan mengikut undang-undang syarikat (A) diberi peluang lagi setelah majoriti menolak mutu perkhidmatan yang syarikat (A) berikan. Bukankah sepatutnya sebutharga baru dipanggil? Dan jika tempoh 3 bulan yang diberi kepada syarikat (A) telah ditandatangani, bolehkah syarikat baru hasil dari sebutharga baru memulakan kerja sebelum tempoh 3 bulan itu tamat?

  69. Semasa AGM, majoriti telah diperolehi untuk tukar syarikat pengawal keselamatan (A). Dikhabarkan 4 syarikat kemukakan sebutharga. Sebulan selepas AGM, Syarikat Pengawal keselamatan yang baru (B) mula bertugas. Tidak sampai 1 bulan syarikat (B) bertugas, syarikat (A) kembali bertugas. Alasan yang diberikan prestasi syarikat (B) tidak memuaskan. Dan tiga lagi syarikat lain yang kemuka sebutharga gagal hadir bagi menggantikan syarikat (A). Maka terpaksa ambil kembali syarikat (A) bertugas dan diberi masa selama 3 bulan. Soalan saya: adakah dibolehkan mengikut undang-undang syarikat (A) diberi peluang lagi setelah majoriti menolak mutu perkhidmatan yang syarikat (A) berikan. Bukankah sepatutnya sebutharga baru dipanggil? Dan jika tempoh 3 bulan yang diberi kepada syarikat (A) telah ditandatangani, bolehkah syarikat baru hasil dari sebutharga baru memulakan kerja sebelum tempoh 3 bulan itu tamat? Apakah ruang untuk menamatkan tempoh 3 bulan yang telah ditandatangani itu dibatalkan. Harap dapat sebarang nasihat.

    • Salam 2 Cik Mawar,

      Jika semasa AGM, majoriti telah diperolehi untuk tukar syarikat pengawal keselamatan (A) maka pihak pengurusan hendaklah menukarnya dan tidak boleh melantik kembali. Aduan boleh dikemukakan kepada COB untuk tindakan selanjutnya atau SPRM untuk siasatan.

      Apa yang dikhabarkan tidak bolh diterimapakai selagi tiada bukti yang mengesahkannya. Untuk mengesahkannya, cik mawar boleh membuat semakan kepada quotation yang diterdapat di pejabat pengurusan. Cik mawar hendaklah membuat satu surat yang menyatakan cik mawar ingin membuat pemeriksaan terhadap quotation yang disediakan oleh pengurusan. Sebagai pemilik unit, cik mawar berhak untuk melihat apa-apa dokumen di pejabat pengurusan. cc surat kepada COB. Lepas tengok quotation atau proposal mungkin cik mawar boleh buat andaian/keputusan sendiri. Biasanya, jika harga murah, quality pun rendah. bagi saya…bukan harga yang menjadi ukuran tetapi quality yang kita mahukan dan harga hendaklah mengikut kemampuan. tak terlalu tinggi sehingga membebankan. orang kata ” Ukur baju Badan Sendiri”

      Kita tidak pasti apa keputusan yang dibuat oleh jawatankuasa. Cik mawar mungkin boleh merujuk kepada minutes mesyuarat jawatankuasa untuk lebih terang atau mintak sesalinan minutes mesyuarat dari jawatankuasa/council. Mereka mungkin ada alasan yang tersendiri.

  70. Saya rasa…….

    Kononya pengawal keselamatan sebok sangat nak tahu ‘ rumah siapa’, ‘lama ke sekejap’, ‘dilarang parking kat sini’…itu lah ini lah….macam2 lah tak kena bila kita tak suka….bak kata org…menyebob je diorg ni…..bila AGM, adu ini adu tu…hingga ganti pulak pengawal dari syarikat yang baru..(tak pikir panjangkan)….

    Kekadang kena ingat …yang lama ni bagusnya pulak depa ni dah kenallll sangatttt penduduk …baik yang dah kawin mau pun yang bujang….kira okaylah tu…nak elak maksiat….diorg buat keja amal beb….
    Pintu pagar depan umah kita mana ada access card untuk human…..kereta je ada access card….pengawal2 lama ni lah yang baguinya boleh pantau dan jeling2 yang keluar msk jalan kaki….mungkin syarikat yg baru ni tak sesuai kot untuk kejiranan cik mawar…mungkin gak diorg dah deal…..kalau keja tak bagus boleh terminate…..amik balik yang lama…

    Ntah2 yg baru ni banyk warga asing…..selesa ke suruh warga asing jaga kediaman kita….dia ronda ke dia mengendap…..hehehehe…..timbang2kan

    Setiausaha dot…dot…..dotttt

  71. ASSALAMMUALLAIKUM WAB…

    TUAN,SAYA MENYEWA SEBUAH RUMAH DI PANGSAPURI ANGGERIK DI PUCHONG PRIMA.MASALAHNYA SEKARANG TUNGGAKKAN MAINTENANCE RUMAH YANG SAYA SEWA SKRG NI TELAH MENCECAH HINGGA RM 1,300 RINGGIT(SEJAK DUTAWANI IAITU KONTRATOR LANTIKAN PEMAJU HINGGA DI AMBIL ALIH PIHAK JMB).SAYA BENAR2 TENSION APA BILA PIHAK JMB MEMBERITAHU AIR SAYA BAKAL DI POTONG SEKIRANYA BAYARAN TERSEBUT TIDAK DI LUNASKAN SEGERA.PADA HAL SEGALA BAYARAN TELAH SAYA BERIKAN KEPADA PIHAK TUAN RUMAH SETIAP BULAN.YANG MENJADI BAHANA IALAH PIHAK SAYA SEKARANG INI

    MANAKALA PEMILIKNYA HANYA BERDIAM DIRI SEOLAH2 LEPAS TANGAN DALAM ISU INI.INI BERMAKNA DUIT MAINTENANCE SAYA TELAH DI SELEWENGKAN OLEH PEMILIK TANPA KETAHUAN PIHAK SAYA.

    TENTANG PERKARA INI SAYA TELAH BERBINCANG DENGAN PIHAK JMB IAITU EN ZAHRAIN NAIB PENGERUSI JMB YANG MENTADBIR.

    SAYA FAHAM AKAN UNDANG2 JMB.TETAPI BAB SAYA BAKAL MENJADI MANGSA SEKIRANYA SEKIRANYA RUMAH SAYA DI SITA OLEH PIHAK PBT SAYA TIDAK BOLEH TERIMA!!?SEBABNYA SAYA BUKANLAH PESALAH YANG DI PERSALAHKAN.

    YANG BERSALAH SEBENARNYA ADALAH PEMILIKNYA.KINI SAYA CUBA HOLDKAN BAYARAN SEWA RUMAH SELAMA 3 BULAN HINGGA 30HB APRIL 2010. SETELAH BERBINCANG DGN PIHAK JMB,ANDAIKATA TIADA REAKSI DARI PIHAK PEMILIK MAKA BAYARAN ITU AKAN SAYA SERAHKAN KEPADA PIHAK JMB.

    MUNGKIN SELEPAS INI AKAN BERMULA EPISODE GADUH DENGAN PEMILIK PULA DI ANTARA SAYA.SILAP2 ADA YANG MATI KENA PARANG….

    SOALAN SAYA????

    1. BOLEHKAH PIHAK KERAJAAN TERUTAMANYA PIHAK YANG BERKAITAN DENGAN PENUBUHAN JMB MENGGUBAL SEMULA UNDANG2 SITA KERANA IANYA SECARA TIDAK LANGSUNG AKAN MENYUSAHKAN PIHAK PENYEWA YANG TIDAK BERSALAH SEPERTI ISU SAYA INI.

    2. ANDAIKATA RUMAH SAYA DI SITA BOLEHKAH SAYA MENGGAMBIL TINDAKAN MENYAMAN BALIK PIHAK YANG TERLIBAT SEPERTI JMB DAN PIHAK PBT DENGAN KOS KERUGIAN SERTA KOS SAMAN MALU SERTA LAIN2 KOS.

    3. APAKAH PENJELASAN SAYA KEPADA PIHAK JMB AKAN HAL SEBENARNYA ISU HUTANG MAINTENACE MEMBOLEHKAN PIHAK JMB HANYA BOLEH BERURUSAN DENGAN PEMILIK SAHAJA TANPA MELIBATKAN SAYA SELAKU PENYEWA.

    4. ANDAIKATA RUMAH SAYA DISITA BOLEHKAH SAYA MENGAMBIL TINDAKAN DENGAN ALASAN BARANGAN SAYA TELAH DI CURI OLEH PIHAK TERTENTU SEKALIPUN DIRANTAI.ANDAIKATA PERKARA INI BERLAKU SAYA RASA KEMUNGKINAN SAYA TIDAK AKAN TUNTUT SEMULA BARANGAN SAYA DAN SAYA AKAN MELANTIK PEGUAM DAN MENGANGGAPKAN KES KECURIAN MELIBATKAN PIHAK YANG MELULUSKAN PENYITAAN. APAKAH TINDAKKAN SAYA INI PATUT SAYA LAKUKAN.

    • Salam En Akhbar..

      Saya rasa tak salah saya maklumkan pada en. akhbar yang tuan rumah dah menyeleweng…..senang2 buat polis report je lah…..(he..he…he…cadangan je).

      Kalau nak gubal balik undang2 ni kena refer kat menteri…..saya tak de contact…..jgn marah.

      Setiausaha dot…dot….dot..

  72. JMB di tempat saya baru didaftarkan pada 10hb Jan 2010..COB suruh buka akaun wang penyengaraan dan wang penjelas..soalannya..Siapa yg patut bertanggung jawab buka akaun ni? JMB mana ada duit bukak akaun,harapkan pemaju tak dapek menolongnya sbb pemilik rumah banyak hutang tertunggak..!!Berapa deposit buka akaun?

    • Salam sahabat JMB….

      Sedikit tip nak buka akaun kat bank…

      1) Bawa minit mesyuarat penduduk dengan pemaju…yang melantik nama2 sekian2 orang sebagai Pengerusi, Setiausaha dan Bendahari. Kalau minit tak der pihak bank nak comfirmkan macamana….minit tu mesti lah disediakan oleh pihak pemaju. Itu dah menjadi kewajipan pemaju untuk mengadakan mesyuarat.

      2) Modal nak buka akaun cuma rm1000…kalau 2 akaun rm2000….pakailah duit maintenance dulu…

      BAHAGIAN IV
      AKAUN PENYENGGARAAN BANGUNAN

      Pemaju hendaklah membuka dan menyenggarakan Akaun Penyenggaraan Bangunan

      16. (1) Pemaju mana-mana bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk pecah bahagi kepada petak hendaklah, sebelum milikan kosong diserahkan, membuka, berkenaan dengan kawasan pemajuan yang di atasnya bangunan itu didirikan, Akaun Penyenggaraan Bangunan atas nama kawasan pemajuan itu dengan sesuatu bank atau institusi kewangan yang dilesenkan di bawah Akta Bank dan Institusi-Institusi Kewangan 1989 [Akta 372] atau yang dikawal selia oleh Bank Negara di bawah mana-mana undang-undang bertulis yang lain.

      (2) Satu Akaun Penyenggaraan Bangunan hendaklah dibuka bagi setiap kawasan pemajuan.

      Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan)
      23
      (3) Setiap Akaun Penyenggaraan Bangunan hendaklah disenggarakan oleh pemaju sehingga penubuhan Badan bagi bangunan itu.
      (4) Pemaju tidak boleh membuka dan menyenggarakan Akaun Penyenggaraan Bangunan bersama-sama dengan mana-mana bangunan lain di luar kawasan pemajuan.
      (5) Jika apa-apa pertikaian berbangkit berkenaan dengan Akaun Penyenggaraan Bangunan, Pesuruhjaya boleh menyelesaikan pertikaian itu sebagaimana yang difikirkannya patut dan adil.

      Kewajipan pemaju tentang Akaun Penyenggaraan Bangunan
      17. (1) Seseorang pemaju hendaklah mendepositkan ke dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan—
      (a) segala caj yang diterima olehnya daripada pembeli dalam kawasan pemajuan bagi penyenggaraan dan pengurusan harta bersama kawasan pemajuan itu; dan
      (b) segala caj bagi penyenggaraan dan pengurusan harta bersama yang hendaklah dibayar oleh pemaju berkenaan dengan petak-petak dalam kawasan pemajuan yang tidak terjual, yang merupakan suatu jumlah wang yang bersamaan dengan caj penyenggaraan yang kena dibayar oleh pembeli kepada pemaju sekiranya petak-petak itu dijual.

      (2) Pemaju hendaklah—
      (a) menyebabkan akaun sepatutnya bagi Akaun Penyenggaraan Bangunan disimpan berkenaan dengan segala jumlah wang yang diterima daripada dan segala pembayaran yang dibuat daripada Akaun Penyenggaraan Bangunan;
      (b) melantik seorang juruaudit profesional untuk mengaudit Akaun Penyenggaraan Bangunan setiap tahun atau dalam hal jika wang dipindahkan di bawah subseksyen 19(3), satu bulan sebelum tarikh pemindahan sebenar;
      (c) memfailkan suatu salinan penyata akaun yang diperakui oleh juruaudit dan suatu salinan laporan juruaudit dalam masa empat belas hari dari pengauditan akaun itu dengan Pesuruhjaya; dan

      24 Undang-Undang Malaysia AKTA 663
      (d) membenarkan Pesuruhjaya atau mana-mana orang yang diberi kuasa oleh Pesuruhjaya secara bertulis untuk bertindak bagi pihaknya akses penuh dan bebas kepada rekod pengakaunan dan rekod lain Akaun Penyenggaraan Bangunan dan untuk membuat salinan atau cabutan rekod pengakaunan itu atau rekod lain.
      (3) Pesuruhjaya hendaklah mempunyai hak untuk melantik seorang juruaudit syarikat yang diluluskan untuk menyiasat buku, akaun dan urus niaga sesuatu Akaun Penyenggaraan Bangunan dan pemaju hendaklah membayar segala perbelanjaan yang dilakukan bagi maksud itu.
      (4) Pemaju hendaklah, apabila sesuatu bangunan disiapkan dan sehingga Badan ditubuhkan, menginsuranskan dan terus menginsuranskan bangunan itu terhadap apa-apa kerosakan bangunan dan terhadap kebakaran serta risiko lain.
      (5) Pemaju hendaklah memberi Pesuruhjaya atau mana-mana pihak berkuasa awam sebagaimana yang dinyatakan oleh Menteri, apa-apa penyata, laporan, akaun dan maklumat berkenaan dengan aktiviti dan kewangannya sebagaimana yang dikehendaki atau diarahkan dari semasa ke semasa oleh Pesuruhjaya atau Menteri.
      (6) Penyata, laporan, akaun dan maklumat hendaklah mengikut apa-apa bentuk sebagaimana yang dinyatakan oleh Pesuruhjaya atau Menteri, dari semasa ke semasa.
      (7) Seseorang pemaju yang gagal mematuhi seksyen ini melakukan suatu kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak kurang daripada sepuluh ribu ringgit tetapi tidak lebih daripada satu ratus ribu ringgit dan juga boleh didenda tidak melebihi satu ribu ringgit bagi tiap-tiap hari yang kesalahan itu diteruskan selepas sabitan.
      Wang hendaklah didepositkan ke dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan
      18. Pemaju hendaklah mendepositkan segala wang yang diterima daripada pembeli bagi maksud penyenggaraan dan pengurusan sesuatu bangunan ke dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan dalam masa dua hari kerja dari penerimaan wang itu.

      Bangunan dan Harta Bersama
      (Penyenggaraan dan Pengurusan)
      25
      Wang tidak menjadi sebahagian daripada harta pemaju
      19. (1) Segala wang dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan, walau apa pun mana-mana undang-undang bertulis lain yang berlawanan, tidak boleh disifatkan menjadi sebahagian daripada harta pemaju sekiranya—
      (a) pemaju membuat apa-apa komposisi atau perkiraan dengan pemiutangnya atau mempunyai perintah penerimaan atau perintah penghukuman dibuat terhadapnya; atau
      (b) pemaju itu, sebagai suatu syarikat, telah mengalami pelikuidasian sukarela atau paksa.
      (2) Apabila berlaku mana-mana kejadian yang disebut dalam subseksyen (1)—
      (a) wang dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan hendaklah terletak hak pada pentadbir, penerima rasmi, pemegang amanah dalam kebankrapan atau pelikuidasi, mengikut mana-mana yang berkenaan, yang hendaklah digunakan bagi segala atau mana-mana maksud yang baginya wang dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan dibenarkan digunakan oleh Akta ini; dan
      (b) apa-apa wang yang masih berada dalam Akaun Penyenggaraan Bangunan, selepas semua pembayaran dibuat menurut perenggan (a), hendaklah dipegang oleh pentadbir itu.
      (3) Mana-mana baki wang yang disebut dalam perenggan (2)(b) hendaklah dipindahkan ke dalam suatu akaun atas nama Badan itu.

      setiausaha dot…dot….dot

  73. Kaedah dalaman di apt kami telah dipamirkan di papan notis utama blok ABCD selama satu bulan..notis mengenai perkara tersebut ditampal di dinding/tangga blok..dia org baca atau tidak..tak taulah!! dah 2 minggu saya/AJK JMB tunggu tak ada respon pun dari penduduk..Bolehkah saya buat cara begitu atau kena panggil mesyuarat dengan penduduk?

  74. Salam

    Saya kira forum sebegini amatlah berguna kepada semua ahli ahli JMB/MC dalam bertukar tukar pendangan dan pengalaman. Tahniah kepada moderator. Namun gitu suka untuk saya berpesan pesan kepada sesama kita, dalam kita memberikan sesuatu jawapan atau penyataan itu, jangan lah kita terlalu mendasarkan jawapan kita tu kepada tafsiran kita semata-mata. Saya kira ada beberapa jawapan yang sepatutnya dirujuk kepada COB untuk tafsiran yang lebih jelas dan bukannya dinoktahkan disini. Namun begitu, its good to have this kind of forum kerana saya yakin semua orang yang terlibat didalam pelaksanaan Akta ini baik JMB, COB, MA dll semua berada didalam kekaburan. Insyaallah, Akta ini pun sekarang didalam proses meneliti isu dan permasalahan sebelum ianya dipinda. TQ

    Salam 1 COB

    Forum ini terbuka dan tidak muktamad. Saya tidak rasa ada apa-apa yang dinoktahkan di sini. Semuanya terpulang kepada para pembaca untuk menilai.

  75. Salam.

    Setelah JMB telah ditubuhkan, bolehkah mereka tukar apa-apa house rules atas sokongan majority ramai?

    Boleh, andainya diluluskan di dalam Mesyuarat Agong, ataupun Mesyuarat Agong Tergempar (EGM).

  76. Assalamualaikum..
    Walaupun dah bnyak comment diberi saya masih belum faham sepenuhnya apa itu JMB dan MC.. siapa dahulu ditubuhkan.. adakah kedua2 ini boleh wujud bersama.. Dalam konteks rumah kos rendah terutama yang dibina dibawah PKNS>> PKNS adalah anak syarikat negeri>> adakah tugas maintanance seperti playground atau fasiliti lain dibawah MBSA, JMB atau MC jika rumah kos rendah di shah alam?? bagaimana kedua2 ini berfungsi?? diharap dpt meleraikan kekusutan.. terima kasih..

    • Semasa baru membeli rumah bertingkat-tingkat yang baru dibina, penyelenggaraan asal adalah di bawah tanggungjawab pemaju. Matlamat akhirnya setelah mendapat Strata Title, penyelenggaraan adalah sepenuhnya oleh para pemilik. Namun kelulusan Strata Title mengambil masa, dan peralihan tanggungjawab penyelenggaraan akan melalui satu proses transisi.

      Proses transisi ini ialah penyelenggaraan bersama antara pemaju DAN pemilik unit-unit rumah. Proses transisi ini membolehkan para pemilik yg tidak biasa dalam menyelenggarakan bangunan mempelajari selok-beloknya dengan bimbingan pemaju. Penyelenggaraan bersama ini diperbadankan dan dinamakan Badan Pengurusan Bersama. Dalam Bahasa Inggerisnya ialah Joint Management Body, atau lebih terkenal dengan ringkasannya: JMB. JMB tertakluk dibawah Akta 663.

      JMB ini bukanlah selama-lamaya, tetapi sementara sahaja. Kalau tak silap maksima 3 tahun sahaja. Apabila para pemilik sudah boleh faham selok-belok menyelenggara bangunan bertingkat itu, pihak pemaju akan keluar dari Jawatankuasa Penyelenggaraan dan JMB pun akan dibubarkan, dan satu badan penyelenggaraan yang diwakili sepenuhnya oleh para pemilik akan ditubuhkan bagi menyelenggara bangunan itu. Badan ini dinamakan Badan Pengurusan atau dalam Bahasa Inggerisnya ialah Management Corporation, atau lebih terkenal dengan ringkasan MC.

      Apabila MC sudah tertubuh, para pemilik sendiri akan bertanggungjawab sepenuhnya dalam apa-apa urusan menyelenggara dan membaikpulih bangunan itu.

      Begitulah lebih kurangnya.

  77. Ada sesiapa yg boleh memberi saya pertolongan untuk mendapatkan anggaran harga untuk menukar dinding lif stainless-steel. Jika ada saya akan berikan anggaran ukuran setiap lif.

    Hmmm… susah ni…

    • kenapa nak tukar? lif jenama ape?

  78. saya ingin bertanya,adakah boleh wang kutipan penyelengaraan diserahakn sepenuhnya kepada pihak management untuk diuruskan??

    Biasanya begitulah. Kan?

    • memang perlu diserahkan.

  79. Assalammualaikum

    Saya menghadapi satu masalah yang rumit dan telah berlarutan selama lebih 4 tahun. Saya telah ajukan perkara ini lebih 8 Jabatan dan pihak berkenaan, namun sehingga ke hari ini belum selesai.

    Saya telah membaca forum di atas dan mendapati ada sebahagian info berkenaan dengan pertukaran meter daripada pukal kepada individu.

    Untuk makluman, saya mewakili penduduk Taman Putra Kajang (Rumah Kedai) telah memfailkan perkara ini ke Tuntutan Tribunal Pengguna Malaysia pada Januari 2010 dan sehingga ke hari ini sebanyak 5 kali kes diperdengarkan di Mahkamah TTPM, Putra Place, KL. Pada 14 Julai ini akan berlangsung pendengaran kes buat kali yang keenam (dan harap ia adalah yang terakhir).

    Meter yang menghubungkan setiap unit adalah meter individu, namun caj yang dikenakan adalah berdasarkan komersil. Segala usaha untuk menukar bacaan meter daripada komersil kepada kediaman telah dijalankan selama lebih 4 tahun, namun ia telah diputar belitkan oleh pihak yang berkenaan.

    Pihak MPKj (Majlis Perbandaran Kajang) dan SYABAS adalah badan organisasi utama yang menjadi ‘pusat’ pengumpulan masalah penduduk dan akhirnya ianya ‘lenyap’. Namun, terdapat 2 unit di kawasan yang sama dan di bawah blok dan pemaju yang sama dengan pemohon unit yang lain berjaya mendapat pertukaran bacaan meter tersebut.

    Ini amat membebankan penduduk yang semuanya adalah bergolongan sederhana dan membeli unit tersebut kerana harga jualan adalah di sekitar RM 60,000.00-RM 90,000.00. Dan tujuan utama adalah untuk menetap, bukan untuk menjadikan unit berkenaan sebagai unit perniagaan.

    Di dalam setiap unit ada ruang makan, dapur, ruang tamu serta 3 unit bilik. Jadi tidak memerlukan sebarang kerja pengubahsuaian seperti yang dinyatakan oleh jurujual.

    Namun, kes ini berpanjangan apabila bil air yang mencecah ratusan ringgit sebulan untuk setiap unit dan ia semakin bertambah walaupun penduduk tidak menggunakan air langsung…

    Banyak perkara yang ingin dikongsikan di sini, jadi saya perlu tahu pihak yang boleh membantu saya dalam masa terdekat ini kerana perkara pokoknya tiada JMB yang wujud dan tidak tahu lagi kemana lagi ingin ditujukan perkara ini…

    Amat kritikal – saya boleh dihubungi di talian 03- 2785 5245-

    Terima kasih semua

    Caj komersial itu mungkin kerana asalnya Rumah Kedai. Namun saya tidak arif tentang isu ini. Kalau semua jalan sudah buntu, apa kata cuba hubungi Aduan Rakyat dengan Karam Singh di TV3 tu? Selalunya bila dah masuk media, semua pihak akan kelam kabut.

    Rasanya JMB dan MC tidak melibatkan rumah kedai, tetapi lebih kepada rumah bertingkat seperti rumah flat dan kondo. Pendapat saya.

    • Tuan,
      Saya merujuk kepada isu yang sama dan sehingga kini masih tiada jalan penyelesaian. Untuk makluman pihak tuan, pada 12/6/2011 satu perjumpaan diantara pihak penduduk, YB Serdang dan ahli MPKj telah hadir ke sesi persidangan akhbar. Antara wartawan yang hadir adalah daripada Harian Metro, Nanyang Siang Pau dan beberapa akhbar Cina tempatan.

      Berdasarkan pandangan pihak tuan tempoh hari, JMB dan MC tidak diaplikasi kepada rumah kedai. Namun, bagi pihak YB dan ahli MPKj, JMB dan MC perlu ditubuhkan bagi menangani pelbagai isu yang timbul.

      Diantaranya adalah isu tarif air yan dikenakan adalah komersil sedangkan kegunaan unit tersebut adalah kediaman dan meter air secara individu.
      Kes ini telah difailkan di Tribunal Tuntutan Pengguna Malaysia pada Jan 2010 dan pada Ogos 2010 award telah dikeluarkan kepada seorang pengguna sahaja (penuntut). Caj telah ditukar kepada kediaman untuk 1 unit yang berkenaan; tetapi bagi unit yang lain ia masih kekal berdasarkan komersil.

      Pihak SYABAS telah memanjangkan kes ini ke Mahkamah Tinggi (Rayuan), namun pihak mahkamah telah menolak dengan kos.

      Terkini pihak SYABAS membawa pula kes ini ke Mahkamah Rayuan. Namun masih tiada sebarang maklum balas yang diterima berhubung dengan tarikh pendengaran kes.

      Apakah langkah wajar perlu diambil oleh penduduk sekiranya pertubuhan JMB/JC adalah tidak sah bagi kediaman kami?

      Yg boleh saya jawab tepat ialah JMB (Akta 663) dan MC (Akta 318) ialah untuk pengurusan penyelenggaraan bangunan berstrata, iaitu bangunan bertingkat dan mempunyai harta bersama.

      JMB/MC secara umumnya adalah baik, dan tidaklah salah. Isu boleh atau tidak boleh bergantung kepada JMB/MC itu tertakluk di bawah Akta yg mana?

      Air pula, kalau ianya bermeter pukal, tanggungjawab SYABAS hanya setakat ke meter pukal itu sahaja. Selepas itu terpulang kepada pemaju nak letak harga ke atas penggunaan air tersebut. Saya tidak pasti di bawah akta apa air selepas meter pukal itu tertakluk, sekiranya ada.

      Yg lain tu, kalau YB dan ahli MPKj sendiri susah nak selesaikan, apatah lagi saya yg kerdil ini. Tapi YB dan ahli MPKj sendiri mempunyai kekangan, hinggakan COB juga mempunyai kekangan. Dan pada pendapat saya, COB MPKj yg baru ini, Puan Siti Rosemawar, agak kurang berpengalaman, walaupun nampak berkebolehan; pendapat saya sahaja.

      Perjumpaan mungkin lebih bermakna kalau hadir juga ialah COB, pegawai tinggi SYABAS, dan wakil pemaju yang boleh membuat keputusan.

      Namun jika seperti yg Puan katakan kes ini sudah ke Mahkamah Tinggi (Rayuan), tidak wajar saya komen apa². Puan perlu bersabarlah. Tambahan pula saya tidak privy kepada perincian kes berkenaan, dan saya juga tidak begitu biasa dgn Taman Putra Kajang (Rumah Kedai) ini.

      Mungkin perlu saya lalu melawat untuk lebih memahami, tapi saya hanyalah sekadar penulis blog, hmm…

      Namun terima kasih kerana sudi singgah sini.

  80. Hi all,
    Our apartment is called Pangsapuri Blok F & G and located in Bandar Tasik Selatan near to the LRT Station. We had successfully to apply the Individual Water Meter for out resident owners. Based on my understanding, every one of us can enjoy 20m3 water frees and the water charging rate is much lower then before!
    For further information, just visit our blog http://www.jmbbts2.blogspot.com and contact us.
    The Chairman of JMB BTS 2, Mr. Liew

    Well, congratulations, Sir. Happy managing.

    • only selangor not kl area for free 20m3 tq

  81. Saya tinggal di Gelang Patah,Johor apartment. Bangunan kami ada JMB, dan saya mendapati mereka tidak menjalankan kewajipan mereka. Kami menghadapi bekalan air hampir tiap2 bulan, dan saya pernah mengalami tiap2 minggu tiada air selama 1 bulan. Saya pernah mengadu perkara ini kepada management JMB berkenaan ini, tetapi mereka selalu member alasan yang sama- tangki rosak… Tetapi mungkinkah tangki hampir rosak setiap 2/3 bulan? Kawan saya lagi teruk tinggal di blok A, hampir tiap2 bulan atau 1minggu airnya sangat kecil dan ada kalanya air yang di bekalkan kekuningan seperti air tanah dan didalam air terkandung pasir. Hari ini apartment kami tiada air dan saya pun pergi complain dan mereka memberi jawapan yang sama “tangki rosak”. Admin yang bekerja disitu memberi jawapannya dengan tidak puas hati secara mukanya hitam belaka. Bila saya tanya lagi kenapa selalu rosak, salah satu daripada mereka cakap dengan tidak sopan dan sombong. Ya satu tahu yang suaminya adalah salah satu komuniti di apartment kami. Adakah ini salah satu service kepada kami patut terima?? Kami ada bayar mereka maintenance fee setiap bulan.Dia selalu mendapat complain dari penduduk apartment kami.Apa yang harus saya buat terhadap kes ini? Saya berasa sangat kecewa terhadap mereka.

  82. Look at what I found in The Sun that I have posted today. It’s about who can and who cannot cut the water supply, even if maintenance fees are not paid.

    At my place, PKNS does it all the time. All they need is a 3-month non-payment of the maintenance fees. Their argument, an officer once told us in a dialog, is that if you don’t pay your maintenance fees, the S&P Agreement dictates that you don’t have a right to stay here, hence therefore technically SYABAS doesn’t have the right to sell water to you.

    But PKNS also have a big heart. A few unit owners have arrears of the maintenance fees amounting to thousands of ringgit. After negotiation, PKNS allow payment be made in installments, and the water supply is reconnected.

  83. Kediaman kami dibekalkan lif jenama Toshiba. Pertanyaan saya: bolehkan syarikat lain (contoh-Dongyang) membuat kerja-kerja menukar dinding lif disebabkan harga yg lebih berpatutan? Atau adakah hanya Syarikat Toshiba yang boleh menukarnya walaupun harga yg melambung?

  84. Saya adalah penghuni baru disebuah apartment baru di kajang. Masalah saya apartment kami terdapat 2 fasa ,baru dan lama.Fasa lama dibina sebelum 2007 dan fasa baru dibina selepas 2007 walau bagaimanapun dimasukkan dalam satu geran. Sebelum kami masuk(pindah)ke apartment kami ,apartment lama telah mengadakan mesyuarat agung tanpa memberitahu kami (alasan kami belum berpindah) Jadi sebahagian besar AJKnya terdiri dari apartment lama.Kebetulan pemaju belum mengadakan pintu masuk ke apartment kami dan kami terpaksa menggunakan laluan apartment lama. Langkah pertama yang diambil mereka mengadakan palang menggunakan kad access. Kami dikenakan bayaran RM 85 (bayaran pass dan maintenance palang) sedangkan apartment lama dikenakan RM 30.00 sahaja alasannya mereka telah menggunakan wang mereka dahulu, jadi ramai dikalangan kami yang tidak berpuas hati. Kami juga tidak berpuas hati dengan tindakan mereka yang mengambil wang deposit sebelum membuat renovation rumah, dimana tanggungjawab mereka sepatutnya memantau rumah yang membuat renovation tidak dilakukan akibatnya banyak longgokan konkrit disekitar apartment kami dan wang deposit yang diberi dipulangkan agak lambat atas alasan yang tidak munasabah. Jadi kreabiliti mereka sebagai pengurusan boleh dipertikaikan. Kami juga mendapat tahu ada dikalangan AJK tidak membayar maintenance fee, dan sebahagian besar penghuni apartment lama ini tertunggak bayaran mereka. Kenapa pihak pemaju membenarkan mereka mengadakan mesyuarat agung? Pemilihan mereka juga boleh dianggap bukan dari suara majoriti penduduk. Baru-baru ini mereka mengadakan perjumpaan dengan kami apartment baru dan menawarkan 6 kerusi sub comitte.Apa tujuannya.Tentu segala keputusan berpihak kepada mereka juga. Apa yang perlu saya buat?

  85. saye merupakan penghuni di apartment kos rendah di cheras. persoalan sekarang :-
    1) pihak JMB tidak lagi memungut sampah di dalam bahagian bangunan dengan alasan tidak mampu menanggung kos yg semakin tinggi disamping bayak kes tunggakan dari penduduk. bagi pendapat saya ini bukanlah cara yg terbaik utk menyelesaikan masalah kerana penduduk yg sentiasa menbayar turut menjadi mangsa…..soalannye adakah wajar pihak JMB bertindak sedemikin disamping mengundang pelbagai penyakit kerana kawasan yg sangat kotor….bolehkah dilaporkan kepada jabatan kesihatan……..Bagaimana nak manggalakkan pundudukan utk membayar sedangkan perkhidmatan yg disediakan tidak memuaskan langsung…..yg dapat dilihat hanyalah cleaner sahaja..itu pun hanya menyapu sampah sahaja….sampah di dalam kawasan bangunan tidak dikutip menyebabkan bau yg busuk…selain daripada itu tiada ciri2 keselamatn seperti kes kecurian motor & menyebabkan penduduk terpaksa membawa motor menaiki lif dan disimpan di dalm rumah..tiada alat pemadam kebakaran….Kawasan dalam bangunan juga tidak pernah di cat menyebabkan keadaanye amat kusam. Begitu juga dengan kakitangan JMB yg suka mencari masalah dengan penduduk yg menyebabkan penduduk memprotes utk tdk membayar……
    Diharap dapat memberikan sedikit jalan penyelesaian terhadap pemasalahn ini. saya mewakili penduduk….

    Saya tak tahu gambaran menyeluruh, tetapi satu perkara utama ialah tiada masalah yang dapat diselesaikan dengan tidak membayar yuran penyelenggaraan, kerana dengan wang itu sahajalah apa-apa projek dapat dilaksanakan. Kecuali kalau semua penduduk sanggup turun gotong-royong membersih seluruh bangunan. Itupun sebenarnya memerlukan duit. Memang penduduk yang membayar pun terkena tempiasnya, tetapi kontraktor pembersihan perlu dibayar.

  86. Salam,
    Apakah hak setiap pembeli yang membayar maintenance tetapi services tidak buat kerja yang sepatutnya.
    Apakah tindakan sewajarnya?

    Masaalah yang berlaku:
    Lampu di luar flat tangga tak berfungsi…dan bumbung flat bocor, sudah banyak kali membuat aduan, tapi tak ambil peduli langsung..

    Apa tindakan sebagai pemilik? Apa yang harus saya berlaku? Flat bumbung bocor teruk..dan ramai penduduk tak bayar maintenance.Adakah saya berhak tak bayar kerana services tidak buat kerja ? Harap masalah boleh menyelesai secepat mungkin.

    Terima Kasih

    1. JMB yang tidak bertanggungjawab boleh dilaporkan kepada COB dengan laporan yang lengkap dan sokongan ramai pemilik lain. Susulan perlu dibuat.

    2. Dalam apa situasi pun, masalah TIDAK AKAN dapat diselesaikan dengan tidak membayar yuran penyenggaraan.

    • ditempat sy pemaju dlm masa 3 th tidak pernah menjalankan penyenggaraan dan mbayar duit api ttunggak dlm RM 30,000 disebabkan penduduk tidak mbayar duit maintenen..salur air ada yg patah dan tumbang,dinding bangunan retak,dewan rosak teruk dsbnya..wbp setiap 3 bulan sekali pemaju tetap mengeluarkan penyata mentenen kpd pemilik rumah..sebagai pemilik rumah sy tetap juga mbayar duit mentenen itu wp pemaju tak pernah buat kerja..bila hakmilik strata dibuka pemilik mesti melangsaikan hutang tersebut begitu juga sekiranya dia ingin mjual rumah..skrg tempat sy telah ditubuhkan jmb 5 bulan yg lalu,sy sebagai pengerusi jmb btanggung jawab mengutip tunggakan pemaju dari penduduk..duit itulah digunakan utk baik pulih kerosakan semasa pemaju dan mbayar hutang bil api TNB..wbp duit mentenen tetap kena bayar..Kalau masalah itu serius adukan kpd YB ADUN di tempat puan atau adukan kpd T3 Aduan Rakyat..

  87. apakah peranan saya sebagai Bendahari yg baru dilantik oleh penduduk .memandangkan jmc lama tidak berfungsi dgn sebaik mungkin.saya dilantik dan masaalah sy tidak mendapat respon yg baik dari pengerusi,setiausaha dan ajk yg lain.terdapat komplot dlm jmc di mereka rasa kurang puas hati dgn prisip sy tidak suka memebelakangkan penduduk terutama berkaitan dgn kewangan. apakah hak sy sebagai bendahari dan segala dokumen sulit masih berada di dlm simpanan jmc lama dan sukar utk sy membuat rujukan tenteng kontrek dgn kontekter,harap tuan dpt membantu sy ,sy bukan dari golongan org yg berpelajaran tinggi.sekian terima kasih

  88. sy telah dilantik oleh penduduk dlm jmc pd 31hb julai 2010 sebagai Bendahari. masalah sy bagaimana utk sy memulakan tugasan dan apakah dokumen yg perlu sy perhatikan dan apakah tanggungjawab yg perlu sy pikul juga tahap kuasa yg ada pada sy utk menguruskan kewangan.adakah penduduk perlu mengetahui setiap perbelanjaan yg dibuat sekiranya jumlah yang melebihi dari rm7000.00

    • Salam En Johan,

      SEKADAR SHARING INFO
      Penduduk kawasan perumahan saya memberi mandat kepada pihak JMB untuk mengeluarkan kewangan dalam Mesyuarat AGM. Contohnya, bagi pengeluaran dibawah RM50,000 yang dikeluarkan untuk kebaikan semua penduduk tidak perlu dibawa ke AGM.

      Tahun ini, adalah tahun pertama pihak JMB menguruskan kutipan caj servis perkhidmatan jadi, pihak JMB menempatkan saya mewakili pihak JMB sebagai Kerani Akaun manakala seorang dari wakil RKT sebagai Penyelia. Alhamdulillah, bulan Jan lepas…kutipan kami berjalan lancar. Kami berjaya mengutip caj servis semasa dan tunggakan mencapai RM53,338++ bagi January 2011.

      Sebelum ini, kami menggunakan khidmat syarikat luar untuk menjalankan kutipan bagi pihak JMB. Disebab syarikat berkenaan menaikkan caj servis mereka jadi pihak JMB bercadang menguruskan sendiri. Kami hanya menggunakan khidmat syarikat luar dalam dalam urusan pengawal keselamatan dan pembersihan.

      Setahu saya tanggungjawab seorang Bendahari besar kerana perlu amanah menjaga kutipan wang harian/mingguan/bulanan. Memandangkan Bendahari kami adalah berkemahiran dalam Chartered Account, jadi agak mudah bagi kami menjalankan sistem kutipan.

      Kutipan harian akan segera di bank-in pada petang hari yang sama. Cash Book harus sama dengan jumlah kutipan harian. Setiap bayaran direkod, akan difax kepada pejabat Bendahari bagi memudahkan beliau mengemaskini data menggunakan sistem UBS.

      Kami juga menggunakan khidmat peguam apabila gagal menghubungi penghuni yang mempunyai tunggakan melebihi RM1,000. Bagi penghuni yang mempunyai tunggakan ribuan, kami mengenakan surat akurjanji yang mana pemilik akan berjanji untuk menyelesaikan tunggakan dan semasa mengikut jumlah tertentu contohnya caj servis sebulan RM60 jadi penghuni berkenaan perlu membayar extra bagi mengurangkan baki tunggakan.

  89. Saya pemililk pangsapuri tmn Belimbing, Penang. Kami mempunyai masaalah yang besar !!, iaitu, sudah hampir 9 bulan tempat kami di tinggal begitu saja tanpa sebarang pesanan mahupun Mesyuarat Agung diadakan dengan peduduk mahupun pemilik oleh pihak pengurusan iaitu MC !! dimana dipengerusi oleh pemilik sendiri , sekarang segalanya kucar kacir tanpa selian, pernah disuruh mengada mesyuarat dengan kami pemilik, tetapi di tolak habis oleh pengerusi dan di suruh bejumpa dengan COB kerana segala dokument dihantar kesana !! tiada penyelesaian nampaknya , kerana tiada seorangpun Ahli MC megaku tanggungjawabnya setelah memunggut caruman sejak th 2006 dan tanpa akaun audit ditunju kepada kami ! tiada kepercayaan diantara pemilik !! Apa seharusnya yang boleh kami lakukan !!

    Official complain to COB is the proper channel. If it doesn’t work, contact your local councillor who can liaise with your PBT, which is their job. The National House Buyers Association may also help. They are quite resourceful.

    • Ms Jeanne Lim,
      Please do call me

  90. Saya mewakili penduduk Taman Sri Manja Square 1, Jalan PJS 3/46 off Jalan Klang lama. Kami mempunyai beberapa masalah yang mungkin terlalu menekan fikiran dan emosi kami. Untuk makluman pihak yang berwajib, baru-baru ini pihak JMB dan MC telah mengadakan EGM pada 12 dis 2010, bagi membubarkan serta melantik Ahli Jawatankuasa bersama yang baru bagi penggal 2010-2013. Tetapi apa yang menjadi kemuskilan kami adalah:

    1) Perjalanan masyuarat yang dijalankan tidak mengikut undang-undang jalan masyuarat berikutan;

    2) Tiada sesi soal jawab berkenaan pemasalahan yang kami ajukan khasnya pemilik petak unit kediaman yang mempunyai masalah dalam kawasan kediaman kami. ini dapat dilihat kehadiran Ahli Jawatankuasa bagi penggal 2007-2010 hanya 3 orang termasuk wakil dari Pemaju (Chong Hin).

    3) Agenda masyuarat tiada diselitkan sesi soal jawab serta tiada Cadangan dan Sokongan, sekaligus tiadanya undian pemilihan bagi melantik wakil penduduk didalam JMB/MC.

    4) Kami juga amatlah curiga, selain dari masyuarat tidak mengikut undang, juga tiada dibuka cadangan dan sokongan ahli bagi pemilihan dan menentukan kedudukan ahli Jawatankuasa untuk mewakili MC.

    5) Ahli Jawatankuasa tidak dipilih melalui undian tetapi ianya dipilih secara tertutup oleh pihak JMB dalam masyuarat biasa yang akan dijalankan 3 bulan dari tarikh EGM hanya sesama mereka, bersama senarai nama ahli yang dikutip sendiri secara rambang oleh pihak pemaju tanpa perlu mendapatkan undian dari penduduk kedudukan mereka sebagai ahli JMB/MC member diselewengkan.

    Tindakan mereka pihak JMB dibantah oleh kami, tetapi mereka tetap meneruskan urusan tersebut tanpa diberi peluang untuk bercakap bagi menghalang tindakan yang tidak mengikut undang-undang menjalankan masyuarat. Walau-bagaimanapon, kami berkeras dan dapat mengajukan beberapa soalan tetapi jawapan yang diberi oleh pengerusi sementara, (berikutan ketidak hadiran pengerusi tetap) amatlah mengecewakan kami. Soalan diajukan untuk diketahui oleh semua penduduk, tetapi disuroh pula mendapatkan jawapan sendirian bagi kepastian kepada pemasalahan tersebut di pejabat, ini boleh menyebabkan ketidaktulusan, kerana jawapan yang diajukan dalam masyuarat haruslah dijawap dalam masyuarat secara telus dan direkodkan dalam Minit Masyuarat bagi penggal 2007-2010.

    Amat banyak perkara yang dikelirukan tidak kurang juga mengkaitkan urusan pihak Kerajaan Negeri dan pihak PBT setempat bagi menyukarkan urusan untuk kemudahan penduduk.

    Saya amat berharap mendapat penjelasan yang mudah untuk kami fahami dan jika sekiranya terdapat kelemahan dalam JMB/MC. bagaimana kami boleh mengambil tindakan selanjutnya. Maklum-balas dan kerajasama pihak tuan amat kami hargai. sekian terima kasih.

    Langkah awal ialah dengan membuat aduan kepada COB.

  91. Dear tuan,

    saya adalah staff kepada developer..majikan saya meminta saya mewakili developer ke jmc meeting as a developer representative..adakah perlu developer mengeluarkan surat menyatakan saya adalah wakil developer? kerana jmc member enggan menerima saya sbg wakil majikan..mereka mengatakan wakil majikan telah dilantik semasa last AGM..mereka juga meminta surat yg mngatakan saya adalah wakil developer..adakah ini perlu?

    Adakah majikan bebas menghantar wakil sbg developer representative didlm jmc meeting?setahu saya, majikan bebas menghantar sesiapa untuk mewakili developer..bagaimana dari sudut perundangan?

    jawapan dr tuan sgt saya hargai..ribuan terima kasih diucapkan..

    salam,
    Azman

    Pemaju bebas menghantar wakil ke mesyuarat JMB. Namun tujuan mana-mana apa-apa mesyuarat ialah untuk mendapatkan keputusan. Oleh itu wajarlah menghantar wakil yang boleh membuat keputusan. Kalau tidak, mesyuarat tersebut tidak memberi sebarang makna, selain membazirkan masa ahli² JMB lain yang hadir mesyuarat. Pemaju yang menghantar wakil yang tidak boleh membuat keputusan mencerminkan pemaju yang memperkecilkan ahli-ahli JMB itu.

    Pemaju masih lagi mempunyai tanggungjawab yang besar terhadap bangunan² miliknya walaupun sudah tertubuh JMB.

    Part VI. No. 29. The appointment of a managing agent shall not relieve the developer of his obligation—
    (a) towards the purchasers in his development area to carry out repairs to the common property, to make good any defect, shrinkage or other faults in the common property during the defects liability period; and
    (b) to carry out repairs and varied and additional works to ensure that the development is constructed in accordance with the specifications and plans approved by the competent authority.

    Terima kasih.

  92. salam.
    saya agak keliru dengan pihak pengurusan di flat saya.di mana surat peringatan yang mengarahkan saya membuat permohonan hak milik serata,sekiranya saya gagal dalam tempoh yang diberikan maka pihak pengurusan akan mengambil tindakan dibawah akta section 40A(2) & (3) of the Strata Titles Act[act 318] dimana denda (RM 1,000.00 hingga RM10,000.00) dikenakan keatas saya.Untuk makluman flat saya masih lagi di dalam pinjaman bank.
    Minta jasa baik saudara yang arif dalam bidang ini memperjelaskan.
    Terima kasih,

    Maaf tuan. Saya tidak arif. Noktah. Apatah lagi dalam Akta Strata. Posting ini pun tentang JMB, iaitu SEBELUM Strata. Bagaimanapun, saya harap tuan buatlah permohonan tersebut.

  93. Saya dari pemaju ingin mahu mendapatkan maklumat secara terperinci dari pihak tuan, apakah tindakan pihak cob selepas mesyuarat ketiga JMB masih GAGAL ditubuhkan dan apakah pemaju akan meneruskan kerja-kerja penyelenggaraan? saya masih tidak faham dengan konsep COB kerana mesyuarat JMB pertama dan kedua untuk menubuhkan / perlantikan JMB telah gagal dan ia dah sepatutnya tanggungjawab/tugas COB untuk melantik ejen untuk menguruskan kerja penyelenggaran.Penjelasan dari pihak tuan amatlah dihargai.

    Terima kasih,

    Maklumat terperinci? Ini adalah sekadar blog peribadi. Saya sekadar berkongsi maklumat. Saya pun bukanlah pakar. Kebetulan posting ini menarik ramai minat dan menjadi panjang.

    Apa pun, memang kalau mengikut Akta, pada Part III, No. 6 (7): Where an hour after the time appointed for the meeting, no member entitled to vote turns up or all the members present, for any reason, refuse to be the office bearers of the Committee, the developer shall, within seven days of the date of the meeting, inform the Commissioner of the fact and the Commissioner may—
    (a) appoint a new date for the first meeting of the Body; or
    (b) appoint a managing agent under subsection 25(1) to maintain the common property of the building.

    Tentang COB masih tidak melantik ejen pengurusan, COB lebih mengetahui. Lagipun, berdasarkan Part III, No. 5 (4): The developer shall, until the establishment of the Body and subject to the provisions of this Act, be responsible for the maintenance and management of the property.

    So, biasanya apabila JMB masih tidak dapat ditubuhkan, dan selagi pemaju mampu menyenggara, COB akan membiarkan pemaju menyenggara, sehinggalah masalah JMB/MC dapat diselesaikan.

    Seringkas yang dapat saya jawab.

  94. kalau masa 1st meeting hanya 4 org saja yg hadir, bagaimana? dan masing2 tidak mahu melantik sesapa pun? Apakah tindakan lanjut?

    Apabila begitu, COB berhak untuk melantik sebuah JMB. Sekiranya masih tiada yg mahu menerima, COB berhak melantik sebuah syarikat untuk menyenggara bangunan/premis di situ, dan penduduk mesti mengikut apa-apa keputusan COB, seperti yuran penyenggaraan dan sebagainya.

    Kalau penduduk tak setuju juga, penduduk boleh bawa perkara ke mahkamah.

    • terima kasih banyak2 jawapn segera tuan. saya ada beli Akta Bangunan Dan Harta Bersama (Akta 663) semalam. Tapi saya tak jumpa pun seksyen atau requirement yang menyatakan COB berhak melantik mana2 syarikat untuk menyenggara bangunan.
      Lps tu, jawapan Tuan di atas yang menyatakan bahawa COB berhak melantik sebuah JMB, mcm mana nak lantik? Siapakah org2nya? Penduduk pun tak berminat. Yang dtg waktu 1st meeting pun 2, 3 org jer… 2nd meeting tak tahu dtg ke tak.
      Terima kasih ya..

      Part III, No. 6 (3): If within half an hour after the time appointed for the meeting, a quorum is not present, the members entitled to vote who are present shall constitute a quorum.

      Part III, No. 6 (7): Where an hour after the time appointed for the meeting, no member entitled to vote turns up or all the members present, for any reason, refuse to be the office bearers of the Committee, the developer shall, within seven days of the date of the meeting, inform the Commissioner of the fact and the Commissioner may—
      (a) appoint a new date for the first meeting of the Body; or
      (b) appoint a managing agent under subsection 25(1) to maintain the common property of the building.

  95. Salam,

    Saya merupakan ahli JMB dari Pangsapuri Pesona, Seberang Perai Tengah.
    Kami mempunyai masalah dengan penduduk yang mempunyai bayaran tertunggak dari RM1,000 – RM5,000 ke atas. Apa yang perlu dilakukan sekiranya pihak JMB tidak dapat menghubungi pemilik rumah yang mempunyai caj servis tertunggak?

    Satu lagi, saya nak tanya… adakah pemilik yang mempunyai tunggakan melebihi RM1,000 layak untuk memegang apa-apa jawatan didalam RKT? Kerana kebanyakan ahli RKT adalah golongan penghuni yang mempunyai tunggakan.

    Masalah timbul apabila, golongan ini melanggar peraturan JMB. Contohnya, pihak JMB menggunakan penyelesaian dengan menggunakan khidmat kad “Touch n Go” sekiranya ingin memasuki kawasan kediaman apt. Pemilik yang mempunyai tunggakan tidak dibenarkan memasuki kawasan sekiranya tidak menyelesaikan caj semasa beserta tunggakan.

    Kaedah ini berjaya menyelesaikan half masalah kami..tetapi as usual memang ada golongan yang degil.

    Wa’alaikumussalaam,

    1. Antara penyelesaian ialah dgn memohon pihak PBT menyita harta pemilik yg ada tunggakan.

    2. Apakah itu RKT?

  96. RKT = Rukun Tetangga

    Pihak JMB hadapi masalah nak communicate dengan AJK RKT ni memandangkan kebanyakan mereka terdiri daripada Pemilik yang mempunyai tunggakan. Apabila kami melaksanakan sistem pagar automatik (macam touch n go, dah bayar caj semasa baru lah pagar akan dibuka secara automatik), golongan yang punyai tunggakan ini didapati boleh membawa masuk kenderaan mereka. Nak salahkan pengawal kami tiada bukti pengawal yang mana membenarkan mereka masuk.

    Satu lagi bagaimana nak trace pemilik yang mempunyai tungggakan melebihi RM1000 kerana ada yang tidak menetap di rumah berkenaan?

    1. OK. Saya sudah terbiasa menggunakan singkatan KRT (Kawasan Rukun Tetangga) atau RT (Rukun Tetangga) seperti di sini.

    2. “Masalah nak communicate” sebenarnya bukan kerana tunggakan, tetapi kerana tidak mengamalkan konsep hidup berjiran. Pendapat saya. Kalau kita tidak bertegur sapa, tolong menolong masa susah senang, maka dlm jawatankuasa apa pun tak akan berkomunikasi.

    3. Maklumat pemilik sepatutnya ada pada pemaju dan JMB sendiri. Tidak begitu? Kalau tak de juga, PBT sepatutnya ada maklumat berdasarkan dalam senarai cukai pintu.

    4. RT tiada kena mengena dengan penyenggaraan ataupun tunggakannya. RT adalah di bawah JPNIN JPM. Penyenggaraan JMB adalah di bawah seliaan COB di PBT; KPKT di pihak Persekutuan. Dua bidang kuasa, objektif, & tanggungjawab yang berlainan.

    5. Golongan yg degil ada di mana² jua. Secara realistik, yuran penyenggaraan tidak boleh diharap dpt dikutip 100%. 75% ke atas sudah dianggap baik. Jadi kenalah sediakan belanjawan berdasarkan angka yang boleh diterimapakai.

  97. Terima kasih kerana jawab soalan saya. Senang bagi saya nak menjawab soalan penghuni tu nanti :)

    Terima kasih kembali.

  98. Semasa saya membaca soal dan jawab tuan, saya terlintas satu petikan yang mana tuan ada menjawab yang JMB tidak mempunyai hak untuk membuat Tambahan Bangunan dalam kawasan yang diuruskan.

    Walaupun penduduk telah memberi kebenaran menggunakan wang bagi sebarang kerja-kerja yang dibawah RM50,000, pihak JMB masih tidak dibenarkan membina bangunan tambahan kan?? Pengerusi JMB membuka tender untuk kontraktor masuk memberi proposal bagi pembinaan bangunan tambahan, apa yang saya ingin tahu bolehkah JMB membuat pembinaan tersebut?

    Tugas JMB ialah mengurus dan menyelenggara, bukan menambah atau mengurangkan bangunan. Membina apa-apa bangunan adalah tugas pemaju, dan perlukan kelulusan PBT. Hinggakan nak besarkan rumah teres sendiri pun perlu kelulusan PBT. Kemudian perlukan CF untuk diduduki atau digunapakai.

    Cuba tengok ni: Part III. No. 8. Duties and powers of Joint Management Body.

    Pengubahsuaian yg tidak menjejaskan struktur asas bangunan mungkin dibolehkan; untuk membuat tadika atau surau kecil, misalnya. Harap ada pembaca lain yg lebih arif boleh tolong jawab.

    • Bolehkah pihak JMB melaburkan wang penduduk kedalam Fixed Deposit? Ada 2 akaun yang JMB perumahan saya ada. 1 akaun wang penduduk yang tidak disentuh (diberi dari pemaju) bernilai RM500K. 1 lagi akaun di bank berbeza simpanan untuk hasil kutipan caj perkhidmatan semasa. Akaun yang tidak disentuh menjadi pilihan Mesyuarat ahli untuk dimasukkan ke FD. Mereka bercadang untuk menggunakan wang keuntungan pelaburan untuk pembinaan bangunan tambahan di dewan.

      Setahu saya, tuan ada menyatakan yang JMB tidak boleh membina apa-apa bangunan tambahan kerana tugas mereka hanya mengurus dan menyelenggara, bukan menambah atau mengurangkan bangunan. Membina apa-apa bangunan adalah tugas pemaju, dan perlukan kelulusan PBT. Hinggakan nak besarkan rumah teres sendiri pun perlu kelulusan PBT. Kemudian perlukan CF untuk diduduki atau digunapakai.

      Apa yang saya perlu buat, sekiranya baru kini mengetahui pembaikian paip tangki kediaman yang diluluskan JMB tidak dilakukan mengikut prosedur? Saya mengetahui kontraktor yang menjalankan pembaikian paip (diawasi oleh Pengerusi JMB) tidak mengikut prosedur yg betul melalui kawan saya yang kebetulan merupakan seorang Chargeman. Pembaikian paip tangki air berada diatas rumah saya. Setelah Pengerusi datang bersama kontraktor pilihannya, kebocoran masih berlaku sehingga terpaksa menadah air menggunakan timba. Saya rujuk kepada kawan dan beliau berkata, mereka tidak melakukan proses yang betul dalam pembaikian jadi beliau pun menegur pengerusi.

      Selama ini, tiada seorang penduduk pun pernah menegur beliau. Jadi apabila ditegur oleh kawan saya, air muka beliau terus berubah. Suddenly mencari kesalahan saya. Selama 2 bulan membantu menguruskan tugasan kutipan dan sebagainya, saya nampak banyak kesalahan tetapi mereka tidak akui.

      Bolehkah, kita meminta komisen untuk setiap rumah penduduk yang ingin menjual kediaman mereka? Saya lihat Penyelia sering kali meminta komisen sebanyak 1%, untuk rumah yang berjaya dijual.

      Please keep in mind this is merely a personal blog. I’m not an authority on JMB. I answer the best I can, based on my own experience (which isn’t much), and my research.

      If you begin to quote every single word that I have written, you may be digging your own grave. These are just advice by a person who is no expert.

      If it is that important, then you should look elsewhere for better answers, and also may be try to attend courses related to JMB and the likes. There are seminars organized by your local government and by your representatives in the government. They do help.

      The National House Buyer’s Asosciation is also a very good source for help.

      You should also engage a legal council/advisor.

      1. Pelaburan sebahagian wang dalam FD adalah baik, dan tidaklah salah.

      2. Memang tugas khusus JMB ialah mengurus dan menyelenggara, namun pemaju masih ada dalam JMB, dan pemaju tidak akan ke mana-mana walaupun akhirnya MC telah berjaya ditubuhkan. Dan dengan kerjasama dengan pemaju ini, banyak perkara lain boleh dilaksanakan, dan masalah lain boleh diselesaikan. Yg pentingnya ialah kerjasama dari semua pihak, terutamanya penduduk dan pemaju. COB biasanya tiada masalah dari segi kelulusan dan bantuan selainnya. Kebanyakan masalah penyenggaraan bermula daripada penduduk dan/atau pemaju.

      3. Biasanya Pengerusi tidak bertindak bersendirian. Apa-apa teguran biasanya dibolehkan dengan laluan tertentu. Dalam Mesyuarat JMB sekiranya ahli JMB, dalam Mesyuarat Agong JMB, sekiranya bukan. Teguran perlu berhemah. Lain orang lain tahap sensitivitinya. JMB yang dilantik di Mesyuarat Agong Perlantikan diberi mandat untuk mengurus dan menyelenggara. Berilah mereka peluang. Kerja mengurus dan menyelenggara ni bukan senang.

      4. Komisyen ni rasanya terpulang kepada penjual. Kalau kita guna khidmat ejen hartanah pun, kita kena beri komisyen. Saya tak tahu apa fungsi Penyelia dalam proses jual beli, jadi saya tak boleh komen panjang.

      PENDAPAT saya sahaja.

  99. Salam.

    Saya nak tahu bolehkah penduduk yang mempunyai tunggakan menjawat jawatan Penyelia Pihak Pengurusan?

    Pihak pengurusan yang menerima kutipan wang caj perkhidmatan semasa diwakili 2 orang sahaja iaitu Kerani dan Penyelia.

    Sebagai seorang ahli JMB, dan juga kerani yang menerima bayaran caj semasa, saya mengelakkan pembayaran tunai setiap bulan kerana saya bimbang penghuni lain kata saya ambil wang. Saya membuat pembayaran secara online setiap bulan dan menyertakan rekod apabila mengeluarkan resit bagi bukti pembayaran saya. Saya juga mengelakkan membawa apa-apa yang berpoket memasuki pejabat sebagai langkah pencegahan.

    Tetapi….jika memang niat kita x baik, apa-apa pun boleh difikirkan… cuma saya nak tahu boleh kah penyelia mempunyai tunggakan? Hampir RM1000?

    Ini semua soalan cepu mas ni. Jenuh nak jawab. Apa pun saya cuba. Semua jawapan adalah peribadi, kerana saya bukan pakar bertauliah.

    Setahu saya, akta kata ahli JMB tidak boleh yang ada tunggakan. (Part III, Section 6 (2): The quorum at the first meeting of the Body shall be one-quarter of the purchasers who have paid maintenance charges in respect of their parcels to the Building Maintenance Account (“members entitled to vote”) of the developer.)

    Penyelia dan/atau kerani pula ialah sesiapa sahaja yg dilantik atau digajikan oleh JMB dalam melaksanakan tugasan tertentu dalam menyelenggara bangunan.

    Etika Puan adalah membanggakan. Namun selagi ianya bukan suatu kaedah dalaman yang diluluskan dalam Mesyuarat Agong atau Mesyuarat JMB, maka ia hanyalah sekadar contoh teladan.

    Sekiranya jawapan saya ada kurangnya atau silapnya, sudilah kiranya sesiapa juga perbetulkan saya.

  100. tempat tinggal saya iaitu Taman Belimbing pernah ditinggal begitu sahaja oleh Pengurusan tang dikendali on MC selama 9bulan, Ahli ahli MC dari kalangan penduduk sendiri yang telah mengambil alih sendiri dari pihak pemaju sehingga hari ini enggan menyerah dakument dokument yang penting terutama akaun Bank mahupun akaun diaudit, walaupun telah dikeluar surat oleh pihak COB, namum dibuat tidak endah sahaja. Sekarang telah di urus semula dengan bantuan pihak COB dan pemilihan ahli-ahli yang baru !!
    Soalannya, akaun yang diurus tidak diserah, pengurusan yang baru bermula dengan Zero tanpa ”Sinking Fund” ia bergantung dengan caruman yang ditunggak oleh pemilik dan caruman semasa. Apakah yang seharusnya dibuat supaya ahli ahli yang lama menyerah dokument yang penting !!?? sebolehnya kami tidak mahu menperbesarkan perkara ini, tetapi ia memang berlaku di tempat kami, harapkan pagar, pagar makan padi. bolehkah ahli ahli mC yang dulunya mengingkari perintah pihak berkusasa. Harap nasihat yang berkesan dapat diperkongsi.

    Perkara sebegini sangat serious, dan memang ada berlaku. Biasanya jalan terakhir ialah dengan membawa mereka ke mahkamah. Namun penyelesaian di luar mahkamah adalah lebih baik, memandangkan mereka semua itu adalah jiran tetangga kita juga. Penyelesaian di mahkamah juga tidak semestinya menguntungkan.

    Cuba lihat dari perspektif lain. Jiran tetangga adalah ibarat keluarga kita juga. Ada juga contoh ahli-ahli keluarga yg berselisih faham secara besar²an. Perlukah perselisihan itu berakhir di mahkamah? Mungkin kalau ada mana² individu yg berjiwa besar, dihormati semua, membantu menjadi pemudahcara. Dan jangan harapkan penyelesaian mudah dan cepat. Mesti ada tolak ansur dan mesti menang menang. Cuba hayati masalah mereka itu pula.

    Saya berpendapat masalah JMB atau MC bukanlah masalah kewangan atau penyelewengan dari segi asasnya, tetapi lebih kepada masalah kejiranan dan kasih sayang sesama insan. Namun, we always have to be aware of the crook among us. And there are times when we have to restart from scratch, and, God willing, may end up coming out even better than before. Have faith.

    Sorry if this long winding babble isn’t of any help.

  101. Selamat pagi penasihat,

    Saya mengucapkan banyak terima kasih dan menghargai nasihat yang diberi, sekurang-kurangnya. ada yang memahami masalah yang dihadapi oleh kami penduduk mahupun pemilik di pangsapuri taman belimbing.

    Sememangnyan menyelesai masalah dihadapi secara damai adalah satu langkah yang terbaik mengingatkan mereka adalah jiran tetangga yang berpenghuni di dalam satu pangsapri lebih dari 10 tahun !! tetapi malangnya sifat kejiranan tiada dihati mahupun dijiwa penduduk sekarang dan ia hanya boleh dirasai dengan kehidupan dikampung.

    Betul Jeannie Lim. Dan pada pendapat saya, walaupun ada JMB dan MC yang berjaya, tidak semua bangunan kediaman dapat diurus dan senggara sepenuhnya oleh JMB, tanpa bantuan kerajaan.

    Namun akta JMB ini dapat mencelikkan mata para penduduk bahawa mengurus dan menyenggara bangunan bukanlah semudah aduan yang dikemukakan. Ramai penduduk yang mahukan penyenggaraan percuma.

  102. selamat pagi, saya ni baru nak mengambil alih kerja-kerja JMB disebabkan masalah penngerusi JMB akan berpindah ke Kuala Lumpur. So saya diminta tolong untuk membantu kerja-kerja yang tengah dalam proses . Masalah yang kami hadapi sekarang ialah :
    1. penduduk enggan membayar yuran bulan .
    2. Rumah Pangsa Kami cuma 20 buah keluarga sahaja, gelan tanah cuma ada 1 saja , bila bayar tahunan, ianya kena sekali bayar , masalah ia ialah sebahagian penduduk tidak memberi kerjasama untuk bayar balik kepada JMB.
    3. Kami ni baru tubuh JMB, tuan boleh syorkan mana web site yang sesuai bg dapat maklumat – maklumat akta- akta, perlembagaan, dan yang berkaitan.
    4. Pandangan dari pihak tuan, apakah langkah – langkah yang patut diambil terhadap penduduk yang tidak membayar yuran bulanan kepada JMB

    Apabila diberi kepercayaan untuk menggalas sesuatu tanggungjawab yang berat, biasanya itu bermakna anda adalah seorang yang dianggap boleh dipercayai, bertanggungjawab, dan berkeupayaan untuk melaksanakan tugas, walaupun tanpa pulangan keduniaan yang setimpal. Tahniah kepada tuan.

    1. Perkara biasa, berlaku di mana² badan / organisasi, malah bank juga ada yang apa dipanggil sebagai NPL.

    2. Masalah sebeginilah memerlukan seorang ketua/individu yang berkarisma, dihormati semua, hebat keperibadian…

    3. Setakat ini yang paling professional saya rasa ialah National House Buyer’s Asosciation. Saya pernah bertemu dengan mereka di sebuah Perhimpunan JMB Perdana. Namun mereka dalam Persatuan ini juga adalah sukarelawan, jadi mereka tidak dapat melayan kita 24 jam. Mereka berkerja keras pada hari Sabtu.

    4. Mula² nasihat dan peringatan lisan. Kemudian kena tengok kaedah dalaman (internal procedure) yang telah diluluskan di Mesyuarat Agong. Kaedah Dalaman tidak boleh dibuat sesuka hati; mesti diluluskan di Mesyuarat Agong. Yang elok ialah, mula² Peringatan Bertulis Pertama, Kedua, Ketiga. Kemudian mungkin sekatan tertentu seperti sekatan bekalan air, kemudahan meletak kereta, dan sebagainya. Jalan terakhir (yang sebenarnya perlu dielakkan) ialah hartanya boleh disita dan dilelong oleh COB/PBT. Semua kaedah (kecuali kaedah terakhir itu) perlu diwartakan di mesyuarat Agong terlebih dahulu.

    Selamat Maju Jaya.

  103. Hi, saya ingin tahu bolehkah wakil (proksi) dipilih sebagai AJK. Terima kasih.

    Terima kasih kerana sudi bertanya di sini.

    1. Mula² penerangan ringkas ini untuk mereka yang kurang faham maksud “proksi.”

    Setiap unit hanya mempunya SATU undi/keahlian di dalam JMB.

    a. Bagi unit yang mempunyai pemilikan bersama (contohnya sebuah unit dibeli di atas dua nama; iaitu nama suami dan nama isteri), hanya salah seorang sahaja yang boleh menghadiri/bersuara/mengundi di dalam mana² mesyuarat JMB. Kehadiran dan hak bersuara bagi nama yang lain dalam mesyuarat mungkin boleh diberi laluan di atas budibicara Pengerusi Mesyuarat. Namun undi hanyalah satu. Dan seorang yang berhak mengundi ini dipanggil proksi, dan perlantikan seorang ini mestilah dipersetujui oleh pemilik² bersama yang lain.

    b. Bagi unit yang dimiliki oleh sebuah syarikat atau badan² yang bukan individu (contohnya ada unit yang dimiliki oleh Persatuan Penduduk, syarikat perniagaan, Pertubuhan Amal untuk Orang² Tua, atau sebagainya), unit ini akan diwakili oleh seorang individu dalam mana² mesyuarat JMB. Seperti biasa: satu unit, satu undi. Jadi kalau ada sepuluh unit, sepuluh undilah.

    2. Untuk menjadi AJK, selain melepasi kelayakan biasa, perlantikan proksi menjadi AJK mestilah juga dipersetujui oleh pemilik² bersama yang lain bagi proksi jenis 1a; atau bagi proksi jenis 1b, perlantikannya mestilah dipersetujui oleh pemilik hakiki unit yang mereka wakili.

    Sekiranya jawapan saya ada kekurangan dan/atau kesilapannya, harap dapat pembaca lain membetul dan/atau melengkapkannya.

    Semoga dapat memberi manfaat kepada para pembaca secara umumnya.

    Terima kasih.

    • Dear Selva,

      Untuk JMB, proksi hanyalah pada pembeli kedua. Maksudnya jika rumah itu ada lebih dari 1 nama maka lain-lain nama kena pilih 1 orang sebagai proksi mereka. Dalam JMB PA tak boleh jadi AJK.

      Untuk MC, proksi x boleh jadi AJK. Hanya PA (power of attorney) saja yang boleh. Itu pun kena nyatakan dalam PA bahawa pemegang PA boleh menjadi AJK.

      Salam

  104. Salam Hormat,

    Saya ada kemusykilan tentang status kawasan tempat saya tinggal ni.

    Pangsapuri baru 3 tahun di bina. Banyak keretakan dan masalah besar berlaku. Pangsapuri pula tiada CF. Persatuan Penduduk ditubuhkan dikalangan kroni. Yang terbaru mereka macam tak sabar2 nak tubuhkan JMB. Padahal mereka mempunya tunggakan dengan pemaju. Hasilnya JMB gagal ditubuhkan. Baru2 ini… lif dah tak dapat digunakan selama seminggu lebih.. Lebih mengejutkan tiba2 ada surat berwarna merah letterhead PERSATUAN PENDUDUK yang meminta penduduk menjelaskan tunggakan maintenance dengan alasan unruk membaiki lif.

    Persoalannya..
    1. Bolehkan Persatuan Penduduk mengutip bayaran maintenance bagi menggantikan JMB yang gagal itu?
    2. Apakah yang akan terjadi kepada CF yang belum diperolehi seandainya terjadi apa2 malapetaka ?

    1. Secara umumnya, soalan ni susah nak jawab. Kalau JMB gagal, perlulah dipulihkan. Rujuk kepada COB, mohon COB campurtangan segera. Namun rata² kita tahu COB sendiri byk tertekan kerana undang² JMB ada loopholes tersendiri, membolehkan COB boleh tersepit antara pemilik, pemaju, kerajaan negeri, dan kerajaan persekutuan. Tuan kena rajin berjumpa sendiri dengan ahli Majlis Perbandaran Zon penempatan tuan dan ADUN tuan. Sokongan mereka dalam hal ini boleh membantu hubungan silaturrahim dengan COB. Dalam keadaan sekarang, lif yg rosak perlukan wang untuk diperbaiki. Wang itu ialah wang dari yuran penyenggaraan. Kecuali ada yg sanggup sponsor. Kalau tak setuju dgn cadangan Persatuan Penduduk itu, panggil lah mesyuarat semua penduduk, dan buatlah keputusan. Tak semua penduduk akan dapat datang. Yg datang tu lah buat keputusan. Dalam apa-apa tindakan, suara ramai adalah biasanya lebih kuat dari suara individu. Sebab itu berpersatuan itu adalah lebih baik.

    2. Asasnya kalau tiada CF, bangunan tidak boleh diduduki. Namun ada bangunan yg boleh diduduki dgn CF sementara. Tanpa CF atau CF sementara, bangunan tidak boleh diinsuranskan. Sekiranya premium insurans bangunan ada dibayar, ini biasanya bermakna bangunan itu ada insurans, oleh itu ada CF. Kenalah cari dan semak dokumen CF tersebut. Pada pemaju, atau pun COB. Dan biasanya insurans ini ada juga merangkumi pembaikan lif. Kalau lif baru, biasanya ada warranty. Cuba semak warrantynya. Kita juga apabila membeli rumah dengan pinjaman bank, biasanya bank mewajibkan insurans harta gadaijanji. Ada klausa² dlm insurans² ini yg merangkumi malapetaka² tertentu. Sebab itu kita perlu ada insurans² ini. Harap dapa membantu serba sedikit.

    Tak de ke lagi org lain nak tolong jawab kat sini? Huhu…

    • Salam..

      Berkaitan dengan masalah JMB dan COB yg x derngar khabar berita… wajarkah jika kita minta pihak pemaju mengambil alih semua pengurusan penyelengaraan sehingga segala yang tertunda disebabkan kerakusan masyarakat yang tidak sabar2 untuk menubuhkan JMB walhal perkara yang penting seperti struktur asas seperti jalan yang di tar tidak sempurna, pagar kawasan yang mengalami kerosakan, sistem perparitan yang tidak kemas dan yang paling utama adalah CF di selesaikan oleh pemaju ?

      Untuk makluman tuan, saya adalah pembeli satu lot pangsapuri tersebut. tapi saya tidak bersetuju dengan keputusan segelintir penduduk yang mahu menubuhkan JMB padahal segala struktur asas tidak lagi diselesaikan oleh pemaju atau mungkin mengambi masa untuk diselesaikan. Akan tetapi sikap penduduk yang mahukan JMB disebabkan mereka mempunyai hutang tertunggak dengan pemaju dan mahu mengelak dari membayarnya… maka mereka berpakat utk menubuhkan JMB.

      Hasilnya yang menjadi mangsa adalah penduduk yang lain. Bagi saya.. biarlah segalanya diselesaikan dulu oleh pemaju… barulah tubuhkan JMB. Mereka seolah mahu menggalas biawak yang hidup tanpa memikirkan risikonya.

      Jadi yang menjadi mangsa ini tak tau mana nak mengadu.. nak rujuk pada PBT ke atau pemaju ker atau KPKT ker atau Tribunal…. atau barangkali TV3..

      mintak tolong tuan….

      Hmmm… cam ner nak cakap ye. Undang² kata, penyenggaraan dilakukan oleh pemilik sendiri, mula² bergandingbahu dengan panduan pemaju melalui JMB di bawah Akta 663. Selepas suatu jangkamasa, penyenggaraan sepenuhnya oleh pemilik dengan MC di bawah Akta A1290/Akta 318 (kalau tak silap). Penyenggaraan bermakna benda yg dah ada hendak diselenggara.

      Benda yg belum dan/atau perlu disiapkan, itu masih dan sentiasa di bawah pemaju. Dua isu berbeza. Kalau bangunan sudah diduduki, JMB patut terus ada, untuk penyenggaraan. Mana struktur yg pemaju kena buat/selesai, masih lagi di bawah tanggungjawab pemaju untuk menyelesaikannya. Bila pemaju dah selesai membuatnya, JMB akan selenggara.

      Hutang tertunggak dengan pemaju masih perlu dibayar kepada poemaju walaupun sudah ada JMB.

      Jadi JMB buat juga, mana yg tar tak sempurna, perparitan tak kemas, suruh pemaju betulkan, siapkan, atau kemaskan mana relevan.

      Kala tak nak juga buat JMB setelah dua kali cuba buat mesyuarat penubuhan, COB ada hak melantik ejen pengurusan yg yurannya dibayar oleh pemilik juga. Penduduk juga boleh memilih pemaju untuk menyenggara, kalau pemaju mahu menyenggara, dan kalau pemilik sanggup membayar yuran penggaraan yg diminta oleh pemaju. Boleh jadi panjang lah jawapan ni…

  105. as-salam…
    soalan saya:
    1.di dalam EGM, apakah JMC ada hak untuk mengundi?
    2.pada pendapat tuan, adakah melantik ejen pengurusan adalah langkah yang bijak (setelah kerani yang dilantik silih berganti dengan berbagai masalah, sehingga kerja2 pejabat terbengkalai) sedangkan hanya tinggal 1 bulan lagi untuk AGM?

    Ini jawapan cepat shj ye, kerana kurang masa untuk berinternet.

    1. Pemilik yg tiada sebarang tunggakan sahaja berhak mengundi, AJK atau pun tidak.

    2. Pada PENDAPAT SAYA, mengambil ejen ada baiknya kerana lebih mudah dari segi akauntabiliti. Kalau tak suka atau prestasi kurang memuaskan, kita boleh pecat. Kalau sesama jiran, ada kesilapan atau penyelewengan boleh berkecil hati, putus sahabat, rosak perpaduan, dsb… Jiran ni kita tak suka macam mana pun, dia duduk sebelah rumah kita juga, hari² nak tengok muka dia juga. Kan? Kontraktor ni kalau tak bagus, kita tukar aje, no hard feelings, habis cerita.

    Lagipun ada ejen² pengurusan bangunan di luar sana yg benar² profesional, berpengalaman, dan mempunyai sumber dan kepakaran dalam menguruskan sesebuah bangunan. Mungkin mereka mengenakan caj yg tinggi sedikit, tapi pada kebiasaanya, ada ke benda/perkhidmatan baik yg murah? Mereka ini boleh menolong menyelesaikan pelbagai masalah dalam menguruskan bangunan. Jadi kita sebagai penduduk, hanya perlu tumpukan pemantauan kepada ejen sahaja, dan pastikan yuran dibayar. Lain² tak payah fening kepala. Kalau apa² tak faham pun, ejen² professional ini boleh beri khidmat nasihat.

    • Hani,

      Pada pendapat saya, agen memang dapat membantu kita uruskan bangunan atau harta bersama dengan baik. Mereka lebih sistematik. laporan-laporan mereka teratur dan kita mudah tegur dan demand apabila mereka tak capai expectation, target dan sebagainya. Kalau jiran atau JMC yang jaga, kita akan beralah-alah nak tegur, nak cakap, nak demand, nak komplain, nak nak nak…

      Jadi adal baiknya, agen yang berwibawa dilantik dengan kadar harga yang kompetitif. Nego baik-baik harganya. Cek success storynya.

      sAYA ADA BEBERAPA AGEN YANG BOLEH DIRECOMMEND kalau puan hendak cuba.

      At the same time, we should also keep in mind that the appointed agent works FOR the JMB, NOT the other around.

  106. saya ingin dpatkan gambaran atau peneranggan yang jelas,iaitu di pangsapuri di tinggat atas kalau bocor menyebabkan litarpintas berlaku di kediaman pengguni,bagaimanakah perkara ini selesaikan…?

  107. di tinggat yang di atas, kalau bocor dan air masuk di dinding dan berlakunya lintar pintas dirumah, apakah penyelesaian..dan bagaimanakah caranya perkara ini bawa pada pihak yang berkenaan.

    Selamat datang En Kalimuthu,

    Penerangan yg jelas, saya tak de otoriti nak beri. Semua penerangan di sini tak de warranty, sekadar pandangan peribadi yg dikongsi², heh he…

    Cuma setakat yg saya tahu, atap/bumbung yg bocor di bawah penyenggaraan JMB. Di tempat saya pun sebelum ni byk kali pemaju dah baiki atap/bumbung yg bocor.

    Mungkin org JMB Kenari boleh tolong confirmkan… ;o)

    Bagi litar pintas yg disebabkan oleh atap/bumbung yg bocor, adukan kepada JMB, dan JMB akan pastikan ianya disebabkan kebocoran itu. Kalau benar, JMB patut baiki. Kalau ada perselisihan pendapat, dapatkan orang yg bertauliah untuk membuat pemeriksaan. Muafakat membawa berkat.

    • en.kalimuthu,
      baru2 ini flat di tempat saya dilanda ribut, 18 buah rumah ditingkat atas telah tercabut bumbung diterbangkan angin..nasib baik kami ada beli insuran bangunan kalau tidak kat siapa kita nak minta tolong.
      .bumbung/atap adalah di bawah tanggung jawab jmb..jadi kami terpaksa baik pulihlah..sampai sekarang masih tunggu claim insuran..lambat sungguhlah..
      Bangunan di tempat saudara dilindungi ke? kalau ada, mohon jmb baikpulih..

      Terima kasih Pak Mat. Ya, insurance sangat penting. Claim yg lambat mungkin boleh ugut tukar insurer bila nak renew payment? Huhu…

    • Assalamualaikum & selamat sejahtera,
      Dengan pihak (yg ada otoriti, waranty) manakah yg sepatutnya saya rujuk @ bertanyakan persoalan yg boleh di jawab berkenaan masalah JMB yg melanggar hak & melampaui batas?

  108. Salam.
    tumpang tanya,
    Nak tanya pengalaman rakan2 semua pernah bentangkan penyata kewangan jmb tanpa di audit oleh juruaudit bertauliah dalam AGM atas arahan COB. Pernah ke ?
    Persoalan:
    Adakah penyata yg dibuat oleh bendahari boleh disahkan dalam AGM? Bolehkah dipertikai kesahihannya? Bolehkah mendakwa pengerusi/bendahari sekiranya ada penyelewengan? Bolehkah dibentang semula dalam EGM? Sekiranya penyata tersebut telah diaudit, manakala pengerusi/bendahari telah melepaskan jawatan(tidak dilantik dlm JMC) adakah mereka masih bertanggung jawab terhadap akaun JMB?
    Terima kasih.

    Soalan ni tuan dah utarakan dalam Facebook, tapi saya lihat tidak mendapat sambutan, kecuali dari pihak Puspel Syabas tu je ye, heh he…

    Saya sendiri tak boleh beri jawapan yg tepat sekarang ini.

    Sebagai sebuah badan yg berdaftar, memanglah AGM yg menerima penyata kewangan. Cuma ahli yg memenuhi kelayakan dalam AGM JMB mempunyai hak untuk mempertikaikannya.

    Adalah baik jika ada juruodit dalaman/pemeriksa kira² dan kemudian dioditkan oleh firma odit/juruodit yg bertauliah.

    Tentang tanggungjawab, saya jawab umum je lah ye. Di mana² jua, semua orang bertanggungjawab di atas amanah yg telah diberikan selagi dia memikul amanah tersebut. Namun perlulah siasatan yg lengkap dan adil. Hanya yg benar² bersalah sahaja yg perlu didakwa. Apa pun, penyelesaian secara damai itu lebih baik. Ia mencerminkan kematangan kita menangani masalah, dan menjadi kayu ukur kejiranan kita.

    • hehehe..betul tu..puspel yg jawab..dekat 500 lebih dia komen!!
      Terima kasih atas maklum balas tu..

      Kami akan mengadakan agm pada 19hb jun ni..masa dah suntuk utk audit dalaman semak kira2..nak semak nanti bukannya free..kena bayar jugak..
      selepas agm nanti baru penyata kewangan di hantar ke audit luar..COB Kj suruh bentang dulu kemudian audit..

      Saranan yg baik dari COB tu. 18 Jun ada seminar. Pergi ke?

  109. elok seranan cob tu..takkan tiap2 tahun penyata tak payah audit luar..nanti org bijak pandai kat flat tu akan mempertikai..
    seminar pd 18 jun ni tak dapat pergi..bg muka baru dlm ajk sy pergi..tak tau depa nak pergi ke tidak..seminar kt shah alam dan putrajaya saya dah pergi dah..
    19hb nanti adalah hari terakhir sebagai pak ketuo..huhuhu!!
    seminar pergi ke?

    Baru je ternampak Banner Seminar, bila call kata dah penuh. Huhu… Kalau ada sesiapa yg nak cancel, boleh gak kita nak ganti.

    UPDATE 15 June: Dapat SMS dari COB, ada dua orang tarik diri. So insya’Allah, saya akan hadir Seminar.

  110. EN.KALIMUTHU. PENYATA KEWANGAN HENDAKLAH DIAUDIT DAN DIBENTANGKAN DI DALAM AGM. JIKA TIDAK -NOT VALID…

    PENYATA TI DAK BERAUDIT MEMANG BOLEH DIPERTIKAIKAN. MEREKA TETAP BERTANGGUNGJAWAB WALAU PUN TELAH MELETAK JAWATAN.

  111. Before i put the chinese stand for praying outside of house 3rd floor and corner house i have ask the maintenance they say can but now after i keep the stand for prayers they ask me to remove it. how to remove since i already place my god and the priest has do the prayers. what is the solution here.

    Surely there’s a way around and/or a compromise. Try ask in writing, and ask for reply in writing. Ask also for the guidelines in installing non-Muslim prayers accessories in writing. Take the issue to the Annual General Meeting.

  112. saya mangsa penyewa yang tak berhati perut…saya dah menyewa selama 3bulan di bandar kl…saya bayar rm320…tanpa2 apa2 aggreement….apa dan dimanakah agensi yang perlu saya adukan masaalah saya….setelah rm320 tuan penyewa mahu saya tambah lagi rm40.00….alasannya bil bulanan melambung…padahal saya nampak dia dah masukkan warga asing di semua bilik2 di sini…

  113. asskum saya nak tanya dalam perjanjian jual bei rumah tak ada lot parking individu….tapi apa yang saya lihat ramai yang buat parking berbumbung ikut suka diorang aje..dikawasan aparment .untuk pengetahuan tuan lot parking memang tak cukup tak termasuk lot kedai….boleh bagi cadangan tak ..satu lagi JMB baru dua bulan ditubuhkan…minta tolong tuan penasihat…..

    Nak cadang ape? Bumbung tu illegal lah. Tapi JMB boleh legalizekan. Lapor kpd JMB untuk JMB ambil tindakan.

    • saya lihat,buat tempat parking berbumbung biasanya RPKR/flat yg tidak dipantau oleh pemaju pd masa tu..lalu pemilik rumah yg lain(duk rumah bawah) berlumba2 buat parking di kawasan harta bersama(kawasan lapang) tanggapan mereka,org lain buleh buat…saya pun boleh juga..pd hal satu kesalahan dlm pjanjian jual beli dan mengikut undang2 kecil PBT. Bila JMB dh ditubuhkan..jd masalah JMC nak tegur diaorg ni..niaya karang!! memang lot parking ditempat saya tak cukup..parking berlapis2..ada kedai/peruncit,stall burger,apa2 stall lah..haprak betul!!motor pun letak kat tempat letak kereta..Tuan punya rumah bawah pecahkan diinding buat pintu utama di hadapan lot parking..secara automatiknya lot parking itu harta dia punya..
      Saya dah adukan kat PBT, jawapannya JMB juga yang kena selesaikan..
      pada hal tentang penguatkuasaan JMB tak ada berani…tengoklah mesti JMB takut buat tindakan..Apabila hakmilik strata dikeluarkan,sesiapa yg membuat ubahsuai/tambah struktur kena roboh..berani JMB nak buat!!!

      Lama Pak Mat tak timbul sini ye.

  114. Haji Mat,

    Saya ada beberapa persoalan mengenai AGM for MC?

    1. dalam akta 318, dimanakah ada dinyatakan bahawa pemilik petak yang ada tunggakan dilarang memasuki dewan mesyuarat apabila hari AGHM diadakan?

    2. Apa itu registered owners dan duly paid their outstanding? Adakah 2 syarat ini adalah syarat utama membolehkan pemilik itu layak hadir dan boleh undi dan pegang jawatan?

    3. Pemilik kata dia dah berurusan dengan lawyer untuk pindahkan strata tapi masih dengan PTG. Jadi apabila datang mesyuarat sudah pasti nama dia tak ada sebab masih pending by PTG. Adalah dia ni layak diterima sebagai registered owner. Dia ni clear outstanding?

    4. Penduduk kata mana ada dalam akta yang kakau dia ada outstanding air tapi sepatutnya dibenarkan masuk dan layak walaupun dia adalah registered owner.

    5.

    Haji Mat dah komen lagi di sini, hu hu…

    • Salam,

      Soalan No. 1
      Second Schedule Act 318 Section 15. Voting rights of proprietor.
      Each proprietor who is not a co-proprietor shall have one vote on a show of hands, and on a poll shall have such number of votes as that corresponding with the number of share units or provisional share units attached to his parcel or provisional block and no proprietor shall be entitled to vote and to be elected to hold office at a general meeting unless all contributions to the management fund of the corporation in respect of his parcel or provisional block has been duly paid.

      Soalan 2.
      Bila dah ada MC, nama pemilik akan didaftarkan di Strata Roll (Hakmilik Strata) di pejabat tanah. Sebab itu disebut Registered owner (pemilik berdaftar). Sekiranya hakmilik tuan belum ditransfer dari pemaju maka nama tuan tidak lagi didaftarkan dalam hakmilik tersebut.

      Dua syarat ini adalah penting, sekiranya didapati orang yang ada tunggakan atau bukan registered owner mengundi maka COB boleh declare mesyuarat terbatal. Null and void. x caya cuba buat…heheh…banyak JMB/MC dah kena… sebab AJK diaorang x faham. kalau x faham kenalah bertanya jangan angkuh….hahahha

      Soalan 3.
      X layak…sebab bukan registered owner. Sekiranya lawyer diaorang dah serahkan presentation kat pejabat tanah untuk transfer (ada no presentation dan bayaran telah dijelaskan sepenuhnya) , mintak kebenaran pejabat tanah sebagai orang yang ada hak mengundi. sebab kadang-kadang pejabat tanah ambik masa lama untuk letak nama dalam strata title. Kalau dah present dan dah ada resit transfer mintaklah kebenaran PTG.

      Soalan 4.
      Outstanding air kira tunggakan jugalan. Kalau tuan nak tau cari maksud “management fund” kat akta. Interest tertunggak 20 sen pun x boleh mengundi. Management fund ini kira apa-apa caj yang dikenakan kepada pemilik oleh MC. apa-apa caj pun, kalau caj kena clamp kereta yang x berbayar pun kira tunggakan.

      TQ

  115. Assalamualaikum & selamat sejahtera,
    Dengan pihak (ada tauliah, ada otoriti, waranty) manakah yg sepatutnya saya rujuk @ bertanyakan persoalan yg boleh di jawab berkenaan masalah JMB yg melanggar hak & melampaui batas?

    Pada peringkat awalnya ialah COB.

    • tanyalah COB..
      kalau tidak saman aje..kan jmb boleh didakwa dan mendakwa..

      Ganas Pak Mat ni, saman aje…

    • “Pihak COB sememangnya adalah pemantau utk semua JMB di kawasan MPKj. Sekiranya tuan mempunyai apa-apa aduan, sila kemukakan aduan tersebut beserta BUKTI kepada COB supaya tindakan lanjut boleh dilakukan.”

      itu dia cob jwb melalui emel…tapi hampeh betullah..dh berapa kali hantar emel tak ada maklum balas..apa cerita ni?
      harap maklum.terima kasih.

      Ye laaa… e-mel nya bukan main banyak, dima maso eh nak mmbaleh? Itu belum kira e-mel notifications dari Facebook lagi tuh, huahaha….

    • Untuk makluman COB adalah Commissioner of Building dan merujuk kepada DBKL.

      DBKL
      Jabatan Penilaian & Pengurusan Harta
      Tingkat 5, Bangunan TH Perdana
      1001 Jalan Sultan Ismail
      50250 Kuala Lumpur

    • Setiap pihak berkuasa tempatan akan ada COB – pesuruhjaya Bangunan. COB terdiri dari yang dipertua atau datuk bandar tetapi YDP dan Datuk bandar x akan buat kerja untuk COB oleh sebab itu pihak berkuasa tempatan akan ada unit COB dan ada pengarahnya sendiri. Kalau surat2 biasa, pengarah akan sain tapi kalau agreement atau surat yang berkaitan dengan undang2, YDP akan sain sebab dia COB maaa….

      Kalau nak complaint kenalah g unit COB majlis dikawasan anda…TQ

  116. Salam…
    Saya ada masalah di pangsapuri yang saya duduki sekarang ini. Masalahnya saya merupakan salah seorang penduduk yg sering menjelaskan yuran penyelenggaraan tetapi disebabkan ramai penduduk lain yg tidak menjelaskan yuran mereka, semua kemudahan seperti cleaning service, security, dan kolam renang terpaksa dihentikan. Saya rasa tidak adil untuk saya dan jiran2 saya yg telah menjelaskan yuran kerana tidak dpt menggunakan segala kemudahan yg ada di kwsn pangsapuri. Yuran penyelenggaraan adalah RM143.00 sebulan termasuk sinking fund. Saya ingin mendapatkan pandangan, apa yg boleh kami tuntut sebagai ganti rugi terhadap masalah yg kami hadapi sekarang ini?

    • salam 1 malaysia,

      ada 2 persoalan yang patut saya bertanya kembali… 1)adakah tempat tinggal anda mempunyai JMB / MC? 2) adakah pengurusan yang dilantik oleh JMB / MC?

      pengurusan bangunan harus lah menitik beratkan hal yang berkaitan dengan akaun tunggakkan penduduk. pihak pengurusan haruslah membuat satu surat kepada pihak COB atau menggunakan peguam untuk mengutip yuran tunggakkan. tindakkan akan diambil dengan memotong bekalan air (jikalau bekalan air masih lagi dibawah pengurusan bangunan) atau memotong penggunaan access card di kawasan anda.

      JMB / MC haruslah menitik berat hal ini. kerana ianya melibatkankan kawasan perumahan mereka. sekiranya JMB / Mc tidak dapat berbuat demikian haruslah pihak yang membayar berbincang dengan JMB / MC untuk mencari penyelesaian. saya yakin JMB / MC di tempat encik akan menyadakan perbincangan @ minit mesyuarat selama sebulan sekali. disini saya menasihatkan jikalau JMB / MC tidak berfungsi harus lah pihak yang membayar membuat surat kepada COB untuk mengadakan AGM untuuk melantik agent pengurusan @ JMB / MC yang baru…

      sekian terima kasih,

    • En Frederick,
      Melantik agent dapat yang professional yang dapat memberi value added kepada kediaman anda seperti harga rumah meningkat dan sewaan nya meningkat. Sila hubungi saya jika ingin mendapatkan khidmat agent: 012 3508706: maan

      Waah… iklan percuma nih…

  117. As-salam.
    Pertanyaan:
    dlm AGM baru2 ni, beberapa org ahli yg layak mengundi telah bersetuju mengenakan caj lewat bayar wang penyenggaraan sebanyak RM2 setiap bulan, duit bulanan mentenen sebyk RM26 aje.. memandai seorg mamat AJK ni syor (ini bukan usul ) kat mesyuarat tanpa memikir baik dan buruknya ..mojoriti org sokong pulak tu… Boleh ke tu??
    satu lagi, Kaedah Dalaman tak dikuatkuasakan pada AGM…apa2 peraturan dan caj yg dikenakan hendaklah dimasukkan ke dalam KD tersebut barulah peraturan itu boleh dikuatkuasakan…kalau tidak ia dianggap tidak relevan..Betul tak?
    Sekian,terima kasih

    • salam sejahtera semua..
      mohon beri pendapat jika ada…
      terima kasih.

  118. Salam 1 Malaysia,
    Boleh….. Sekiranya Caj Kelewatan ini disokong oleh JMB / MC ia tidak menjadi masalah. JMB / MC dan penghuni yang membayar berhak untuk menentukan Caj Kelewatan. hal ini juga harus dipertimbangkan kerna ada sesetengah penduduk di kawasan Encik mengalami masalah kewangan dan tidak dapat membayar yuran pengurusan pada bulan tersebut dan membayar pada bulan seterusnya.

    Kaedah Dalaman adalah bergantung kepada tahap pengurusan menjalankan penguatkuasaan di dalam bangunan. sekiranya pihak pengurusan tidak kukuh, Kaedah Dalaman haruslah digunakan atas persetujuan JMB / MC. sila berikan saya contoh untuk Kaedah Dalaman yang encik ingin keutarakan.

    sekian,

    • terima kasih sdr pepijat..

      Akta 663
      23(5) Jika caj itu terus tidak dibayar oleh pembeli itu apabila habis tempoh empat belas hari yang dinyatakan dalam subseksyen (4), pembeli itu hendaklah membayar bunga pada kadar yang hendaklah ditentukan oleh Badan di bawah perenggan
      6(1)(d) tetapi bunga itu tidak boleh lebih daripada 10 peratus setahun.

      AGM:
      1. Bayaran caj penyenggaraan bulanan semasa (RM 26 sebulan) hendaklah dibayar dalam tempoh bulan tersebut.
      2. Denda lewat bayar sebanyak RM 2.00 akan dikenakan oleh JMB jika tuan/puan tidak membayar dalam bulan semasa ( 1 hb hingga hari akhir bulan semasa)

      …mana satu nak ikut nih? akta ke AGM!!!

      25(3) Apa-apa notis bertulis yang diserahkan kepada pembeli yang meminta pembayaran caj itu hendaklah disokong oleh suatu pernyataan caj yang dikeluarkan oleh pemaju atau Badan, mengikut mana-mana yang berkenaan, yang menyatakan dengan terperinci kategori belanja yang berkenaan dengannya caj kena dibayar.
      (4) Pembeli itu hendaklah, dalam masa empat belas hari dari penerimaan notis di bawah subseksyen (3), membayar caj yang diminta.

      ….dah masuk 5 bulan, tak nampak pun NOTIS TUNTUTAN !!!Apa cerita nih?

    • Salam,

      Dalam AGM kalau ada usul dan disokong majoriti maka boleh diterima pakai.

      Tapi kenapa caj RM2. Susah nak kira nanti. Mangkuk hayun AJK tuh. Kena kira ikut peratus n x lebih 10% baru senang kira. Kat tempat Pak Mat pakai sistem account apa? Interest x boleh di charge atas interest. Maksudnya outstanding interest x boleh di caj keatas interest tuh. Periksa betul-betul, interest jangan main-main nanti silap kira masuk court…hehehh

      Kaedah dalaman kenalah dikuatkuasakan baru boleh jalankan tugas, kalau x tugas hanya mengikut akta sahaja.

      Setiap usul yang diterima dan diluluskan x semestinya kena masuk dalam KD untuk dikuatkuasakan. Dalam minit meeting pun dah OK. Janji benda tu bertulis dan diluluskan.

      Tunggakan caj kira due pada 1hb setiap bulan. Tapi janganlah kejam dan menyusahkan orang sangat. Bagi la due 14 hari grace period untuk kenakan interest. Akta pun bagi 14 hari. So sebaik-baiknya ikutlah akta.

      Memang boleh buat peraturan sendiri sebab akta hanya sebut secara general. Kaedah dalaman atau usul dalam mesyuarat hendaklah diperincikan. Tapi jangan buat sesuatu yang menyusahkan orang pulak.

      Notis Tuntutan tu WAJIB. Kalau diikutkan kira macam invoice laaa…Setiap bulan JMB kena bagi invoice atau 2 bulan sekali atau 3 bulan sekali atau 6 bulan sekali, apa-apa bulan pun boleh. setahun sekali pun boleh. Tapi kenalah buat sesuatu yang x menyusahkan orang. Kalau tak berduit nak buat invoice buatlah 3 bulan sekali. Dalam invoice kena nyatakan caj apa yang kita kenakan, caj penyenggaraan ke, singking fund ke, insurance ke, atau interest. ini wajib untuk memberitahu pemilik caj apa yang dikenakan.

      Kalau buat invoice secara manual, x pakai sistem kewangan, kenalah berhati-hati, salah bagi invoice atau tuntutan nanti boleh kena saman. Integrity JMB kenalah dijaga baru orang percaya.

      Kalau sayalah…kalau JMB x bagi notis tuntutan, saya x bayar dan saya akan tulis surat pada JMB n CC pada COB yang menyatakan JMB x bagi notis tuntutan (invoice) mana saya tahu jumlah yang kena bayar…refer kes mahkamah, banyak kes mahkamah sebut tentang notis tuntutan tuh.

      Kalau nk jadi AJK kenalah peka pada akta dan keadaan sekeliling dan juga kepada pemilik rumah. Setiap pemilik berhak mendapat kepentingan kerana harta yang diurus oleh JMB adalah harta bersama. Jadi kenalah sama-sama. TQ

  119. JMB Taman Subang Impian Sudah 3 Tahun tiada Penyata Kewangan kepada Penduduk (Akaun tiada kemaskini dan tiada Audit 3 Tahun?
    Pengurisinya buat dek sahaja
    tanggungjawab COB Macam mana?
    Semasa Masyuarat tiada Audit JMB nak bermasyurat macam mana>?
    Perlu buat Laporan Polis @ SPRM?

    Cuba jemput Pengerusi tu sekeluarga datang ke rumah makan malam, beramah mesra… lama-lama insya’Allah selesai. Tanya sahaja kat sini tak akan selesai. ;-)

    • pengurusi..mcm kenal aje!! elok juge tu buat majlis ramah mesra..jgn lupa jemput saya..jemput pegawai cob sekali..hihihi!!

      :-D

    • Salam,

      Rasanya COB ada beribu JMB/MC yang diaorang kena jaga. Oleh itu, siasat kenalah bagi tau COB baru COB boleh ambik tindakan. Kalau senyap je…mana orang tau.

      Mungkin AJK ada masalah dalam akaun sebab itu audited account lambat dibuat. Sebaik-baiknya laporkan pada COB cc kat Kementrian Perumahan, Unit Komunikasi Korporat Putrajaya n mintak COB arahkan JMB untuk membuat audit account. Kalau x jalan jugak…saman.

      TQ

  120. Menghabiskan Bores sahaja ne harat masyarakat penduduk bukan harta Individu tak amanah?

    Dato’ Ujang Bagong (bukan ulamak tersohor) sendiri pernah beritahu saya, “Kita bagi orang makan satu pinggan nasi, kita dapat balik TUJUH pinggan!”

    • hahaha..kalau dpt bantuan mengecat bangunan drp dato’ ujang kena cat bangunan warna hijau…hihihi!!

      Dato’ Ujang tak sihat. Semoga Allah melimpahkan rahmatNya ke atas beliau dengan kesihatan yang baik.

      Persoalan: Adakah orang suka memberi kerana dia ada, ataupun dia ada kerana dia suka memberi?

    • Doakan muga Dato’ Ujang dalam rahmat Allah dan diberi kesihatan yang baik.Amin.

      Ameen…

  121. Saya ada pertanyaan. Jika air menitis dari siling saya datangnya dari keretakkan lantai jiran atas. Apakah yang patut JMB buat?

    • sila hubungi pengurus bangunan untuk mengenalpasti kerosakan dan keretakkan bahagian saluran paip kawasan umah atas..

  122. Ade sesape yg boleh beritahu saya, bagaimana ingin membuat aduan terhadap org yg telah diistihar muflis tetapi tidak membayar hutang2 yang perlu dibayar. Sedangkan pada masa sekarang ni dia telah mampu bayar
    pihak mane yg boleh saya hubungi untuk membuat aduan terhadap org ini
    Dia tidak pernah membayar cukai sedangkan pendapatan nya sekarang mmg diwajibkan dia membayar cukai.
    Sila balas email ini kepada sy zawiat2000@yahoo.com

    • tentang hal ini… LHDN yg boleh membantu….

  123. Salam untuk semua!

    Bagaimana pula komen kekawan semua, apabila senarai pemilik yang mempunyai tunggakkan melebihi enam 6 bulan telah dihantar kepada COB tetapi tidak ada apa-apa tindakan dari mereka. terutamanya COB negeri Selangor. Kekadang saya terfikir pemaju dan pemilik seberapa upaya cuba memenuhi tuntutan AKta 663 tetapi sudahnya bila sampai ke implementasi oleh COB untuk bahagian ini gagal dengan pelbagai alasan diberi.

    Mungkin kena SELALU hantar surat dan pergi jengok pejabat COB tu, hu hu… Kalau dah ada bukti kita selalu buat susulan tanpa mendapat sebarang maklum balas atau apa-apa tindakan, boleh juga dijadikan kes.

    • kami dah setahun dah..tak ada tindakan dari COB berkenaan tunggakan pemilik rumah..kata nak bagi surat peringatan!!

      Apo nak dikato???

  124. Terima kasih utk komen tersebut, tapi yang menyedihkan saya lah pelawat tegar COB, sehinggalah saya dah rasa fed up skarang. follow up dengan phone call dan surat jgn cakaplah. Last skali COB reply surat saya ” adalah menjadi tanggungjawab JMC & ejen untuk mengutip caj dan adalah diluar bidang kuasa COB jika JMC & Ejen gagal kutip caj. seterusnya dimaklumkan dalam surat mereka pelaksanaan sekyen 33 Akta 663 oleh COB masih belum dikuatkuasakan.sehingga arahan pelaksanaan prosedur lengkap diterima. Bagi orang yang baru nak belajar mcm saya nih, lagilah saya pening . Seolah-olah akta dibuat untuk tengok jer lah. Hu…hu.. pening-pening rasa macam tak masuk akal pun ada.

    Mula-mula tu rasa ok lah JMB boleh bersandar pada COB sket2 tapi lepas tu rasa COB hanya gunakan JMB untuk pantau dari susut dokumentation jerlah. lain-lain fikirlah sendiri cam mana nak selesai.

    Ya, sebagaimana cadangan, saya memang akan compile semua surat saya dan akan ke COB malaysia dan seterusnya akan ke kementerian perumahan dan kerajaan tempatan dalam sedikit masa lagi. Terpulanglah kepada kebijaksanaan mereka selepas itu.

    • Aduan demi aduan..byk kali dah..inilah jawapan dari COB melalui emel:
      Terima kasih di atas keprihatinan tuan terhadap JMB Kari ABCD. Pihak COB sememangnya adalah pemantau utk semua JMB di kawasan MPKj. Sekiranya tuan mempunyai apa-apa aduan, sila kemukakan aduan tersebut beserta BUKTI kepada COB supaya tindakan lanjut boleh dilakukan.”

      Tak da tindakan pun!!! huhuhu!!!

  125. Pakmat,

    Macam familiar jer ayat tue!, ker semua COB pakai copy and paste jer?

    Yang bestnya semasa AGM, kuorum yang hadir tanya apa tindakan boleh di ambil oleh JMB, sekiranya pemilik gagal bayar caj perkhidmatan. Jadi dengan penuh semangatnya chairman pun tunjuk buku akta 663 dan dengan bangganya terangkan mengikut peruntukan akta 663 pemilik yang gagal jelaskan caj perkhidamtan akan dikenakan tindakan tu dan ni. At the end of the day chairman kena balik sebab bukan dia blh ambil tindakan pun, COB yang kena ambil tindakan tuh. Bila tak nampak apa-apa tindakan selain surat peringatan dari JMB. lagi lah mereka tak nak bayar sebab tak nampak apa-apa action pun. SIAPA YANG MERANA JMB JUGAK !!!. Last skali committees makin hilang dan tak bersemangat.Bangunan tidak diselenggarakan dengan baik. SEDEH!!!

    Lebih parah lagi JMC dari kalangan mereka yang tidak ada background dalam property management. sudahnya mereka jer lah yang sentiasa disalahkan.

    Sebelum 2007 semasa dibawah Akta Strata (318), memang sesetengah developer tu malaun sket. tapi genuine developer dia org akan buat betul2 kerana tak mungkin mereka akan menggadaikan lesen business mereka dan menjadi glamor hari2 masuk surat khabar kerana orang komplain mutu kerja mereka hanya sekadar satu atau dua blok apartment yang tidak diuruskan dengan baik. MORAL OF THE STORY BELILAH RUMAH DENGAN DEVELOPER YANG ADA REPUTASI. Hu!hu!

    Kalau developer tu ialah sebuah anak syarikat kerajaan, bagaimana? Contohnya pee kay en es. Ada reputasi kah mereka itu?
    ;-)

    • Salam bang,

      Nak buat pengurusan bangunan kenalah ada caranya. Kalau nak harap COB semua, matilah COB. Kat KL & selangor ada banyak strata/JMB/MC. Kesian diaoranggggggggg.

      Ada banyak cara untuk mendapatkan tunggakan caj penyenggaraan bukannya hanya mengharapkan COB untuk ambil tindakan….Rujuk 663/318…banyak cara tu…nk yg murah pun ada, yang mahal pun ada,…macam-macam ada…

      Salam

  126. Selamat pagi semua !

    Saya tak dapat dan tak layak lah nak memberi grade pada pkns atau pemaju lain, tapi melalui pembacaan dan pemerhatian ada sesetengah pemaju yang agak ok juga (saya tak nak lah bagi publisiti percuma kepada pemaju ini). Walaubagaimanapun kenalah terima hakikat pemaju pun tak boleh memenuhi semua keinginan pembeli, kerana citarasa pembeli ni berbagai-bagai yang itu nak itu dan yang ini nak ini. Mungkin juga berkait rapat dengan harga yang ditawarkan.

    Balik pada cite JMB kite nih, saya pernah mengalami masalah dimana JMB yang ada duit saya bermasalah dengan mata JMC luas jer nak perabih duit. Bagi JMB yang tak ada duit sakit kepala nak pikir macam mana nak dapatkan balik duit.PENING!!!

  127. Saya ada pertanyaan. Rumah saya ialah townhouse.Saya nak tahu jika air menitis dari siling saya datangnya dari tandas lantai jiran atas. Siapa yang patut bertanggungjawab memperbaikinya?

    Saya cuba try test jawab ye. JMB/MC? Kalau tak de JMB/MC, kena sama-sama (tuan punya atas dan tuan punya bawah) kongsi kos baikpulih.

    Amacam yang lain², betul tak jawapan saya?

    • begini… puan handak melaporkan kepada pihak management untuk membuat pemeriksaan selanjutnya… jika di dapati rumah atas mengalami kerosakan piping tuan punya rumah diatas hendak la membaiki paip dirumahnya… jika kerosakan itu datang dari waterproofing tuan punya rumah atas hendak la membaiki waterproofing.. dan dari pihak puan hendaklah memasang waterproofing baru di kawasan air yg menitis… jgn biar ia berkesan sampai kulat…

      sekian, terima kasih.

    • Salam Candy,

      Banyak laporan, article dan kes-kes mahkamah yang melibatkan isu ini. Tetapi belum ada penyelessaian dari segi akta atau legal binding document untuk menjelaskan siapa yang bertanggungjawab untuk merepair defect tersebut. Kalau ianya berkaitan dengan internal pipe, menjadi tanggungjawab pemilik unit untuk membaikinya kerana paip adalah confirm apparatus atau lekapan untuk unit itu sendiri.

      Tetapi, sekiranya ianya melibatkan slab atau water proofing, belum ada sesiapa yang dapat menentukan siapa yang bertanggungjawab untuk membaiki kerosakan tersebut yang penting slab atau water proofing bukan dibawah JMB atau MC kerana itu bukan common area.

      Cuba-cubalah berbincang dengan orang bawah atau atas untuk jalan penyelesaian mutlak (mutual agreement). Kita kan hidup berjiran, berat sama dipukul, ringan sama dijinjing. Kalau masing-masing keras kepala…x adalah jalan penyelesaiannya.

      Salam

  128. slm, saya ade beberapa soalan,

    1.) sekirannya struktur bangunan rosak selepas Defects period, siapa harus bertanggungjawab? Pemaju atau JMB?
    2.) Cukai tanah bagi bangunan strata, siapa yang perlu menjelaskan? pemaju atau JMB?

    • waalaikumsalam en mohd,

      setelah tamat tempoh defect period segala kerosakan bangunan adalah tanggungjawab JMB..

      jika dalam warranty period masih dalam tanggungan pemaju, pemaju berhak membayar… sekiranya warranty period telah tamat dan ada pihak pengurusan bangunan telah dilantik oleh JMB untuk menguruskan kediaman anda.. maka dengan ini, penduduk akan di bahagikan kepada keluasan lantai (Square Feet) rumah..

    • Assalamualaikum. Selepas DLP, JMB kena tanggung defect tetapi kalau defect melibatkan struktur bangunan (structural defect) seperti column, slab atau roof, pemaju masih lagi bertanggungjawab. Structural defect hendaklah mendapat mengesahan civil engineer.

      Cukai tanah, JMB kena bayar sebab JMB yang duduk atas tanah tu bukannya pemaju. JMB boleh cajkan cukai tanah kepada unit-unit mengikut share unitnya.

      Konsep berstrata ini senang saja, siapa yang mendapat kepentingan dari tanah itu atau bangunan itu, maka mereka kena bayarlah kosnya. Bila JMB ditubuhkan, pemaju sudah x ada kepentingan lagi. 1 kerusi dalam JMC hanyalah untuk perkara-perkara yang melibatkan proses pengeluaran final title dan accounting matters sahaja. Hal-hal yang berkaitan dengan maintenance dan management bukan lagi dibawah tanggungjawab pemaju. Rujuk 663 untuk clause yang melibatkan pemaju.

      Salam

  129. Assalamualaikum,

    Tuan/ Puan,

    Saya penghuni di Pangsapuri Melur Sentul Block D, ingin meluahkan rasa tidak puas hati disini atas masalah air, yg seringkali berlaku di Block D. Keadaan ini telah menyusahkan seluruh penghuni di Block D ini.. Dalam sebulan sebanyak 3 ke 4 kali saliran air telah disekat hanya di Block D atas alasan paip bocor.. Persoalannya disini kalau paip bocor bila dh buat repair dan buat maintainence work kenapa mesti ada masalah yg sama berulang kali.. Sebabnya Quality product yg digunakan adalah CAP AYAM..!! Kenapa ??? Nak save cost ke.. Dan menyusakan orang.. Kalau nk tukar, nak repair guna la quality yg bagus yg tahan lama.. So tak ada lagi masalah yg sama tibul dalam jangka masa yg singkat.. Do it once and do it right.. Tak menyusahkan orang.. Ini balik balik asyik la tak ada air.. Fedup betul macam ni..!

    • sudahkah anda telah melaporkan kepada pihak pengurusan??? berbincang dengan JMB atau MC untuk menyelesaikan isu penduduk… sekiranya tidak mendapat keputusan… tujukan masalah ini kepada pihak COB atau wakil rakyat…. sekian ..

    • Sabar bang, duduk kat bangunan strata memang macam tu…Abang kena buat satu complaint resmi…hantar 1 ke chairman, 1 ke COB dan 1 ke syabas. Follow up dengan telefon sampai diaorang boring….nanti tahu jawapannya.

  130. Assalamualaikum,

    salam 1 malaysia,

    Tuan/Puan,

    Saya ada seorang kawan yang tinggal di pangsapuri di bangi, selangor. beliau sekarang salah seorang ajk dalam JMB/JMC. Pihak management office telah mengeluarkan surat atas nama JMB/JMC untuk mengadakan Annual Meeting tanpa pengetahuan dari ajk2 yang berkenaan. Seolah-olah meeting ini diadakan bagi mengguling Penggerusi, Setiausaha, Bendahari, dan AJK2. Apakah tindakan yang boleh diambil oleh pengerusi JMB/JMC? Adakah meeting ini sah dari segi undang2?

    • salam, 1 malaysia

      En Idham

      Annual meeting telah ditetapkan melalui minit mesyuarat bulan… sekiranya pengerusi, setiausaha, bendahari tidak memberi kelulusan untuk mengadakan annual meeting maka ia dianggap tidak sah…atau pengerusi ,setiausaha dan bendahari tidak mengendahkan minit mesyuarat, maka pihak pengurusan berhak bertindak mengadakan annual meeting… jika rakan anda mewakili AJK pangsapuri tersebut, sila dapat kepastian daripada pengerusi tentang annual meeting..

      sekian, terima kasih

    • Meeting tidak sah tanpa kelulusan majority Committee dalam mesyuarat committee. Kalau saya sebagai Chairman. Saya akan hantar satu surat kepada COB MPKj menjelaskan perkara tersebut dan meminta COB membatalkan AGM. Kalau di bangi, strata dibawah COB Kajang, Pegawainya ialah Pn Siti Rosemawar binti Mohd Sahi – Pengarah Unit COB MPKj. Mengadakan AGM, kena ikut peraturan seperti di akta 663/318

  131. assalamualaikum,

    saya minta maaf andai permasalahan anda tidak dapat saya selesaikan. Latar belakang saya dalam bidang ini adalah saya bekerja dalam bidang ini selama 5 tahun dengan kelulusan kejuteraan awam dari universiti malaya.
    Pelbagai perkara saya alami semasa saya berkhidmat sebagai pengurusan bangunan.. seperti di herdik dan menerima ugutan bunuh oleh koncu ahli majlis ampang jaya.. pemilik membunuh diri (tekanan masalah).. bergaduh dengan pemilik kerna salah faham pemilik… dan paling memberi kesan kepada saya, penyewa menjual rumah yg disewa kepada org lain.. ini la asam garam pengurus bangunan untuk memberi perkhidmatan yg terbaik.. jika aduan yg diterima, lambat untuk tindakan daripada pihak pengurus bangunan.. saya diingatkan supaya mengingati pengurus bangunan tentang kerjayanya..

    bayangkan 1,700 org dikawasan anda.. hanya seorg pengurus bangunan, technician, kerani.. adakah anda tahu keluhan pengurus bangunan?

    sekian, terima kasih

    • Pepijat syamisyamito,
      SYABAS kerana anda telah mencurahkan pengalaman sebagai Pengurus Bangunan dan itulah yang dialami oleh kebanyakan PMA. Namun memandangkan khidmat perlu diberi dengan kos-kos yang agak limited dan pesaing, keperluan manpower itulah aje yang diguna pakai dan cuba memberikan terbaik.

      Kerenah penduduk ..itu biasa..kerenah para kontraktor..itu satu hal juga dan kerenah dalaman AJK juga itu isu yang juga memberi impak. Apa pun..pengurusan bangunan yang cekap dan berwibawa memerlukan sokongan dan dokongan serta kefahaman dari semua peringkat lapisan masyarakat. Ini bermakna sistem dan kaedah kominikasi penyampaian maklumat pada penduduk harus disediakan seperti sessi dialog, penggunaan notis board secara efektif, email, blog dan sebagainya.

      Pengalaman saya dalam bidang sama macam pepijat,, memang pelbagai citarasa tapi itulah yang memberi dayasaing dengan player-player yang sediada dan kami bersedia membantu anda bagi menangani isu AKAUN, PENGURUSAN & OPERASI JMB/MC dibumi bertuah ini.

      Selamat Maju Jaya para-para JMB/MC.

    • SYABAS bro dengan luahan perasaan itu. BM kena banyak bersabar dengan kerenah orang. Yang penting kerja kena ikhlas baru hasilnya terbaikkkk….Saya dah 17 tahun dalam bidang ni sebelum akta 663 diwujudkan lagi. Masa kat u dulu, akta 663 masih belum dlm syllabus. Jadi memang susah untuk memberikan manusia-manusia ini faham peranan dan tanggungjawab untuk mengurus harta berstrata. Saya nasihatkan supaya sistem pengurusan dan procedure perlaksanaan kena betul baru senang untuk monitoring works. Akta kena expert. Apapun saya ucapkan selamat berjaya dalam bidang ini. Sabar kena banyak kalau x nanti kena darah tinggi.

    • terima kasih keatas rakan seperjuangan sekalian…..
      adakalanya kita perlu lebih bersabar…
      adakalanya kesabaran kita diuji bermcm cara…
      tapi setelah diamati…
      perjuangan kita masih belum selesai…
      saban hari, masa dan seterusnya…
      byk sahabat saya beralih kepada bidang lain….
      bagi saya bidang ini adalah kekuatan saya….
      bidang ini menbangkitkan saya…
      dan bidang ini adalah impak maksima saya…
      teruskan bidang perkerjaan anda….
      selamat bertugas kepada BM, BE, Clerk, Technician, Chargeman, Handyman…
      tenaga kita amatlah diperlukan….
      SELAMAT HARI PEKERJA……

  132. Assalamualaikum WBT,
    Apakah cara praktikal bagi seseorang AJK JMB meletakkan jawatan? Perlu surat ke atau akuan sumpah dari Psuruhjaya Sumpah? Mohon bantuan kerana Akta 633 tidak memperuntukkan prosedur tersebut. Terima kasih..

    • Salam,

      Meletak jawatan mestilah secara bertulis sebagai pengesahan black n white. Kalau secara lisan, mestilah diminitkan dalam mesyuarat JMC. Yang penting, perletakan jawatan mesti bertulis. Walaupun tidak dinyakan secara jelas dalam sec. 2 jadual pertama akta 663 tetapi penyataan secara bertulis adalah penyataan rasmi. X perlu angkat sumpah. Cukup sekadar surat perletakan jawatan dari empunya diri.

  133. Only unit owners, NOT proxies, can be in JMB/MC.

    It’s in the paper today…

    Court: Only unit owners can be in high-rise management corporations
    By PRISCILLA DIELENBERG

    Published: Monday April 30, 2012 MYT 6:14:00 PM

    PUTRAJAYA: The Court of Appeal here has affirmed a High Court ruling that the Commissioner of Buildings (COB) was right in deciding that only unit owners and not their proxies can be elected as council members of high-rise management corporations.

  134. Merujuk kepada Disclosure blog ini:

    This blog accepts forms of cash advertising, sponsorship, paid insertions, or other forms of compensation.

    The compensation received will never influence the content, topics, or posts made in this blog. All advertising is in the form of advertisements generated by a third party ad network. Those advertisements will be identified as paid advertisements.

    This also refers to nurdin abu & @ShaunKwong.

    Terima kasih.

  135. Actually i tinggal di flat desa mentari Petaling jaya. I nak tanye boleh ke i nk buat aduan terhadap management i – coz da dekat dua tahun lif di flat i slalu rosak- lif ade dua, tapi yg di buka 1 je- then lif tu pon slalu rosak- lagi2 rumah 1 tingkat 11- terpaksa naik tangga- i dah banyak kali buat aduan di management tapi tak dihiraukan. so i nak tanya- boleh ke i buat aduan ini di tribunal pengguna- i dengar2 ape2 kes yang melibatkan pengguna boleh diselesaikan di sana. -

  136. apakah tindakan yang boleh dilakukan oleh pihak COB sekiranya sesuatu bangunan dan cukup syarat penubuhan tetapi enggan menubuhkan MC/JMB dengan alasan perlu membaikpulih segala kerosakkan tdahulu padahal service charge xnk bayar….??? Bolehkah mc/jmb diteruskan tanpa persetujuan penduduk??

    • apakah kerosakan yg berlaku??? sekarang diuruskan dari syarikat mana pemaju atau penduduk???

    • Boleh..

      Pihak COB akan membuat perlantikan ejen pengurusan dibawah seksyen 25 Akta 663 atau seksyen 50 akta 318 seperti mana yang telah dilakukan oleh MPSJ dan MPKJ. Rujuk laman web diaorg.

      Jadi, pembeli/pemilik hilang hak untuk menguruskan bangunannya sendiri. Kuasa akan terletak dibawah Ejen Pengurusan seolah-olah dia bertindak sebagai JMB/MC.

      Akal pendek pemilik nie, sebab ejen pengurusan boleh buat sesuka hati mak bapak dia untuk menguruskan bangunan selagi apa yang dibuat itu berlandaskan akta. Pengenaan undang-undang lebih ketat sebab COB akan ikut buku betul-betul. Pembeli/Pemilik nak menyalak pun tidak dilayan…..hahahah

  137. Some JMC committees say that penalty interest for late payment of maintenance charges cannot be waived. They say it is in the 663 Act. I have looked at the Act but dont see such a thing mentioned. So can the late interest be waived or not?

    • Yes. During AGM or EGM. JMC cannot decide the waiver. If the issue does not mentioned in the act, the action should go back to AGM or EGM for decision.

  138. 1) Apakah lori satu tan atau lebih satu dari tan milik pemilik petak dibenarkan masuk dan parkir dikawasan pakir kenderan. Sekiranya tidak dibenarkan, dimanakah boleh saya dapatkan house rules menyatakan berkenaan undang undang tersebut.

    2) Bolehkah pihak JMB memohon Penguatkuasa DBKL untuk menyaman, mengunci (clamping) atau menunda kenderan yang melanggar undang undang kecil perumahan (house rules) didalam kawasan apartment.

    3) Bolehkah pihak JMC membuat keputusan untuk menyediakan parking khas berdekatan dengan guard house untuk ajk diatas sebab sebab keselamatan hartabenda ajk tersebut memandangkan sejarah lalu telah membuktikan kenderan ajk pernah dikhianat seperti dibakar, dipecah dan digores. Pada masa yang sama ajk juga mempunyai ruang parking kenderan yang diberikan oleh pemaju sebelum ini dan digunakan oleh ajk sebagai parking kereta kedua. Adakah ianya di kategorikan penyalahguanan sekiranya pihak JMC mendapat 2 ruang parking tersebut.

    4) Adakah salah sekiranya ada pemilik petak bersetuju untuk membayar (sewa) ruang parking tetap walaupun pemilik tahu mereka memang telah pun mempunyai parking yang diberikan oleh pemaju, ini adalah kerana sistem parking sebelum ini ialah siapa cepat dia dapat.

    5) Bolehkah JMC mengenakan bayaran parking untuk kereta ke 2 sebanyak rm 25 sebulan kepada pemilik petak, dimana pihak JMC telah menambah ruang parking baru.

    6) Bolehkah JMC memohon DBKL menyita unit pemilik petak yang gagal membayar yuran penyelenggaran bulanan dan bagaiman prosesnya.

    Soalan-soalan cepu mas. Takut para pengunjung untuk cuba menjawabnya.

  139. Heya i am for the first time here. I came across this board and I in finding It really helpful & it helped me out a lot. I’m hoping to give one thing back and help others such as you helped me.

  140. slm,
    jika kerosakan berpunca dari masalah slope (cerun), siapa yang harus bertanggungjawab? jmb atau pemaju?

    “masalah slope (cerun)” ni maksudnya tanah (nak) runtuh ke? Biasanya ianya sudah tanggungjawab JMB, dan JMB harus panjangkan ke Majlis Perbandaran untuk pertolongan selanjutnya.

    • jika cerun berpada dalam kawasan… sila rujuk pada JMB anda…
      dan jika cerun berada di luar kawasan sila hubungi pejabat tanah dan galian atau majlis perbandaran.

  141. Nak tanya rakan2 JMB dan MC “bolehkah JMB membuat resolusi melantik isteri mewakili suami (bukan penama bersama) bagi membolehkan mencadang, mengusul dan mengundi dalam AGM” Proksi itu apa dia? Resolusi tersebut telahpun diluluskan dalam AGM di tempat saya baru2 ini.

    Soalan yang baguih. Mungkin boleh rujuk jawapan² yang menarik di sini. Terima kasih. ;o)

  142. salam 1 malaysia,

    difahamkan masih tiada garis panduan dan prosedur pelaksanaan penahanan harta alih oleh COB. Bagaimana COB boleh membantu JMB mendapatkan tunggakan Caj penyenggaraan tertunggak melebihi 6 bulan ke atas jika prosedur di atas tiada?? ada jmb yg mengganggap tindakan mahkamah ke atas pembeli petak yang mempunyai tunggakan caj tidak praktikal dan melibatkan kos yang tinggi, dan siapa yang mempunyai kuasa pendakwaan bagi kesalahan ini?

    • assalamualaikum dan salam sejahtera,

      En Mohd boleh merujuk kepada akta 663 dimana akta ini adalah akta pengurusan dan penyelenggaraan bangunan.

      PERKARA 34:- KEGAGALAN ATAU KEENGGANAN UNTUK MEMBAYAR CAJ.

      ” mana2 pihak yang gagal, enggan membayar tanpa sebab yg munasabah terhadap yuran pengurusan dan penyelenggaraan. pihak pengurusan dengan kelulusan JMB boleh mengambil tindakan keatas penghuni dengan kebenaran COB.”

      jikalau pihak JMB tidak mengambil tindakan, pihak pengurusan tidak akan menanggung sebarang hutang diatas penyelenggaraan dan pengurusan unit dan bangunan tersebut.

      sila pastikan pihak JMB mengambil tindakan keatas tersebut sebelum aduan sampai ke pihak COB atau majlis tempatan.

      dan perlu diingatkan, JMB hanya mempunyai kuasa keatas pengurusan akan tetapi pihak pemaju dan majlis tempatan masih mempunyai kuasa sehingga JMB bertukar kepada MC.

    • slm,,

      bagi kawasan pemajuan yang mendapat CF pada tahun 2005, perlukah pemaju membuka Akaun Penyenggaraan Bangunan dan menghantar ke COB Akaun yang diaudit oleh Juruaudit bertauliah (Seksyen 21) sedangkan Akta 663 hanya berkuatkuasa selepas April 2007

  143. salam…
    Boleh ke pemegang “Power Attorney” menjadi salah seorang AJK JMB…kalau menurut kuasa yang ada…pemegang ni sama hak dengan pemilik hanya nama sahaja tiada di SnP

  144. A new Sheriff is coming to town, it’s called The Strata Management Bill 2012, to replace the Act 663 (or to amalgamate Act 663 and Act 318). Still being read/debated in Parliament.

    It is an Act to provide for the proper maintenance and management of buildings and common property, and for related matters.

    It’s a 671kB 163-page B5-Size PDF document.

    Read ‘em and weep!

  145. Chor: Special tribunal to manage, hear strata management cases

    Published: Monday November 26, 2012 MYT 10:22:00 PM

    KUALA LUMPUR: A special tribunal for managing and hearing cases involving strata management will be set up to enable the dissatisfied parties to make claims related to maintenance and management.

    Housing and Local Government Minister Datuk Seri Chor Chee Heung said the Strata Management Tribunal would have the power to decide on compensation not exceeding RM250,000.

    “It’ll be like the Housing Claims Tribunal that has been established under the ministry where buyers face problems while the developer refuses to pay compensation, so they (buyers) can go to the tribunal to seek redress.

    “Previously, it was said that many condominium owners refused to pay maintenance fees because they knew that if the management corporations wanted to claim payments, they would have to bring the cases to court.

    “As we all know, there’ll be delays at the courts. So to avoid this problem, the special tribunal will be set up under this act,” he said when winding up the debate on the Strata Management Bill 2012 in the Dewan Rakyat, here, on Monday.

    Chor said at the early stage of implementation, the tribunal would be set up at the ministerial level.

    However, he added, the ministry planned to set up a branch of the tribunal in every zone in future.

    He said the move was to enable housing issues faced by the people to be resolved efficiently and effectively.

    The Dewan Rakyat sitting continues Tuesday. – Bernama

    • ada tak cara lebih creative dibuat oleh tuan dalam tingkatkan collection JMB & MC.

      Kreatif adalah subjektif. Rata-ratanya lebih kurang sahaja dengan JMB²/MC² lain. Kita belajar sama².

      Pendekatan mendidik dan memberi insentif ada lebih baik daripada menghukum. Seperti kita berniaga juga, kadang kita perlu mengeluarkan modal yang tinggi untuk meraih keuntungan.

  146. salam 1 malaysia…
    saya ade beberapa soalan:

    1.pihak pemaju kami masih lagi belum mewujudkan JMD tetapi mereka dah kutip duit maintenance selama 3 bulan sedangkan pangsapuri tersebut masih blum lgi mendapaf cf secara rasmi.
    2.bolehkah pembeli terminate pemaju dan tubuhkan JMD sendiri..disebabkan pemaju rumah tersebut bermasalah dan tidak memberi kerjasama kepada pembeli..

    JMD ni saya tak tahu apa dia. Tapi kita di sini cerita pasal JMB. Joint Management Body. Badan Pengurusan Bersama. “Bersama” di sini maksudnya Pembeli DAN Pemaju bersama-sama.

    Apabila dah dapat Strata Title pula nanti, MC (Management Corporation) pula akan ditubuhkan untuk menggantikan JMB, dan Pemaju secara otomatik akan keluar dari segala cerita di perumahan bertingkat tersebut.

    Biasanya bagi rumah bertingkat yang baru, Pemaju yang akan menguruskan Pengurusan Harta Bersama sebelum JMB dilantik. Oleh itu Pemaju memang berhak mengutip Yuran Pengurusan (Management Fee) & Wang Penjelasan Pengurusan (Sinking Fund). Perlantikan JMB akan dimulakan oleh pihak Pemaju.

    Tentang CF belum rasmi, pemaju bermasalah & tidak beri kerjasama tu; laporkan, adukan, & desaklah COB anda, ADUN anda, dan EXCO negeri yang bertanggingjawab terhadap perumahan tempatan.

    • Tuan-tuan Pakar JMB,
      Saya bertanyakan juga lanjutan daripada persoalan yang sama adakah apabila MC ditubuhkan oleh pemaju dibawah Akta 318, pemaju kembali bersemangat mengutip tunggakan lama YP yang bertangguh atau bolehkah pemaju kata wahai penduduk bayarlah tunggakan kami baru kami datang tubuh MC walaupun penempatan tersebut sudah dapat green light PTG atau 25% penduduk sudah buat penukaran hakmilik strata.

      Ini kena Pakar² JMB jawab. Saya bukan pakar.

  147. Saya adalah pengerusi salah satu tempat JMB di Kota Damansara,Masallah saya ialah (1) selama 2 tahun begerak hanya saya dan bendahari saja yg aktif (2) bayaran insuran bangunan dah dibeli oleh JMB tetapi bila tuntutan pda pemilik sukar mendapatnya….alasanya kami dah beli insuran dan duit penyelenggaran dah bayar sekali termasuk laaa tuuu.begitu juga ngan Cukai tanah pemilik x mahu bayar,hanya RM4 saja setahun sukarrrrnya utk menjelaskannya.Saya x pasti tempoh JMB 2 tahun or 3 tahun…sekarang ni saya sedang buat persiapan utk Mesyt Agong ke2…saya dah maklumkan pemilik sila hadir mesyt dan lantiklaaa jawatankuasa JMB baru….saya ngan ajk yg ada x mahu lagi..elaun utk ajk x daaa ,dan terimakasih saya pda kontraktor yg menjalankan kerja -kerja penyelenggaran dan pentabiran TQVM semoga Allah membalas jasabaik kalian…aminnn

    Semoga diberikan kekuatan dan dipermudah segala urusan.

    • Mr Art..sila hubungi saya agar saya dapat membantu tuan. Inilah cabaran JMC. Kepekaan penduduk memahami apa itu JMB dan peranan yang perlku dimainkan oleh setiap pemilik unit. Bayangkan apakah rupa kediaman kita apabila tidak diselenggara dengan baik. Adakah kita mahu nilai hartanah kita menurun tanpa kita buat sesuatu secara kolektif. Saya pernah melihat sebuah penempatan di bandaraya kosmopolitan ini, gah namanya tapi masyarakatnya berfikiran ” stinggarden” lagi. Sampah bagaikan berbunga mengelilingi apartmen tersebut. Suasana kediaman apakah ini yang nak lahirkan generasi sihat dan befikiran waras. Kotor dan sampah turun dari atas.

      Masyarakat kita kena sedar dengan adanya akta ini ianya membantu mendisiplinkan kita agar hidup dikawasan berstrata diurustadbir dengan penuh disiplin.

  148. Boleh kah pihak JMB menghalang penduduk yang mempunyai tunggakan yuran penyelengaraan daripada mengunakan lift dengan memasang kad scanner (hanya diberi pada penduduk yang tiada tunggakan) dan tidak membenarkan meletakan kenderaan dalam kawasan rumah pangsa kerana tidak diberi sticker kenderaan. Apa kah penduduk terbabit boleh mengambil tindakan undang undang terhadap JMB dalam keadaan sebegini.
    Terima kasih

    Boleh. Tapi penduduk yang dihalang boleh saman balik dengan peguam yang bagus.

    Kalau ada usul persetujuan dalam AGM/EGM, itu lebih baik. Kerana itu bermakna ada sokongan dari keseluruhan penduduk. Kemudian buat banner besar² untuk dihebahkan. Jgn buat diam².

    Soalan cepumas nih, heh he… Akta 663 ni sebenarnya ada banyak loophole. Boleh sue dan counter sue, pi mai pi mai tang tu… Kononnya The Strata Management Bill 2012 akan memperbaiki semua ini. Kita tunggu dan lihat.

    • slm,
      Mohon bantu jelaskan…
      1)bagaimana prosedur Mesyuarat Agung Luar Biasa? Adakah sama dengan Mesyuarat Agung Tahunan Biasa?
      2) apakah kriteria yang membolehkan Mesyuarat Agung Luar Biasa perlu diadakan?
      terima kasih..

      ——————-

      Boleh tak Tuan baca Artikel 10 pada Bahagian III Akta 663? Tajuknya ialah Extraordinary General Meeting.

      10. Extraordinary General Meeting

      (1) A general meeting other than the annual general meeting shall be known as an extraordinary general meeting.

      (2) The Body—

      (a) shall convene an extraordinary general meeting upon a requisition in writing made by the purchasers who are together entitled to at least one-quarter of the total number of parcels registered under section 12;

      (b) shall convene an extraordinary general meeting upon receiving a direction in writing from the Commissioner for the transaction of such business as the Commissioner may direct; and

      (c) may convene an extraordinary general meeting on such other occasion as the Body thinks fit.

      (3) Where the Commissioner is satisfied that the Body has not been properly constituted, he may authorize in writing any purchaser to convene an extraordinary general meeting for such purposes as may be approved by the Commissioner.

      Di sini ialah satu contoh yang agak masyhor mengenai panggilan EGM oleh JMB Pusat Komersil Seksyen 7, Shah Alam.

      Harap ianya sedikit sebanyak mencerahkan.

  149. Bolehkah JMB membuat arahan dalam houserules dimana pada penyewa-[enyewa unit mesti masukkan “clause” bayarkan maintenance oleh penyewa dan baki tu bayar ke owner. Ini akan meningkatkan kutipan sbb ada pemilik yang tak peka utk membayar maintenance fee dan yang jadi mangsa penyewa sbb kita gi potong / sekat ayo mereka.

    Setuju tak ??

    Hubungan JMB ialah dengan para pemilik sahaja, bukan dengan penyewa.

    Jadi saya tak nampak keperluan penambahan klausa ini.

    Kalau pemilik tidak peka, penyewa boleh berurusan/berbincang dengan pemilik dan mengambil tindakan yang sewajarnya.

    • Namun saya fikir perkara ini ada kewajaran sebab yang nak dibincang adalah kedua-duanya sekali. Mereka berdua adalah ” the affected parties “. JMB dikatakan kena proactive and creative, itu kata penduduk…Kata JMB pada Agen: kenapa u all tak creative…nak kami bagi cadangan ke ? baru berjalan… Wah kiri kanan kena tibai..Sedangkan JMB atau agen cuba membantu sekurang-kurangnya beri jalan peyelesaianagar taklah bertimbun hutang mereka dikemudian hari. Sbb itu dari awal kita pegang owner..Kalau tidak sampai kesudah penyewa sengsara, pemilik buat deq jer.

      Andai JMB di sana memikirkan ada kewajarannya, maka terpulanglah. Buatlah apa yang difikirkan terbaik untuk semua. Ahli kariah tentu lebih arif tentang kariahnya.

  150. Assalamualaikum.

    Tuan,
    Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC)

    Dengan segala hormatnya merujuk kepada perkara tersebut di atas

    Jawatankuasa Pengurusan bersama (JMC) mesti lah dianggotai oleh Pemilik petak/penduduk (pemilik tunggal / kongsi) yang menghuni sesebuah bangunan bertingkat.

    Sekiranya tiada pemilik petak/penduduk yang ingin menganggotai (JMC) ini, boleh kah Keanggotaan ini di serahkan kepada ahli persatuan penduduk yang mana anggota persatuan ini terdiri dari penduduk bangunan itu sendiri tetapi tiada nama dalam berjanjian jual beli rumah (SnP) cth: Pasangan suami isteri, nama di dalam SnP nama si isteri (pemilik tunggal).

    Klu COB melantik ejen pengurusan, itu dan dah macam pihak luar yang ambil alih.

    Mohon penjelasan dari pihak tuan mengenai hal tersebut.

    Sekian, terima kasih.

    JMB & JMC masih tertakluk di bawah Akta 663, jadi kena ikut aktalah. Maknanya kalau tak ikut, risikonya ialah boleh kena tindakan undang-undang.

    Akta 663 kata ahli JMC mestilah pemilik, dan COB ada hak melantik ejen pengurusan andai kemelut JMB/JMC tidak selesai.

    Dalam urusan harta bersama tempat tinggal berstrata, COB bukan orang luar. Pemilik harta berstrata masih membayar cukai PBT, dan COB adalah sebahagian daripada PBT.

    Banyak perkara lagi yang masih diuruskan PBT yang berkaitan dengan hidup di tempat tinggal berstrata ini. Contohnya perlesenan, CF, kutipan sampah, prasarana dari tempat berstrata ke tempat lain dalam kawasan PBT, dsbnya. lagi.

    Wallahu a‘lam.

  151. Assalamualaikum w.b.t,

    Tuan,

    Saya ingin bertanya adakah kerosakan yang berlaku di bahagian dalam rumah adalah sebahagian dari tugas dan tanggungjawab JMB untuk menguruskannya? Sekiranya ada pemilik petak yang mengadu mengenai kebocoran pada syiling rumah, apakah tindakan yang perlu di ambill?

    Untuk makluman tuan, pemilik petak sebelum ini telah mengadu kepada JMB berhubung masalah ini dan pekara ini telah diberitahu kepada pemilik rumah bahagian atas. Masalahnya, pemilik petak bahagian bawah mengatakan masalah kebocoran masih berlaku walaupun pemilik petak bahagian atas rumah sudah pun membaiki kerosakan sebelum ini.

    Betulkah mengikut akta JMB hanya bertangggungjawab dalam menguruskan bahagian luar rumah sahaja iaitu tempat umum.

    Saya mohon penjelasan dari pihak tuan untuk menyelesaikan masalah ini.

    Terima kasih.

    Biasanya kebocoran dari rumah atas ke rumah bawah melibatkan harta bersama; iaitu siling rumah bawah dan lantai rumah atas. Laporkan kepada JMB/MC agar JMB/MC boleh siasat. Hasil siasatan lengkap akan menentukan siapakah yang patut memperbaiki kerosakan itu. Secara umumnya, kerosakan harta bersama diuruskan oleh JMB/MC.

  152. saya telah menghubungi COB dan dia mengatakan sebarang kerosakan yang berlaku di bahagian dalam rumah melibatkan pemilik itu sendiri. JMB cuma perlu membantu dari segi untuk menghubungi pemilik yang lain sekiranya pemilik yang terlibat tidak dapat dihubungi.

    Jawapan COB itu memang betul. Kerosakan di DALAM rumah adalah tanggungjawab pemilik. Namun eloklah disiasat terlebih dahulu. Contohnya: kebocoran di siling bilik air tingkat bawah yang disebabkan waterproofing yang tidak sempurna di tingkat atas adalah tanggungjawab JMB/MC. Jawapan yang tepat hanyalah boleh diberi setelah kerosakan disiasat secara terperinci.

    Semoga jawapan ini membantu.

  153. Saya ingin tahu adakah pihak JMB mempunyai kuasa untuk mengarahkan permilik agar menbayar full ammount tunggakan penyelangaan..? Serdangkan permilik hanya mampu untuk menbayar 2 bulan bil tunggakan kerana JMB baru sahaja diwujudkan Dan tunggakan ini wujud sebelum JMB. Bila perkara sepeti ini wujud kebanyakan permilik tidak mahu untuk menbayar bil penyelangaan bulanan Di disebabkan harus menyelesai terlebih dahulu full ammount tunggakan penyelangaan permilik petak yang rata-rata mempunyai tunggakan Di anggarkan sebanyak RM1000-RM2500 apakah yang harus dilakukan oleh pemilik petak (tuan rumah ), JMB & bidang kuasa COD,,?

    untuk menjadi ahli majlis JMB haruslah tidak mempunyai tunggakan bil penyelangaan bulanan sebelum layak untuk mengundi atau menjadi ahli ajk JMB tetapi adakah JMB ini layak untuk melantik vendor luar untuk memgendalikan penyelangaan bangunan jika ahli majlis JMB hanya llah seramai 3 org sahaja Dan pandangan penduduk tidak Di endahkan kerana melantik vendor luar hanya meningkatkan lagi cost bayaran penyelangaan bulanan yang sudah pun mempunyai tunggakan bil penyelangaan bulanan jadi permilik petak tidak mempunyai kuasa untuk mengundi mau pun bersuara. Kebanyakanya hanya tunggu Dan lihat apa yang akan berlaku.. walaupun ia tidak menbantu menyelesaikan masalah. Jadi adakah COD boleh memainkan peranan untuk menyelesai masalah ini atau tindakan boleh diambil terhadap JMB…? Kerana permilik petak ingin menyelesai tunggakan secara ansuran mengikut kermanpuan mereka walaupun hanya menbayar RM50 sebulan.

    Memgapa Kebanyakanya bangunan flat,pangsapuri serdehana rendah tidak mengikut flate rate untuk bil penyelangaan bangunan sehingga ada yang mencecah RM150 sebulan apakah peranan kerajaan yang sebenarnya & kemana perutukan yang Diperutukan untuk penyelangaan bangunan oleh kerajaan dimafaatkan..? Siapa yang menguruskan peruntukan ini..? Ada Siapa yang boleh jawabkan..???

  154. saya pengerusi jmb di tempat saya.Tempat kediaman saya terlalu ramai pendatang myanmar.kami telah membuat laporan kepada pihak berkuasa seperti bandaraya polis dan imgereshen,Kerana mereka mmpunyai unchr card kami tidak boleh membuat apa-apa.mereka mempunyai sokongan dari kerajaan sebagai penduduk pelarian.apaKAH TINDAKAN SELANJUTNYA YANG SAYA BOLEH AMBIL
    sekian

    Apakah kesalahan yang telah mereka lakukan untuk diambil tindakan?

  155. salam sejahtera

    Di tempat kami,kami ingin membuat lantikan baru untuk PERSATUAN PENDUDUK. adakah kami patut memberi surat kepada pihak cob mengenai perlantikan baru kami.Atau menjemput pihak cob atau tarikh perlantikan harus di beri oleh pihak cob

    sekian

    PERSATUAN PENDUDUK tiada kaitan dengan JMB/MC atau COB. PERSATUAN PENDUDUK berdaftar dengan ROS. JMB berdaftar dengan COB.

    JMB adalah lebih relevan, kerana JMB adalah satu badan PEMILIK, sedangkan Persatuan Penduduk merangkumi juga penyewa. Kepentingan PEMILIK adalah lebih utama dari kepentingan Penyewa.

  156. Salam
    JMB satu badan yang menguruskan bangunan dan Persatuan Penduduk adalah satu badan yang melebihi kepada kebajikan penduduk.
    Soalan nye.boleh kah Persatuan Penduduk bertindak sebagai wakil penduduk dan pemilik untuk berbincang dengan JMB jika banyak kepincangan dalam pengurusan JMB.

    JMB ialah sebuah badan yang menjaga kepentingan pemilik seperti yang diperuntukan oleh Akta 663.

    Sekiranya ada kepincangan, boleh dibincang di Mesyuarat Agung (AGM). Ada juga peruntukan untuk Mesyuarat Tergempar (EGM). Akhirnya, boleh juga dilapor ke COB.

    Tanggungjawab JMB menguruskan aset utama adalah merangkumi kebajikan pemilik yang berkaitan dengan bangunan tersebut. Maka apabila sudah ada JMB, Persatuan Penduduk sudah tidak begitu relevan bagi pemilik, kerana banyak peranan kedua-dua badan ini adalah bertindih.

    Dari segi keutamaan, kepentingan pemilik mengatasi kepentingan penyewa.

    Walau bagaimanapun, pendekatan perbincangan dalam menangani apa-apa jua masalah adalah sangat baik, wajar, dan perlu diutamakan.

    • Assalamualaikum.
      Ditempat saya, pengerusi penduduk dan dan pengerusi JMB adalah orang yang sama.”Suko hati den lahhh!!” den ado kuaso..huhu!!

    • samo jugo ngn setiausaho…

  157. Pak Ketuo :-)

    Pak Ketuo ni orang lamo kek sini. :-)

    • hehehe!!

  158. Perkara 10 (c), Jadual Pertama, Akta 663 memperuntukkan tiada perbuatan yang dilakukan atau prosiding yang diambil di bawah Akta ini boleh dipersoalkan atas alasan apa-apa peninggalan, kecacatan atau ketidakaturan yang tidak menjejaskan merit kes. Peruntukan ini menetapkan bahawa mana-mana perkara utama yang telah ditetapkan atau diputuskan tidak boleh dipersoalkan atas prosiding yang tidak jelas.

    Apo ke bondo nih???

    • Inilah bondonya…

      Di dalam mesyuarat agong tersebut, berdasarkan minit mesyuarat pengekalan 3 jawatan utama tersebut telah mendapat persetujuan penduduk tanpa ada nama pencadang,penyokong dan jumlah undian yang dibuat. Siasatan berdasarkan rakaman suara yang dibuat pada hari tersebut sememangnya mendapati pengerusi hanya memaklumkan kepada ahli mesyuarat yang hadir bahawa jawatan utama dikekalkan sehingga 2014 tanpa mendapat apa-apa bantahan.

      Berdasarkan fakta kes di atas, setelah mendengar rakaman suara yang dibekalkan pentadbiran ini mendapati sememangnya pengekalan 3 jawatan utama tersebut telah dimaklumkan dan tiada bantahan daripada kalangan ahli mesyuarat yang hadir. Tiada bantahan dalam mesyuarat agong tersebut bermaksud kesemua ahli mesyuarat yang hadir bersetuju dengan cadangan tersebut seterusnya menjadi ketetapan mesyuarat. Pencadang dan penyokong akan wujud apabila terdapatnya bantahan terhadap cadangan tersebut atau terdapatnya perlantikan baru atau semula dibuat. Pengekalan 3 jawatan utama tersebut telah dipersetujui dengan kata lain tiada bantahan terhadap cadaangan tersebut dalam mesyuarat.

      (LPDHS)

    • ucapan oleh pengerusi JMB Apt. ABCD sebelum mempengerusikan AGM “jadi utk makluman tuan puan pada mesyuarat agung kali ini tidak ado pemilihan jawatan pengerusi,setiausaha dan bendahari,cumo tuan tengok pado agenda mesyuarat itu,yang no 10 melantik jawatankuaso jmb sahajo,keno fahamm..sobab tempoh jawatankuaso yg ado sekarang 3 taun,kecuali jawatankuaso tertinggi seperti pengerusi,setiausaho,bendahari ado yang melotak jawatan baru kito lantik hari ini,tetapi jawatan yg tigo itu tak ado yang meletak jawatan,,keno faham tuuu..kito hondak menambah ahli jawatankuaso sahajo..keno faham yooo..2014 baru kito buek pelantikkan, kita buek pelantikan tak do masalah..lantik orang lain pulak..samo2 rasolah kannn..”

      Ucapan pembuka kata oleh pengerusi JMB telah ditulis dalam minit mesyuarat oleh setiausaha “mesyurat bersetuju mengekalkan jawatankuasa utama sehingga 2014″

      *&%@ ucapan oleh pengerusi jmb apt.abcd tidak mendapat BANTAHAN dari ahli mesyuarat yang hadir.

      Asal kapeh jadi eh banang,
          Dari banang di buek eh kain;
      Barang nan lapeh ba’a di kanang,
          Udah manjadi hak urang lain.

      Maap yo Pak.
      :-D

  159. Saya ada masalah apabila saya membeli sebuah apartment yg dilelong, saya dah membayar semua hutang pengurusan yg tertunggak selama hampir 10 tahun kepada pihak pengurusan perbadanan penduduk (JMB) apabila mereka mengeluarkan senarai bil-bil yg tertunggak itu berserta detail bil2 tersebut. Masalah timbul apabila pihak pemaju tidak mahu memberi hak strata dan tidak boleh menukarkan hakmilik apartment tersebut kerana menganggap saya masih berhutang bil pengurusan dgn pemaju. bermaksud di sini ada 2 akaun tunggakn yg sama. Pemaju akan memberi hak milikn kepada saya sekiranya pihak pengurusan skrg membayar blk semua tunggakkn yg telah saya byr kepada pemaju dan pihak pengurusan skrg memberitahu tidak akan memberi duit itu kepada pemaju kerana owner lama berhutang dgn pengurusan bukan dgn pemaju. Saya pun masih buntu dgn masalah ini dan sgt2 memerlukan pertolongan utk menyelesaikan masalah ini.

    Setahu saya hutang JMB dan hutang pemaju adalah dua hutang yang berbeza. Perlu dijelaskan kedua-duanya.

    Pemaju menguruskan bangunan sebelum tertubuhnya JMB. Kalau ada hutang dengan pemaju semasa pemaju menguruskan bangunan, ianya perlu dijelaskan dengan pemaju. Hutang pemaju tidak diwariskan kepada JMB apabila tertubuhnya JMB.

  160. Saya tengok akaun kod hutang yg di berikan pada saya oleh pemaju dan pengurusan adalah benda yg sama. kedua2 pihak mengatakan hutang itu semasa pemaju memerintah dan pihak pengurusan baru pun mengatakn benda yg sama. Saya pun pelik mcm mn jd mcm tu… pening jgk saya. Skrg pihak pemaju sedang berusaha untk dptkn semula duit yg saya bayar pd pengurusan yg baru. Saya pun tidak berpengalamn dan x tau pulak masalah ini akan timbul.

    Kalau pihak JMB sendiri mengiktiraf hutang tersebut adalah sebenarnya kepada Pemaju, tiadalah masalahnya JMB menyerahkan duit itu kepada Pemaju.

    Elok jika Puan berbincang dengan pihak JMB secara aman dahulu.

  161. salam.pertanyaan sy ialah,jawatan setiausaha dalam jmb/jmc ni adalah atas perlantikan dr pengerusi kah @ pemilihan dari ahli-ahli?ketiga-ketiga jawatan tertinggi akan ada pemilihan setiap 3 tahun sekali serentak kah @ berlainan tempoh antara 1 sama lain?betulkan saya jika saya salah tanya.terima kasih.

    • jawatan pengerusi,setiausaha dan bendahari dilantik dalam AGM oleh pemilik yang layak, nak ikut sesi 1th,2th terpulanglah atau tempoh 3 tahun (spt mana dlm akta) mana ada jawatan tersebut dilantik oleh pengerusi.Namun,kalau sesi jawatan dah tamat,(katokan 2011/12) dan tidak ada agenda pembubaran JMC (2011/12) dlm AGM, tiba2 pengerusi maklumkan kpd ahli mesyuarat “untuk makluman tuan/puan pado mesyuarat kali ini tidak ado pemilihan jawatan pengerusi,setiausaho dan bendahari,sebab kami buleh pegang jawatan selamo 3 tahun,tahun ini kita buat pelantikan ajk tambahan sajo..kena faham tuuu”kalau ucapan pengerusi dah diminitkan,dan tiado bantahan dari ahli-ahli mako io menjadi ketetapan mesyuarat..tak dapek lawan dooo…kalau tak cayo tanyo COB/LPHS

      Jawapan yang memang ditunggu-tunggu… ;-)

  162. Salam Tuan,

    saya tinggal diflat 10 tingkat.
    masalah saya:

    air rumah dipotong oleh perbadanan pengurusan (jmb/mc)
    -bil air saya bayar tp yuran penyelenggaraan saya ada tunggakan.

    soalan saya,

    1.Bolehkah saya buat aduan di tribunal?
    2.Adakah saya boleh dapatkan khidmat guaman menyaman jmb/mc jika air saya dipotong.
    3.perlukah saya buat laporan polis

    setahu saya hanya syabas saja boleh potong bekalan air jika bil tertunggak.

    sekian,Terima kasih

    Memang ada peruntukan undang² yang mengatakan hanya Syabas sahaja yang boleh memotong bekalan air[*].

    Tuan bolehlah ambil apa² tindakan yang tuan fikir wajar.

    Namun sekiranya ada mana² bahagian paip bekalan air itu yang menyelusuri mana² kawasan harta bersama, pihak pengurusan ada peranan dalam pembekalan air tersebut; dan telah dimaklumkan bahawa telah ada duluan kehakiman (judicial precedents) yang menyebelahi pihak pengurusan bangunan dalam kes pemotongan bekalan air.

    • saya pernah berjumpa dengan pengarah KPKT bahagian COB.secara peribadi saya bersetuju pemotongan air tapi beliau memberitahu saya tidak ada peruntukkan undang2 dalam akta 663 di mana JMB boleh memotong air jika tidak membayar MF lagi2 kalau individu meter.Memang boleh di bawa ke makamah tapi JMB juga boleh membawa ke makamah mana2 pemilik yang mempunyai tunggakkan lebih pada 6 bulan.wallauallam…

      Pengajarannya:
      Yuran Penyelenggaraan MESTI dibayar.

  163. […] Apakah Badan Pengurusan Bersama / Joint Management Body (JMB)? | Gurindam Jiwa. […]

  164. salam nak bertanya pada yang arif…..
    boleh kah kita meminta JMB provide copy of Building Insurance Certificate, policy atau apa sahaja related document dulu sebelum kita membayar insurance kepada JMB.
    Terima kasih yang Arif…..

    Boleh.

  165. salam, 1. apartment saya telah berusia 10 tahun. masalahnya pemaju tidak mahu menubuhkan jmb walaupun surat permintaan dari persatuan penduduk telah dihantar sebanyak 2 kali dan juga salinan kepada cob. 2. pemaju dari tahun 2005 menyerahkan tugas penyelenggaraan kpd persatuan penduduk. bagaimana dengan tunggakkan sebelum jmb, adakah dibawa kehadapan.

    Kalau dah sampai tahap begini, rasanya hanya COB yang boleh jawab, hu hu … Walau bagaimanapun, tunggakan tetap tunggakan, heh he…

  166. Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757]

    Akta Pengurusan Strata 2013 yang diluluskan oleh Parlimen tahun lepas dijangka akan berkuatkuasa selewat-lewatnya pada hujung tahun 2013.

    Menurut jawapan bertulis yang dibekalkan oleh Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan kepada Ng Wei Aik, Ahli Parlimen Kawasan Tanjong pada hari ini, Kementeriannya melalui Jabatan Perumahan Negara (JPN) sedang mengadakan taklimat berkaitan dengan Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757] kepada Kerajaan-Kerajaan Negeri sebelum ianya dikuatkuasakan di negeri-negeri Semenanjung Malaysia.

    Rang Undang-Undang Pengurusan Strata 2012 telah diluluskan oleh Dewan Rakyat pada 26 November 2012 dan Dewan Negara pada 9 Disember 2012. Rang Undang-Undang yang diluluskan telah mendapat perkenan Diraja pada 5 Februari 2013 dan disiarkan dalam Warta pada 8 Februari 2013.

    Sehingga Jun 2013, Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah mengadakan sesi taklimat di sepuluh buah negeri manakala bagi Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan Kedah akan diadakan selewat-lewatnya pada awal Julai 2013.

    Kemudiannya, Kerajaan-Kerajaan Negeri akan membuat resolusi berkaitan Akta tersebut dalam Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri (MMKN) masing-masing.

    Selepas itu, Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan akan mengumumkan tarikh kuatkuasa Akta 757 selepas Kerajaan-Kerajaan Negeri membuat resolusi dalam Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri masing-masing sekaligus mekanisma baru seperti Tribunal Pengurusan Strata, perlantikan Timbalan Pesuruhjaya, deposit dan semua peruntukan di bawah Akta tersebut akan dapat diwujudkan.

    Sumber (dengan sedikit olahan): http://www.daptanjong.org/5134/nwa_20130702a/

  167. salam, saya nak bertanya berkaitan perlantikan

  168. salam, saya dari penduduk JMB Pangsapuri Intana Ria Bandar Baru Bangi, Seksyen 7..saya ingin bertanya kepada yang ariff berkaitan untuk mewujudkan JMB berasingan. Untuk maklumat semua, Aparment Intana Ria terbahagi kepada 2. Fasa pertama dipanggil (Intana Ria 1) terdiri daripada blok 1 hingga 6. Blok ini hanya 5 tingkat sahaja dan menggunakan tangga. Mempunyai parking bernombor rumah dan tidak berbumbung.
    Lot parking seunit setiap rumah. Terdapat lebihan ruang untuk meletakkan kenderaan. Terdapat 3 buah rumah membuang sampah. Terdapat 200 buah pintu kesemuanya.

    Fasa kedua dipanggil (Intana Ria 2) terdiri daripada blok 7. Blok ini tingkat 10 menggunakan lif. Mempunyai parking bernombor rumah dan berbumbung serta lampu setiap parking.Tiada lebihan parking. Hanya 1 buah rumah membuang sampah. Mempunyai kolam renang, Dewan dan Masjid. Terdapat 200 buah pintu kesemuanya.

    Kedua blok ini bersebelahan dan diwujudkan menjadi satu JMB semasa dipegang oleh PKNS.

    Tetapi setelah di serahkan kepada penduduk untuk membentuk JMB sendiri mula bermacam perkara berlaku.

    1. Kos selenggaraan Fasa 2 asalnya RM 140.00 telah diturunkan menjadi RM 90.00 sebulan. Perkara berlaku kerana pengerusinya dari blok 7. Yang menyokong dari blok 7 berkenaan yang ramai.
    2. Kos selenggaraan Fasa 1 asalnya RM 50.00 telah dinaikkan kepada RM 90.00. Manakala Fasa 2 dinaikkan RM 120.00.
    3. Hutang lama kepada syarikat yang dilantik menyelenggara mencecah RM 80,000. Kerana tidak mampu bayar syarikat berkenaan di tamatkan dan sekarang JMB melantik sendiri segala urusan menyelenggara. Hutang masih lagi dibayar sedikit demi sedikit hingga sekarang tak habis-habis. Disini bermacam perkara berlaku dimana Pengerusi dan AJK menunjukkan kuasa VITO mereka. Dah duit takde elaun mereka tetap dibayar. Pengerusi RM 400, Setiausaha dan Bendahari RM 300 seorang dan 5 ahli AJK RM 200 seorang. Keseluruhan RM 2000.
    4. Setiap projek pembaikkan dan sebagainya tiada sebarang tender atau sebagainya semua mereka melantik diri sendiri sebagai pengurus projek macam dah jadi kontraktor pulak. Pastu tuntutannya harga sebarang pembaikkan suka hati dioaranglah buat…
    5. Perlantikan AJK JMB ini dari kroni dioarang juga…saya keliru yang bukan pemilik pun boleh lantik jadi Bendahari. Bila dipersoalkan pengerusi kata dia ade lantikan proxy. Kami semua penduduk bukan pandai mana tahu angguk jelahh…
    6. Benar lagi nyata kos menyelengara Fasa 2 lebih tinggi kerana ade suatu ketika lif dioarang rosak perlu pembaikan cecah puluhan ribu…Kami tak sanggup sebumbung dengan blok 7 ini….

    Saya berharap saudara yang ariff disini dapat membantu…..kami semua penduduk fasa 1 sanggup mengambil peguam yang boleh kendalikan masalah kami ini….jika ade boleh email mior_28@yahoo.com.

    1 & 2: Lif ialah satu KEMUDAHAN yang SANGAT TINGGI KOS PENYENGGARAANNYA. :-(

    3: Hutang lama tu kalau sahih, memang kena bayarlah. Elaun AJK boleh dipertikai di AGM.

    4: Pengurusan JMB boleh dipertikai di AGM. Sediakan fakta untuk mengukuhkan hujah.

    5: Perlantikan AJK di buat di AGM. Yang tak setuju dengan Blok 7 tu, kenalah hadir beramai² di AGM untuk lantik siapa yang dilebih setuju. Proxy hanyalah untuk unit yang ada lebih dari satu nama, atau unit yang dipunyai oleh badan² seperti syarikat atau persatuan dan seumpamanya.

    6: Pemecahan JMB (kalau tak sanggup satu bumbung dengan Blok 7) hanya boleh dibuat oleh COB. Buatlah usul dan adakan EGM.

    7: JMB/MC ini adalah sangat berkaitan & relevan bagi pemilik unit berstrata (unit dalam bangunan bertingkat). Ianya adalah lebih berperanan dari Persatuan Penduduk kerana ia secara khusus menjaga kepentingan Pemilik. Selagi kita memiliki rumah sedemikian, selagi itulah kita kena berurusan dengan JMB/MC ini, selagi hayat dikandung badan. Kalau sedar kita tak pandai, maka ambillah inisiatif untuk belajar. Bacalah Akta 663, akta terkini iaitu Akta Pengurusan Strata 2013 [Akta 757]. Baca juga Akta 318. Melantik peguam boleh membantu dari segi teknikal dan undang², sekiranya mampu.

    Pendapat saya yang sebenarnya tidak berapa arif.

    • Malam tadi (malam ke-16 Ramadhan 1434H, Rabu, 24 Julai 2013) saya Solat Isyak dan Tarawih di Surau as-Sumayyah, Pangsapuri Intanaria. Best juga ada air-cond. Cantik dan bersih.

    • slm 1 Malaysia..

      sy ade beberapa kemusykilan.

      1) Jmb dh tubuhkan, adakah pemaju perlu menyerahkan duit sinking fund kepada jmb? jika perlu, bagaimana jika pemaju enggan?

      2) Bagaiamana proses penyerahan dari pemaju ke jmb? ade pemaju tak mahu serah pejabat pengurusan kepada jmb. Bagaimana COB boleh bantu jmb?
      3)Bagaimana kerosakan-kerosakan seperti lif yang masih belum dibaiki oleh Pemaju selepas JMB ditubuhkan? Apakah JMB perlu menanggung segala kos pembaikan ini?

      Mohon pandangan dan jawapan sekalian.

  169. Saya telah menjual rumah pada tahun 2008. Terkini, saya diberitahu yuran penyelenggaraan (maintenance fee) masih belum jelas untuk tahun 2006-2008. semasa menjual rumah tersebut saya sudah menerima surat tiada halangan untuk pindahmilik dari pemaju bermakna saya telah menjelaskan semua yuran2 tertunggak (jika ada) semasa menjual rumah tersebut. Baru sekarang JMB beritahu ada hutang tertunggak dari 2006-2008. Adakah saya terpaksa membayar seperti yg diminta? sudah 5 tahun rumah tersebut dijual dan saya tidak ada menyimpan resit-resit pembayaran.

    Hutang dengan Pemaju, dan hutang dengan JMB, adalah dua hutang yang berbeza.

    Sebelum tertubuhnya JMB, harta bersama diselenggara oleh Pemaju, maka yuran penyenggaraan dibayar kepada Pemaju. Yuran Penyenggaraan yang tertunggak di masa ini hendaklah dilunaskan kepada Pemaju.

    Setelah tertubuhnya JMB, harta bersama diselenggara oleh JMB, maka yuran penyenggaraan dibayar kepada JMB. Yuran Penyenggaraan yang tertunggak di masa ini hendaklah dilunaskan kepada JMB.

    Selagi belum mendapat Strata Title, hak pindahmilik terletak kepada pemaju, kerana mereka adalah tuan tanah.

    Setelah mendapat Strata Title, pemaju keluar, JMB mansuh, harta bersama diselenggara oleh MC. Para pemilik menjadi tuan tanah.

    Baru sekarang JMB beritahu ada tunggakan? Mungkin kerana baru sekarang JMB ada AJK dan/atau pegawai akaun yang mantap, cekap, berwibawa, dan bertanggungjawab.

    Hutang mestilah dibayar, kalau tidak di dunia, bayar di akhirat. Tentang tidak meyimpan resit pembayaran itu, kalau betul sudah bayar, cubalah cari bukti lain. Bawalah berbincang. InsyaaAllah, akan ada jalan keluar.

  170. Pak Ketuo,

    Nak bertanya sikit, boleh ke JMB menggunakan pendekatan gunakan CTOS agar para defaulters ni membayar tunggakan. Boleh kah perkara ini diusulkan dalam AGM/EGM? adakah salah atau COB benarkan hal ini. Yang penting JMB tahu bahawa penduduklah yang harusnya membayar kalau nak clear nama mereka dengan CTOS kelak???
    Saya

    • Pak Ketuo jawab ” terima kasih kepada tuan yang bertanya, Peruntukan dalam Akta 663 kan dah ado..tak lama lagi akan diganti dengan Akta Pengurusan Strata 2013, semua dah jelas dah..Apo2 hal tanyo COB dulu..kalau COB kato terpulang pada JMB..usulkan dalam AGM ke atau EGM ke..” itu saja yang dapek saya bantu,kalau pentadbir ado idea tolong tambah ya..

      Terimo kasih Pak Ketuo. Tak ado apo nak ditambah.

      Kalau boleh tolong jawab yang ateh tu sekali, kito bosar hati.

  171. Shah,

    Kami memang dah guna all avenues tapi rasanya jalan ini antara yang difikir lebih berkesan setelah persetujuan dalam AGM/EGM dibincang dan dipersetujui. Boleh ke??

  172. Penubuhan JMB memang baik jika berjaya dilaksanakan dengan sempurna.

    Dari apa yang saya baca,ada 3 masalah utama JMB yang mesti mereka(JMB)hadapi.

    1.Kerenah penduduk yang enggan bayar duit maintenance dan sinki fund.
    2.Kerenah segelintir penduduk yang jadi hero macam Sarip Dol Kampung Dusun.
    3.Masalah nak mendisplinkan penduduk dengan kesedaran sijik.

    Selain dari itu,ahli JMB mesti bijak membuat percaturan, idea yang bernas, kreatif,berjimat cermat dan pandai menabung.Jangan banyak bercakap dari membuat pemantauan.
    Jika semua itu berjaya dilakukan oleh JMB,penduduk sendiri akan salute meraka.

    Sekian, sekadar pendapat.

    Pendapat yang bernas. Terima kasih.

  173. Salam
    Apa tindakan permulaan yang patut kami buat jika terdapat JMB dan Agent yang di lantik menyeleweng duit MF….

    Terima kasih

    Boleh panggil EGM untuk buat usul lantik AJK baru. Kalau ejen yang seleweng, boleh pecat sahaja ejen tu. Boleh disaman kalau mampu, tapi perlu ada bukti sahih. Dsbnya.

  174. boleh ke pemilik request daily collection statement, bank statement….contoh nye dari bulan jan hingga ogos…

    • Saya berpendapat bahawa sebagai kata putus perkara sebegini kita putuskan dalam AGM/EGM mengusulkan untuk diluluskan bahawa setiap bulan JMB/MC menyediakan paparan laporan kewangan yang disahkan oleh Jabatan Akaun JMB/MC di notis-notis board by 15hb berikutnya..without fail. Jadi, mereka mengusul tu faham-faham je ,..mestilah yang tiada tunggakan. maka usul ini dibincang dan dedebat secara berhemah dan dilulud/ditolak. Terpulang. Yang baik sebegini seharusnya diterima sebab…ini duit penduduk.

      Terbaek!!!

  175. Salam tuan, saya ingin bertanya bagaimana saya patut membuat atau mengusul aduan mengenai JMB Sri Penara di Bandar Sri Pemaisuri.. Saya sentiasa berulang alik ke Sri Penara kerana menghantar 2 orang anak saya ke pengasuh pada waktu pagi dan mengambil diorang pada waktu petang.. Pihak pengurusan memberi syarat sekiranya saya ingin masuk dalam kawasan tersebut terpaksa membuat pas bulanan dengan bayaran sebanyak RM15.. pada mulanya saya akur kerana penduduk setempat menggunakan pas laluan masuk dengan bayaran RM 30 setahun..

    saya berjumpa dengan pihak pengurusan, mereka menyuruh saya menjelaskan yuran pendaftaran sebanyak RM50 setahun dan RM15 sebulan tetapi tiada pas laluan diberikan cuma SEKEPING STIKER pelawat.. Urusan bagi masuk kawasan masih sama seperti yang selama ini saya lakukan iaitu perlu memperkenalkan diri di pos kawalan dan memberitahu tujuan saya iaitu menghantar @ mengambil anak. dan ini rutin yang saya lakukan setiap hari bekerja tanpa stiker tersebut..Bagi saya ini agak keterlaluan kerana urusan saya cuma menghantar dan mengambil sahaja setiap hari yang cuma mengambil masa 15minit sahaja setiap hari. Jadi apa tindakan yang perlu saya buat? Dimana saya perlu adukan?

    saya dah adukan kepada JMB Sri Penara tetapi tiada tolak ansur mengenai perkara ini.. Harap pihak tuan dapat memberi cadangan..

    Setahu saya Usul dalam AGM/EGM hanya boleh dibuat oleh pemilik. Cadangan biasa pula boleh dibuat oleh sesiapa pada bila-bila masa.

    Usul yang sah dan disokong akan dibincangkan di AGM/EGM itu.

    Cadangan pihak luar adalah atas budi bicara JMB.

    Tuan boleh minta pengasuh anak-anak tuan atau mana-mana pemilik di situ membuat usul/cadangan tersebut.

  176. merujuk kepada komen saya tempoh hari…saya telah dapat bukti ada bentuk penyelewengan dan dah buat pun laporan polis dan MPAJ.Masalah sekarang, pihak JMB berdegil untuk memanggil pemilik untuk buat penjelasan.
    Untuk pengetahuan semua, agent yang di lantik di daftar atas nama SPS FACILITY SDN BHD.So mana2 yang guna khidmat ni, berwaspada.

  177. saya mahu bertanya, tempat saya mempunyai jmb, masalah saya, penghuni di rumah atas saya telah mengalami kebocoran paip di dalam rumah dia, air paip telah mengalir ke bawah..iaitu rumah saya.. apabila telah berbincang, penghuni tersebut tidak mahu memberikan kerjasama, walau pun saya mahu berkongsi kos pembaikan… bagaimana saya harus lakukan?

    Cuba mohon pihak JMB jadi orang tengah untuk bantu selesaikan masalah ini.

  178. Assalam Tuan,

    Bolehkah pihak JMB membelanjakan duit maintenance untuk kerja-kerja diluar kawasan harta bersama. Contohnya, kos pengawal keselamatan untuk menjaga kenderaan yang diletakkan diluar kawasan perimeter apartment/kondominium.

    Mohon pencerahan……

    Boleh. Kalau tak setuju pun boleh juga. Boleh bawa dalam Mesyuarat Agung.

  179. saya seorang pelajar hartanah dan hendak bertanya… bil-bil seperti bil electrk TNB untuk lampu di kawasan awam.. ia atas nama siapa?dalam kes ini JMB sudah wujud..diharap tuan dapat beri tunjuk ajar.. terima kasih :)

    Bil elektrik setiap lampu awam dibayar oleh tuan punya tanah di mana letaknya lampu tersebut.

    Kalau lampu itu terletak di atas tanah JMB, bilnya dibayar oleh JMB.

    Kalau ia terletak di atas tanah Kerajaan Tempatan, bil elektriknya dibayar oleh Kerajaan Tempatan (Majlis Perbandaran, Dewan Bandaraya, misalnya).

    Kalau ia terletak di dalam rumah kita, bilnya dibayar oleh kita.

    • terima kasih..

  180. Assalamualaikum dan salam sejahtera.

    ceritanya begini,rasa tekejut ado..dlm Kaedah Dalaman flat kami yang telah dipersetujui oleh sebilangan kecil ahli mesyuarat pd AGM baru2 ini telah bersetuju untuk mengenakan cukai tanah dan insuran bangunan kepada Ahli Jawatankuasa surau.
    Mengikut perjanjian jual beli,surau,tadika,taman permainan dll kemudahan awam telah disediakan oleh pemaju utk rumah pangsa kos rendah.
    Apabila,pengurusan rumah flat telah diambil alih jawatankuasa JMB sesi 2012-2014 mereka telah mengenakan bayaran keatas harta bersama tu yang mana telah dimaktubkan dlm Kaedah Dalaman.
    Ini bermakna saya sebagai pemilik rumah dan sebahagian dari JKuasa surau kena membayar 2x..
    Persoalannya, adakah munasabah harta bersama tersebut dikenakan bayaran? Mohon penjelasan dari JMB yg lain kalau ada surau dikenakan apa-apa bayaran kpd pengurusan JMB.
    Terima kasih.

    Sebab tu lain kali semua AJK Surau kena pergi AGM JMB. Ada laaah yang tak puas hati tu. Heh he… Kena berdakwah dengan semua orang, bukan berdakwah dengan AJK ajo.

    • iyooo tu kena dakwah dgn semuo org..keno byk2 astighfar, fikir2kanlah sebelum buek tindakan..

  181. salam… sy wakil daripada JMB.. di mana nak dapatkan tong smpah besar standard yang selalu di gunakan di sebuah pangsapuri..dan berapa lingkungan harganya..?? terima kasih kerana dapat membantu…

  182. Salam,..
    saya merupakan penduduk di Pelangi Damansara Condominium. Sy nak tnya kpd siapakah yg sepatut nya sy refer jika pihak pengurusan tempat sy tinggal tidak membantu langsung dan tidak profesional dlm mengendalikan permasalahan penduduk.Berlaku isu perkauman, di mana kaum tertentu di layan dgn baik dan segala aduan mereka di dahulukan berbanding kaum yg lain.

  183. salam tok guru JMB
    Mengenai masalah Power Of Attorney….LPHS dan KPKT COB telah mengesahkan kuasa pemegang PA sama dengan pemilik kecuali tidak boleh memegang jawatan….apakah tindakan yang boleh di ambil jika JMB menafikan hak2 pemegang ni….baru baru ni….JMB telah tidak membenarkan pemegang PA memasuki dewan AGM….

  184. salam.
    saya tak nampak mana-mana seksyen yang boleh di guna pakai untuk di ambil tindakan (EGM) jika 3 jawatan tinggi melakukan kesalahan.
    Mungkin saya terlepas pandang dan tak faham. Minta tuan boleh advise saya mana-mana seksyen yang boleh di guna pakai.

    • Di dalam Akta 757: Akta Pengurusan Strata 2013, ada di antaranya di dalam Jadual Kedua, di bawah tajuk Pengosongan jawatan anggota jawatankuasa pengurusan, mukasurat 152.

  185. Maaf kerana ingin bertanya.. untuk menyingkirkan Pengerusi MC serta AJK yg ada selain didalam Mesyuarat Agong (AGM), apakah ada cara lain selain itu??? contohnya kami membuat pakatan undi tidak percaya..??? adakah undi tidak percaya ini sah sedangkan majoriti 70% penduduk bersetuju.. Mohon sedikit penerangan juga penjelasan Tuan… kami hampa dgn Perbadanan Pengurusan (MC) didalam komuniti kami..

    In Act 757: Strata Management Act 2013, there is a provision for an Extraordinary General Meeting (EGM) to “remove any member of the management committee from office….” (on page 141).

    Di dalam Akta 757: Akta Pengurusan Strata 2013, ada satu peruntukan bagi mengadakan Mesyuarat Agung Luar Biasa untuk “memecat mana-mana anggota jawantankuasa pengurusan daripada jawatan….” (di mukasurat 153).

  186. Terima kaseh Tuan..


Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

Categories

Follow

Get every new post delivered to your Inbox.

Join 645 other followers

%d bloggers like this: